小房企絕地求生的樣板：五洲國際（01369）

在大房企紛紛銷售幾千億、中型房企業(yè)績普遍強勢增長的2018年上半場，小房企們的日子著實不好過，以總部位于江蘇無錫的五洲國際(01369)為例，慘淡的經(jīng)營數(shù)據(jù)并不足以償還債務，只能靠賣地賣項目尋求生機。

2018年可能是五洲國際最黑暗的時刻。國際評級機構穆迪日前將五洲國際評級由Caa1下調(diào)至Ca，展望為負面。

穆迪指出，五洲國際可能無法通過再融資償付3億美元的票據(jù)，預計該公司將觸發(fā)其他債務違約。穆迪認為，五洲國際內(nèi)部并無充足的現(xiàn)金來償付債務，因五洲國際截至去年底的現(xiàn)金結余僅有3.46億元人民幣。

債務違約與五宗官司

五洲國際顯然對違約一事心知肚明。7月5日，五洲國際發(fā)布公告稱，針對公司此前發(fā)行2018年到期本金額3億美元13.75%優(yōu)先票據(jù)違約事件，公司正尋求延長還款期及替代的還款安排。

公開資料披露，引發(fā)五洲國際本次債務違約事件的是日期為2013年9月26日發(fā)行的美元優(yōu)先票據(jù)，本金額為1億美元，年利率為13.75%。2014年1月8日和2015年6月25日，該筆票據(jù)經(jīng)歷了兩次增發(fā)，金額均為1億美元，年利率同樣為13.75%。

三筆票據(jù)被并為一類，總金額為3億美元，全部沿用2013年票據(jù)的條款及條件，且均于2018年9月26日到期，每半年支付一次利息。

該等票據(jù)的第6.01(e)條契約協(xié)議規(guī)定，如若五洲國際或其任何附屬公司的未償還本金額合共為750萬美元或以上的任何債務，發(fā)生導致有關持有人宣布該債務于其指定到期日之前到期及應付的違約事件，或于到期時未能償還本金額，則屬發(fā)生違約事件。

五洲國際公告稱，逾期未償還的貸款本金額及因發(fā)生貸款協(xié)議項下一項違約事件而接獲其債權人發(fā)出要求提早還款通知書的金額合共為約10.02億元。此外，公司及附屬公司在中國還有五項償還貸款的有關民事呈請。根據(jù)契約協(xié)議，違約事件已發(fā)生并持續(xù)進行。

五洲國際表示，現(xiàn)正與其債權人磋商，務求延長還款期及尋求替代的還款安排。

債務正在違約的同時，還有五項官司要打。據(jù)了解，控告五洲國際的有華融資產(chǎn)、東亞銀行等知名金融機構。

具體而言，兩項控告來自中國華融資產(chǎn)管理股份有限公司上海市分公司，債務金額分別為人民幣5500萬元和1.45億元;兩項控告來自上海律棣資產(chǎn)管理有限公司，債務金額分別為人民幣4000萬和1億元，一項控告來自東亞銀行(中國)有限公司南京分行和無錫分行，債務金額為人民幣1.444億元，全部訴訟均發(fā)生于2018年5月份。

智通財經(jīng)APP7月17日電話聯(lián)系五洲國際首席財務官沈曉偉，但電話一直無人接聽。五洲國際在回復給智通財經(jīng)APP的郵件里稱，將根據(jù)相關法律法規(guī)來披露公司經(jīng)營及財務狀況。

賣項目割肉還債

這家成立于2004年，曾經(jīng)作為江蘇省首家商業(yè)地產(chǎn)上市的房地產(chǎn)企業(yè)，其業(yè)務涉及地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)管理、電子商務、倉儲物流、物業(yè)管理等商貿(mào)物流全產(chǎn)業(yè)鏈。上市五年，五洲國際的營收始終徘徊在30-40億區(qū)間，銷售額最好的年份是2014年的66億，其他年份大都在40億左右。而整個2017年，五洲國際的財務數(shù)據(jù)基本上可以用“慘不忍睹”，2017年公司收入為35.46億元，同比下滑6.4%;凈虧損5.18億元，同比下降615.5%

值得注意的是，在業(yè)績不佳與債務違約的多重困難時，五洲國際的高管團隊也產(chǎn)生了分歧。6月28、29日，五洲國際公布了公司非執(zhí)行董事王威和公司秘書及授權代表尤智權辭職的消息。

事實上，此次債務違約只是五洲國際財務狀況爆發(fā)的一個側面。整體而言，根據(jù)五洲國際年報顯示，2015-2017年，五洲國際經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流分別為-11.16億元、-1.49億元、-10.05億元。截至2017年，公司負債總額為210.59億元，其中流動負債合計169.17億元，占比達80%，短期而言，財務壓力顯然較大。

當前如何還債?顯然是外界對五洲國際最關心的話題，而出讓地產(chǎn)項目股權或許是快速變現(xiàn)的辦法。

今年4月12日，五洲國際公告稱，公司旗下的無錫五洲裝飾城4.46億元出售大理五洲61.5%股權。

資料顯示，大理五洲主要從事物業(yè)發(fā)展，擁有面積逾28.81萬平米的大理滿江地塊。截至2017年末，大理五洲收入2.08億元，稅后利潤5404萬元，凈資產(chǎn)2.77億元。

有業(yè)內(nèi)人士告訴智通財經(jīng)APP，由于五洲國際很多商業(yè)地產(chǎn) 項目位于江蘇省內(nèi)，地段位置與經(jīng)濟效應前景不錯，不排除通過出售這些項目來解決債務問題。

據(jù)了解，截至2017年12月31日，五洲國際集團的發(fā)展項目有41個，其中25個為商貿(mào)物流中心，15個為多功能商業(yè)綜合體以及一個住在項目。其中，34個項目或項目分期已經(jīng)完成建設，合計總建筑面積為577.6萬平方米。

按五洲國際今年目標，2將會有3個綜合體開業(yè)，總建筑面積共約148萬平方米，分別是江蘇江陰五洲國際廣場、宜興五洲國際廣場以及云南保山五洲國際廣場。

據(jù)智通財經(jīng)APP查詢，五洲國際在全國20多個城市擁有商業(yè)地產(chǎn)項目，分別位于長三角、西南、東北等區(qū)域，其中江蘇省的項目最多。