在香港月入六萬買得起房嗎？看看香港人怎么說

本文由香港資深投資人“江恩小龍劉君明”供稿，文中觀點不代表智通財經(jīng)觀點。

美聯(lián)儲六月份一如市場預期，宣布加息0.25厘，聯(lián)邦基金利率升至介于1.75厘至2厘，這也是今年第2度加息，而當局官員最新預測今年的利率，由3月時估計的2.125厘上調(diào)至2.375厘，這意味今年再加息兩次。今天網(wǎng)上都在討論到底影響如何，對新興市場的股匯債影響如何。筆者早前說過要小心債券市場，今年債市及匯市翻天覆地的變化，正好引證筆者的分析。

近日香港很多讀者開始問及樓市的問題，筆者為香港人，過去多次用周期理論去分析樓市的周期，或者用一些數(shù)據(jù)去分析。

筆者曾經(jīng)提出如果未來樓市出現(xiàn)下跌，可能會出現(xiàn)利率一直上調(diào)而樓價一直下跌的現(xiàn)象。首先我從網(wǎng)上的資料中整理出過去19年的平均香港房貸利息的圖表，讀者可見最高利率為1997年10.9%，而最低是2010年的1.16%。

根據(jù)統(tǒng)計，香港家庭住戶入息中位數(shù)為2.76萬元，而按個人職業(yè)劃分，專業(yè)人員月入中位數(shù)更增至4.13萬元。筆者相信如果要客觀地分析一般市民的負擔能力，較可取的計算是用不同的入息及息率下業(yè)主的可支配收入?？芍涫杖?Disposable income)是指居民家庭獲得并且可以用來自由支配的收入減去必須繳納的剛性支出。

在執(zhí)筆時香港仍然維持沒有跟隨美國加息。但1個月同業(yè)拆息續(xù)升至1.6厘，3個月同業(yè)拆息升至2.01厘。意味著銀行成本不停上升。本次美國加息香港或再一次不跟隨，但讀者留意因為目前香港按揭貸款主要是20-30年。目前全球包括了美國都展開了緊縮及加息周期，相信未來20-30年息口應該不會仍維持在目前水平。

我們先將樓市會不會下跌這個因素放在一邊先不作討論，本次先討論在不同的收入及利率情況下居民的承受能力。

在計數(shù)可支配收入之前，先說一下香港的房貸。主要有兩種，一種是通過銀行取得房貸，利率是相對便宜。但因為香港政府近年為樓市降溫推出很多政策，所以政府要求銀行對貸款人做非常嚴格的入息審查，又名壓力測試。

基本上很多貸款人非常難通過這壓力測試。而且很多人只能完成3-5成首付的房貸。即以600萬的單位來說，要付180萬的首付。所以近年房地產(chǎn)發(fā)展商推出由發(fā)展商的財務公司提供房貸，只要一成首付，頭三年利率跟銀行差不多，但是第3年之后的息率迅即提高至P甚至P+1厘﹙實際利率6厘﹚，即是如果目前銀行利率是2.15，但三年后發(fā)展商的房貸即使香港利率不加，也會自動提升至5-6厘。但因為高成數(shù)的房貸及簡單的申請，所以非常吸引年青人或想置業(yè)的家庭。

如我們上文提出香港家庭住戶入息中位數(shù)為2.76萬元，而按個人職業(yè)劃分，專業(yè)人員月入中位數(shù)更增至4.13萬元。同時過去十年的平均平均房貸利息為4.2%，目前約為2.15%，19年中最高的一年是10.9%。要了解業(yè)主的承擔能力，我們可以計算不同的收入及利率下，并扣除一般統(tǒng)一約5000港元的固定開支(繳交政府的費用及管理費，政府費用如差餉及地租)，看看業(yè)主在扣除供樓之后的可支配收入(即余下多少錢)。當然我們在此因為方便計算，不會考慮通脹，工資上升及銀行目前政府要求的壓力測試。

以7成按揭成數(shù)(即三成首付)：

以9成按揭成數(shù)(一成首付)：

讀者不難想象$27600那一組入息的測試中，即使7成按揭成數(shù)下在2.15%的利率扣除$5000基本費用下，基本上每月余下的可支配收入不多，只有$6759，在香港，這作為基本生活費用來說應該是不夠的。而在9成按揭成數(shù)下每月只余下2000元。

但$41300那組是代表專業(yè)人員月入中位數(shù)，這組又如何?讀者不難發(fā)現(xiàn)在7成按揭成數(shù)的情況下的可支配收入仍分別有$20459(2.15)及$15761(4.2)，但讀者留意$20459及$15761，在目前，一般三人家庭來說每月可支配約$5000-7000(事實應該更少，因為水電，上網(wǎng)等基本費用仍未計算在內(nèi))。但在表中最多人忽略是本金及利息總支出，以4.2%的7及9成按揭成數(shù)分別總支出是$7393940及$9506494。如果收入$41300每月全數(shù)去供樓，要什么時候才可以供斷9百萬的樓？答案是19.1年。

但月入六萬的一組又情況如何？當然，基本上不同的利率下六萬那組的可支配收入仍然是最多。但有一個重要的問題，因為每個月大部份錢已去供房貸，而大部分儲蓄已用于首付。一旦工作上有調(diào)動及失業(yè)，每個月剩下來的儲蓄也不會多，所以即使六萬的收入如果工作穩(wěn)定基本上是沒有問題，但一旦遇上失業(yè)潮，問題就大。(注:香港1997，2003，2008年都有大型失業(yè)潮。)

看完上圖，讀者不難發(fā)現(xiàn)。利率對房價的影響，雖然首付很低，但一旦利率上調(diào)起來，即變成利率加本金為千萬。至于六萬收入能不能買房，當然要看工作的穩(wěn)定性，自己的儲蓄率，家庭的背景及工作的前景。但如果一般來說，在香港，月入最少有六萬或以上買房才算有持續(xù)性。

另一方面，很多買房情況其實跟國內(nèi)的打工一樣，供款是沒有問題，但首付非常吃力，所以有些人買房是父母用養(yǎng)老金或者把房拎去銀行貸款買房。所以一旦利率上漲，這些靠父母買房的人就要應對兩邊的供款利息上升。當然如果仍有工作在手基本上不算很大問題，但一旦失業(yè)或遇到經(jīng)濟危機，那可能自己和父母的房也斷供。

利用江恩理論分析香港樓市的周期，會發(fā)現(xiàn)香港樓市以6年為周期，如1997(頂)、2003年(底)、2009年(底)及2015年(頂)。而當中每3年又會出現(xiàn)分割，可見2000年(頂)、2006年(頂)及2012年(小幅回調(diào))。那下一個循環(huán)就是2018年，并很可能出現(xiàn)低點。

今年情況跟97年新興市場匯市下跌及熱錢大幅流走的情況很相似，股樓齊跌的情況就可能在2018年發(fā)生。需要特別留意年中至2019年初的時間。

中原指數(shù)由1997年10月高位102點下跌3成，只用了3個月時間，下跌7成用了一年。

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