業(yè)績(jī)會(huì)實(shí)錄︱雅生活服務(wù)(03319)：2020年物業(yè)管理規(guī)模至少做到3億平米

8月8日，雅生活服務(wù)(03319)在香港舉行2018年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，截至2018年6月30日，雅生活服務(wù)于期內(nèi)營(yíng)業(yè)額為14.057億元人民幣(單位下同)，同比增長(zhǎng)103.1%。毛利為5.1億元，同比增長(zhǎng)131.4%。毛利率為36.3%，同比增長(zhǎng)4.4個(gè)百分點(diǎn)。凈利潤(rùn)為3.358億元，同比增長(zhǎng)173.9%。公司股東應(yīng)占利潤(rùn)為3.323億元，同比增長(zhǎng)196.2%。每股基本盈利為0.26元。

2018年上半年，該集團(tuán)在管總建筑面積為1.091億平方米，較截至2017年6月30日止增長(zhǎng)52.8%，較截至2017年12月31日止增長(zhǎng)39.3%;來(lái)自雅居樂(lè)集團(tuán)(03383)和綠地控股的住宅項(xiàng)目管理費(fèi)單價(jià)從2017年同期的人民幣2.97元╱平方米╱月上升至本期的人民幣3.02元╱平方米╱月。

期內(nèi)，該集團(tuán)3個(gè)業(yè)務(wù)所貢獻(xiàn)的收入如下：物業(yè)管理服務(wù)收入較去年同期增長(zhǎng)37.1%至人民幣7.5億元;非業(yè)主增值服務(wù)收入較去年同期增長(zhǎng)438.9%至人民幣5.75億元;業(yè)主增值服務(wù)收入較去年同期增長(zhǎng)110.6%至人民幣7990萬(wàn)元。

此外，2018年上半年，該集團(tuán)簽署的由第3方物業(yè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)的全委托物業(yè)管理合約面積為2100萬(wàn)平方米，已接近2017年全年拓展的合約面積(2017年度：2250萬(wàn)平方米)。截至2018年6月30日止，該集團(tuán)的拓展版圖已擴(kuò)展至中國(guó)27個(gè)省市及自治區(qū)。

以下是智通財(cái)經(jīng)APP整理的雅生活服務(wù)業(yè)績(jī)會(huì)問(wèn)答實(shí)錄。

問(wèn)：非業(yè)主增值服務(wù)未來(lái)可能會(huì)受房地產(chǎn)周期影響嗎？

答：目前，我們圍繞著非業(yè)主增值服務(wù)，有五家專(zhuān)業(yè)公司。今年上半年我們?cè)诜菢I(yè)主增值服務(wù)方面，我們?nèi)〉昧?.35億的收入，1.04億的利潤(rùn)。這五個(gè)專(zhuān)業(yè)公司，我們不僅是做雅居樂(lè)和綠地控股的業(yè)務(wù)，我們今年上半年已經(jīng)全力地開(kāi)始了它的市場(chǎng)化和專(zhuān)業(yè)化的進(jìn)程。

今年上半年外拓的業(yè)務(wù)已經(jīng)做到731萬(wàn)。我們的五大專(zhuān)業(yè)公司，包括我們的非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)，不會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整而受到影響。因?yàn)槲覀冞@五個(gè)專(zhuān)業(yè)公司都是基于市場(chǎng)化和專(zhuān)業(yè)化的。

問(wèn)：物業(yè)管理服務(wù)的毛利率上半年有心有一些下滑，這是否是因?yàn)槭召?gòu)低毛利率的項(xiàng)目造成的，未來(lái)將如何提高這塊業(yè)務(wù)毛利率？

