打新建議 | 易居企業(yè)(02048)：中國最大的一手房銷售代理服務(wù)商

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易居(中國)企業(yè)控股有限公司(02048)是中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)交易服務(wù)提供商，易居于2017年產(chǎn)生的一手房代理服務(wù)收入最多，房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)及土地數(shù)據(jù)所覆蓋的城市數(shù)量最多，且截至2017年12月31日以門店數(shù)量計房地產(chǎn)經(jīng)紀網(wǎng)絡(luò)位居第二。截至2018年5月31日，房友品牌門店的數(shù)量增至7051家，覆蓋52個城市。

易居企業(yè)控股已與46家領(lǐng)先房地產(chǎn)開發(fā)商訂立戰(zhàn)略合作協(xié)議，年期介于一至六年。截至2018年月31日，公司與1068個一手房代理服務(wù)項目中擁有總建筑面積為227.2百萬平方米的已訂約儲備物業(yè)，其中124.8百萬平方米是在往績記錄期間與最大客戶恒大(03333)所訂約。

發(fā)行概況

股份代碼：02048

招股時間：2018-07-10～2018-07-13 11:30

中簽公布日：2018-07-19

上市日：2018-07-20

每手股數(shù)：300股

計息日：6天

市值：235.23億(以發(fā)售價范圍中位數(shù)計算)

市盈率：25.84倍

發(fā)售價：14.38～17.68港元

發(fā)售股份數(shù)目：32,283.6萬股(另有15%超額配股權(quán)行)

香港發(fā)售股份數(shù)目：3,228.36萬股

國際發(fā)售股份數(shù)目：29,055.24萬股

點評

綜合評分6.9分(綜合評分為各項算術(shù)平均值)

1、市值235億，發(fā)售比例較高，為總股本的22%，流通盤非常大;4.5分

2、發(fā)行市盈率25.8倍，2016年和2017年凈利潤較上一年增長比例為223%和33.8%，下降非常大，所以接近26倍的市盈率偏高;公司是一手房代理龍頭，送1分吧。6.5分

3、保薦人是中金和瑞信，中金護盤我是見過的，中國同輻(01763)上市第一天中金折騰了一天，都是萬把塊錢的小單，中信里昂第二天用了兩小時就把價格推上去了,不過瑞信還是比較靠譜的。這次主要護盤商還是中金，我還是不看好;5分

4、地產(chǎn)行業(yè)前幾年是很猛的，未來幾年很難再保持高速增長，但是市場上一級代理需求很大，很多開發(fā)商在某個城市只有一兩個項目，所以不愿意自己招聘、培訓銷售團隊，而是將銷售的工作交給中介機構(gòu)。借助他們的網(wǎng)絡(luò)及客戶資源，快速銷售，回籠資金;7.5分

5、易居企業(yè)控股最大的優(yōu)勢在于排名前三的地產(chǎn)公司都是它的股東，恒大、萬科(02202)、碧桂園(02007)均持有其發(fā)行后11.7%的股份，另有融創(chuàng)中國(01918)、陽光城、雅居樂(03383)等20家地產(chǎn)商合計持有近20%的股份。跟這么多國內(nèi)知名地產(chǎn)商結(jié)盟，有利于拿到其樓盤項目代理。根據(jù)招股書披露，2017年僅來自于恒大的項目收入就占公司總收入的35%。上游持股，項目不愁！9分

6、公司收入主要來自于一手房代理服務(wù)，占總收入的80%以上，毛利相對也比較高，為24%左右，大數(shù)據(jù)及咨詢服務(wù)近三年所占收入比重為12.5%，近三年毛利率分別為-11%、12.1%和25%,明顯在上升，或成為公司未來的利潤增長點。因為一線城市限購的緣故，其所占比重在明顯下降，近幾年三四線城市房價的補漲也跟公司來自于這些地區(qū)收入的比重明顯上升相印證。8分

7、公司代理服務(wù)的傭金率在0.9%左右，比較穩(wěn)定;目前儲備項目非常多，按照目前的水平，恐怕三年內(nèi)都沒法賣完，主要位于二線城市。公司募集資金擬投入3.6億元用于人員培訓，目前急需擴充團隊，擬將12.9億元的募集資金用于擴大一手房代理服務(wù)的地理覆蓋范圍。未來公司業(yè)績可能有一波高速增長;8.5分

8、公司現(xiàn)金充裕，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率高，周轉(zhuǎn)天數(shù)不到15天，員工成本所占經(jīng)營成本的比例在下降。6.5

總結(jié)：

公司基本面挺好，股東背景強悍，未來龍頭地位將進一步加強;

部分首次公開發(fā)售前投資者(至少20家內(nèi)房企業(yè))持股27.3%(上市前)，入股價16.03元，較上限價折讓9.3%。長期看漲。

本次發(fā)行部分市值太大，最近大市值的股票首日表現(xiàn)都不太好;

市場風格在變，基本面好的大盤股首日不漲，后面兩天倒是有機會。

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