業(yè)績(jī)會(huì)實(shí)錄|旭輝控股(00884)加大三四線城市拿地力度，定能超額完成1400億目標(biāo)

8月15日，旭輝控股(00884)在香港舉行2018年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，旭輝在今年上半年合同銷(xiāo)售金額按年增加40%至660.32億元人民幣(單位下同)；已確認(rèn)收入按年上升64%至184.21億元；核心凈利潤(rùn)按年增長(zhǎng)59%至24.46億元。

股東應(yīng)占溢利按年增長(zhǎng)58.6%至34.19億元;經(jīng)調(diào)整毛利率及核心凈利潤(rùn)率分別為33.7%及13.3%;每股收益0.45元，宣派中期股息每股6.09分。

截至今年6月底，公司凈負(fù)債對(duì)股本比率為72%，手頭現(xiàn)金充裕達(dá)391億元，加權(quán)平均債務(wù)成本為5.3%。

期內(nèi)，集團(tuán)附屬公司、合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司的物業(yè)銷(xiāo)售現(xiàn)金回款占2018年上半年逾80%。截至2018年6月30日，集團(tuán)附屬公司、合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司擁有已訂約但未確認(rèn)銷(xiāo)售約為1200億元，為集團(tuán)未來(lái)已確認(rèn)收益的增長(zhǎng)提供穩(wěn)固基礎(chǔ)。

此外，公司于今年上半年的合同銷(xiāo)售金額來(lái)自25個(gè)城市超過(guò)130個(gè)項(xiàng)目。于上半年，集團(tuán)收購(gòu)于67個(gè)新項(xiàng)目的權(quán)益，就此應(yīng)占土地代價(jià)合共為291.9億元。

在7月份，公司還進(jìn)一步收購(gòu)了5個(gè)新項(xiàng)目的權(quán)益，就此應(yīng)占土地代價(jià)合共為54.6億元。并且，就期內(nèi)作出的土地收購(gòu)而言，公司嚴(yán)格遵守其價(jià)值投資原則，并利用多種收購(gòu)渠道，包括政府公開(kāi)拍賣(mài)及招標(biāo)、私人收購(gòu)及城中村改造。

以下是智通財(cái)經(jīng)APP整理的旭輝控股業(yè)績(jī)會(huì)問(wèn)答實(shí)錄。

問(wèn)：關(guān)于公司前七個(gè)月銷(xiāo)售額完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)的56%，請(qǐng)問(wèn)全年是否能夠順利實(shí)現(xiàn)1400億的目標(biāo)，或者是否有上調(diào)目標(biāo)？

答：我們應(yīng)該能夠超額完成1400億的目標(biāo)，因?yàn)橄掳肽暌话愕匿N(xiāo)售比重都是在60%，下半年才40%。所以按四六開(kāi)來(lái)算，我們應(yīng)該一定會(huì)超額完成。但是我們還是要考慮市場(chǎng)和政策，所以我們沒(méi)去調(diào)上調(diào)我們的目標(biāo)。但是我們內(nèi)部來(lái)看，我們一定會(huì)超額完成年初制定的1400億的目標(biāo)。

而且今年我們還是有2600億的可銷(xiāo)售的貨。所以我們大概去化在60%到70%左右。所以我們應(yīng)該完成今年的目標(biāo)，是非常有信心的超額完成。

問(wèn)：關(guān)于旭輝在2017年中期的毛利率和核心凈利率分別為31.6%和13.7%，去年然后今年的中期分別為33.7%和13.3%，為什么公司的毛利率在上升，但凈利率卻持平甚至略微的下跌，從全年來(lái)看這兩個(gè)指標(biāo)會(huì)處什么樣的水平？

答：其實(shí)我們凈利率還算是一個(gè)比較穩(wěn)定的水平，因?yàn)橹衅跇I(yè)績(jī)也不是一個(gè)衡量毛利率和凈利率的一個(gè)很好地指標(biāo)，因?yàn)橐话阄覀冊(cè)谇鞍肽甑慕Y(jié)轉(zhuǎn)都是比后半年是少的。

如果一般的內(nèi)房股的情況，一般前半年只會(huì)結(jié)轉(zhuǎn)30~40%這種比例，所以它不能夠給到你一個(gè)非常的清晰的作用。但是就算是這樣，因?yàn)槲覀円?guī)模也是比較大，我們的結(jié)果也是相對(duì)是已經(jīng)算是比較平衡一點(diǎn)。所以你這樣看上去毛利率跟凈率還是比較平衡的。