答：關(guān)于物業(yè)基礎(chǔ)管理服務(wù)的毛利率，去年我們的毛利率水平大概是在32%，今年是在29%。毛利率水平的略微下調(diào)主要是由于第三方的承接的面積是有了一個(gè)大幅度的一個(gè)增長(zhǎng)，去年同期的我們第三方的物業(yè)管理面積的話(huà)是43%。截止到今年6月30日我們已經(jīng)是達(dá)到了接近56%。所以第三方的物業(yè)管理面積，包括我們收并購(gòu)的管理的話(huà)，它和以前綠地集團(tuán)給到雅居樂(lè)集團(tuán)給到的這項(xiàng)目的質(zhì)量和收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)上來(lái)說(shuō)的話(huà)，會(huì)略微一些不同，所以會(huì)拉低毛利率水平。但是通過(guò)剛才黃總也講了，我們對(duì)于這種第三方項(xiàng)目的在運(yùn)營(yíng)管控在標(biāo)準(zhǔn)化在信息化上一個(gè)投入，我們還是非常有信心的，能夠讓我們第三方的項(xiàng)目的毛利率水平保持一個(gè)非常有競(jìng)爭(zhēng)力的這樣一個(gè)水平。所以長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我們對(duì)于我們基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的毛利率水平，在市場(chǎng)上有一個(gè)有競(jìng)爭(zhēng)性的盈利水平，非常有信心的。

問(wèn)：下半年會(huì)不會(huì)還會(huì)有其它的收購(gòu)計(jì)劃？

答：收并購(gòu)是我們的發(fā)展戰(zhàn)略。我們未來(lái)三駕馬車(chē)驅(qū)動(dòng)就是市場(chǎng)拓展、收購(gòu)并購(gòu)以及合資合作。未來(lái)我們會(huì)堅(jiān)持抓大抓優(yōu)，這是一個(gè)方向。抓大抓優(yōu)主要是基于整個(gè)集團(tuán)層面，同時(shí)我們也會(huì)堅(jiān)持收購(gòu)一些小而美的企業(yè)。當(dāng)然我們收購(gòu)的目的是為了實(shí)現(xiàn)區(qū)域互補(bǔ)和業(yè)態(tài)互補(bǔ)，我們會(huì)按照我們招股書(shū)里邊所承諾的，我們要把融資額的大概65%的資金用于收并購(gòu)，所以未來(lái)我們還會(huì)按照這樣的一個(gè)計(jì)劃和節(jié)奏來(lái)推進(jìn)這項(xiàng)工作。

問(wèn)：公司現(xiàn)在開(kāi)始做社區(qū)平臺(tái)，如何看待這塊業(yè)務(wù)在行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)？

答：關(guān)于社區(qū)平臺(tái)，我想用一句話(huà)總結(jié)，就是做最好的自己。雅生活的平臺(tái)從2015年開(kāi)始建立，我們2015年發(fā)布了4.0版本，然后2017年的3月30號(hào)，我們又啟動(dòng)了雅聯(lián)盟活動(dòng)。短短一年多的時(shí)間，服務(wù)的業(yè)主的戶(hù)數(shù)達(dá)到了800萬(wàn)戶(hù)，這就可以說(shuō)明我們這個(gè)平臺(tái)呢是有足夠的吸引力。未來(lái)我們?nèi)绾巫龃筮@樣一個(gè)平臺(tái)？還是圍繞八個(gè)字，減員增效增收節(jié)支。

問(wèn)：來(lái)自第三方的收入的占比已經(jīng)提到一半以上，未來(lái)會(huì)繼續(xù)降低對(duì)兩大股東的依賴(lài)，未來(lái)會(huì)降低到什么程度？除了收購(gòu)以外，有沒(méi)有其他方法去拓展第三方的占比？

答：非第三方的占比，我們合約面積方面占比是55.7%，在管理方面占比大概是55.6%。未來(lái)市場(chǎng)化的第三方占比還會(huì)持續(xù)提高。方法是我們要加大市場(chǎng)拓展力度，包括收并購(gòu)的力度，還有合資合作力度。未來(lái)，最起碼要把市場(chǎng)化的比例擴(kuò)大到80%以上。

問(wèn)：公司如何在提升整個(gè)物業(yè)質(zhì)量的同時(shí)，將成本和費(fèi)用控制下來(lái)？

答：我們整個(gè)集團(tuán)都成本費(fèi)用方面有管控的要求跟體系。雖然在物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面，我們現(xiàn)在遇到了人力成本在上漲的壓力，也可以說(shuō)是我們作為做物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)里面的一個(gè)比較大的風(fēng)險(xiǎn)。但在我們雅生活我們現(xiàn)在的業(yè)務(wù)也走向了多元化，所以我們管控成本跟費(fèi)用的方法非常多。比如我們可以成立一個(gè)集采的平臺(tái)，減少采購(gòu)的批量。包括利用我們的關(guān)聯(lián)企業(yè)的采購(gòu)量，我們更能夠發(fā)揮我們對(duì)供應(yīng)商的議價(jià)能力。

另外，我們有一個(gè)四化建設(shè)，我們通過(guò)引入科技引入機(jī)械化，減少對(duì)人力資源的依賴(lài)也是可以把成本控制之下來(lái)。也包括我們現(xiàn)在通過(guò)一些組織的改革機(jī)構(gòu)的改革，合并一些機(jī)構(gòu)組織。比如，我們把業(yè)主投訴電話(huà)，全部集中全國(guó)呼叫中心，所有業(yè)主的投訴全部打到我們雅生活的400電話(huà)，我們就省了非常多人力成本，在省成本跟費(fèi)用方面，雖然不會(huì)無(wú)底線(xiàn)，但是方法還是非常多的。

問(wèn)：之前公司有提到在A股上市的想法，現(xiàn)在有沒(méi)有計(jì)劃這個(gè)問(wèn)題？

答：A股上市是我們的一個(gè)目標(biāo)，但是目前來(lái)說(shuō)A股的上市，我們還在研究階段。中國(guó)證監(jiān)會(huì)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)它上市的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)要求是怎么樣？我們也往這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)跟要求不斷優(yōu)化。所以相信我們雅生活不斷的業(yè)務(wù)拓展，把關(guān)聯(lián)交易比例不斷的下降到中國(guó)證監(jiān)會(huì)所要求的比例之內(nèi)，我們?cè)谶m當(dāng)?shù)臅r(shí)候會(huì)提出上市的申請(qǐng)。

問(wèn)：公司擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模有沒(méi)有一個(gè)具體的目標(biāo)？

答：中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)在有10萬(wàn)多家企業(yè)，行業(yè)集中度相較低，還沒(méi)有一些像國(guó)外的物業(yè)管理行業(yè)當(dāng)中的一些巨無(wú)霸的企業(yè)。在德國(guó)和美國(guó)都出現(xiàn)過(guò)收入過(guò)百億的物業(yè)管理企業(yè)，現(xiàn)在中國(guó)國(guó)內(nèi)沒(méi)有一家是過(guò)百億的。原因很簡(jiǎn)單就是規(guī)模。所以未來(lái)雅生活一定是在擴(kuò)規(guī)模、提收入、增利潤(rùn)、創(chuàng)品牌上要有所作為。我們的目標(biāo)是2020年最少要做到3億平方米以上，2022年我們要做到5億平方米以上。這是我們管理層的一個(gè)理想和規(guī)劃。那么我們會(huì)朝著這個(gè)目標(biāo)去努力。

在業(yè)務(wù)方式上，就是“三駕馬車(chē)”。第一是市場(chǎng)拓展。第二個(gè)是收收購(gòu)并購(gòu)，第三個(gè)就是合資合作，通過(guò)“三駕馬車(chē)”的驅(qū)動(dòng)來(lái)進(jìn)行外延式的增長(zhǎng)。

問(wèn)：隨著并購(gòu)增多，公司毛利率會(huì)不會(huì)進(jìn)一步受壓？

答：短時(shí)間內(nèi)會(huì)有一些回調(diào)，比如今年上半年。但是我們通過(guò)管理數(shù)字化、服務(wù)專(zhuān)業(yè)化、流程標(biāo)準(zhǔn)化以及操作機(jī)械化，通過(guò)這些手段我們有信心保證現(xiàn)在的毛利率穩(wěn)定和持續(xù)增長(zhǎng)。