問(wèn)：下半年的話(huà)，公司拿地的速度會(huì)有沒(méi)有調(diào)整？而且怎么看目前國(guó)內(nèi)的土地市場(chǎng)。

答：我們正在迅速調(diào)公司的拿地的結(jié)構(gòu)。因?yàn)槲覀冎饕砸?、二線城市為主，而且是主戰(zhàn)場(chǎng)，但我們?cè)谌?、四線城市拿地太少了，所以我們現(xiàn)在再?gòu)?qiáng)調(diào)三四線，是希望要增加一些比重。同時(shí)，我們其實(shí)在今年減少了一線城市的拿地比重。

我們今年上半年達(dá)到72塊地，在三、四線城市方面，主要在浙江、江蘇、山東和廣東。三、四線城市拿二十六塊地，所以公司目前的拿地節(jié)奏還是比較好的。如果說(shuō)比重，我們希望未來(lái)主要是一、二線城市占80%，三、四線占20%。

關(guān)于下半年公司拿地的節(jié)奏，我們認(rèn)為第一個(gè)要遵守我們自己的投資紀(jì)律；第二個(gè)要觀察好我們的財(cái)務(wù)記錄；第三個(gè)我們要量入為出，因?yàn)槲覀冞€是要對(duì)市場(chǎng)比較多的敬畏；第四個(gè)，在已經(jīng)有出現(xiàn)了土地回落的城市，我們要加大一些投資比重，但是目前地價(jià)也在同步上漲，整體市場(chǎng)較為火熱。

所以我們認(rèn)為沒(méi)有太多的投資機(jī)會(huì)，我們應(yīng)該不會(huì)追高去買(mǎi)地，不做買(mǎi)地王。所以總的來(lái)看，下半年的拿地量應(yīng)該會(huì)比上半年會(huì)略小一點(diǎn)。

問(wèn)：此前提到，公司毛利率可以維持到之前的優(yōu)勢(shì)，是否是因?yàn)槿⑺木€的去化率水平要更高一些，如果預(yù)測(cè)的話(huà)，之后的一個(gè)趨勢(shì)會(huì)是怎樣？之后是不是公司一直可以維持30%或者以上的毛利率的水平。

答：旭輝目前正在維持一個(gè)高速發(fā)展，高周轉(zhuǎn)的策略，但我們還是要穩(wěn)定我們的盈利能力，所以25%以上的毛利率跟12%的凈利率，我們認(rèn)定基本上是可以維持很多年。未來(lái)至少目前來(lái)看，未來(lái)3到4年，我們現(xiàn)在手中這些貨賣(mài)出去，還是能維持在25跟12的這個(gè)利潤(rùn)。25的毛利率12的凈利潤(rùn)。

但是，我們今年上半年，其實(shí)一線城市的成交是很少的。因?yàn)轭A(yù)售證沒(méi)拿到，我們都是下半年才開(kāi)始拿到預(yù)售證，那個(gè)東西一賣(mài)直到今年年底，然后整個(gè)銷(xiāo)售均價(jià)又上去。

我們估計(jì)今年銷(xiāo)售均價(jià)應(yīng)該在17500-18000元/平方米。例如，我們?cè)诒本┳罱瞥鰜?lái)賣(mài)的售價(jià)是6萬(wàn)/平米，然后我們7月到8月份賣(mài)了三十幾個(gè)億。

今年年底還有很多這種上海北京的這種高價(jià)的房子。因?yàn)槲乙I(mǎi)預(yù)售真不容易，并且它都在下半年。上半年我們?cè)谝痪€城市像南京或者有些二線城市進(jìn)行高端一點(diǎn)預(yù)測(cè)時(shí)都很尷尬。但隨著下半年我們陸續(xù)能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

問(wèn)：此前看到，公司在今年8月份發(fā)行了25億元公司債。所以想請(qǐng)公司結(jié)合目前及未來(lái)一段時(shí)間國(guó)內(nèi)的融資環(huán)境情況，介紹一下關(guān)于融資成本的問(wèn)題。

答：從公司的融資環(huán)境來(lái)看，我們的經(jīng)營(yíng)融資還是做的非常好的，一個(gè)是我們的整個(gè)信用評(píng)級(jí)，在境外是BB評(píng)級(jí)，而且是比較正面和穩(wěn)定的。在境內(nèi)我們是3A。

第二個(gè)是，在境內(nèi)時(shí)，我們通常等到市場(chǎng)相對(duì)比較系統(tǒng)、相比較好的時(shí)候，才做境內(nèi)這塊的發(fā)公募債。所以從整體來(lái)看，我們的融資成本是在5.3%，去年年底是5.2%。所以對(duì)于公司整個(gè)利息成本來(lái)說(shuō)，我們還是相對(duì)控制的比較好。