香港2018年二季度樓市總結(jié)展望：住宅篇

本文編選自“克而瑞地產(chǎn)研究”微信公眾號，文章原標(biāo)題《房屋空置稅研究進入尾聲 無法改變供應(yīng)短缺的格局》，作者洪圣奇（香港）。文中觀點不代表智通財經(jīng)觀點。

2018年2季度, 香港土地供應(yīng)專責(zé)小組提出對于政府長遠房屋規(guī)劃的質(zhì)疑, 令香港的房屋短缺問題再次受到關(guān)注。政府在輿論壓力下提出研究房屋空置稅, 然而杯水救火的討論更加顯示出政府在解決房屋問題上的缺乏誠意。住宅供應(yīng)短缺問題將在未來8年內(nèi)進一步惡化, 房價長期仍將會居高不下。

政策

房屋空置稅再次進入討論階段，舍難取易的政策無助改善房屋短缺問題

2018年4月，由行政長官委任22名非官方成員及8名官方成員組成的香港土地供應(yīng)專責(zé)小組，發(fā)布了一份76頁的咨詢文件。文件以「貴、細(xì)、擠」三個問號作為封面，認(rèn)為香港規(guī)劃署在《香港2030+》中提出的未來土地供應(yīng)計劃，估算數(shù)字有不少問題，未能及時解決香港直至2046年面對的房屋短缺需求。根據(jù)《香港2030+》研究，未來30年的土地需求將不少于4,800公頃，并預(yù)計香港長遠直至2046年仍欠缺至少1,200公頃用地。

專責(zé)小組指出文件中的現(xiàn)存3600公頃土地供應(yīng)，當(dāng)中有三分之一未展開改劃程序, 存在相當(dāng)?shù)牟淮_定性。而欠缺的1200公頃用地，又未有充分計及居民改善要求、人口加速老化、以及市區(qū)重建等的額外需求。時間上, 專責(zé)小組認(rèn)為八年內(nèi)(至2026年)將是住宅供應(yīng)短缺的高峰期，城市內(nèi)總住宅土地短缺將達至815公頃。

目前政府僅就房屋供應(yīng)短缺問題進行了回應(yīng)。財政司司長陳茂波于六月初表示，一手樓樓宇未售出的單位空置問題將影響單位有效供應(yīng)，聲稱政府針對一手樓空置稅的研究已到尾聲，有意在近期推出一手樓空置稅以增加市場供應(yīng)。空置稅有助于避免發(fā)展商蓄意減慢賣樓速度，以達到囤積托價的目的，并且僅針對新盤統(tǒng)計空置數(shù)量會相較二手物業(yè)更為簡單。一旦實施, 將成為全球首個只針對空置一手樓征稅的城市。

根據(jù)運輸及房屋局公布的《私人住宅一手市場供應(yīng)》統(tǒng)計數(shù)字，截至2018年3月31日，全港已落成私人樓宇內(nèi)未售出的單位約有9 000個，較過去數(shù)年4,000至6,000伙的水平，增加約五成, 空置量回復(fù)至2008年金融風(fēng)暴時的水平。考慮到一手樓的空置水平包含發(fā)展商自用或出租（例如服務(wù)式公寓）的單位, 加上空置超過兩年的單位僅占30%左右, 相信政策僅僅是杯水救火, 以應(yīng)付近期市民對于房屋供應(yīng)短缺的不滿, 對于目前房價降溫或增加庫房收入無任何建設(shè)性的幫助。

供應(yīng)

市區(qū)樓宇老齡化問題嚴(yán)重，重建迫在眉睫

根據(jù)香港物業(yè)報告公布的最新統(tǒng)計數(shù)字, 2017 年年底私人住宅的整體總存量為 1,174,628 個單位。當(dāng)中54.6%的樓齡超過30年, 其中以油旺區(qū)的樓宇老齡化最為嚴(yán)重, 3,345座樓宇中50%樓宇超過50年樓齡, 80%樓宇超過30年。

市區(qū)重建迫在眉睫, 然而市區(qū)重建局于2016年宣布為「油旺」區(qū)為期兩年的地區(qū)規(guī)劃研究，至今仍未有成果。根據(jù)以往市區(qū)重建經(jīng)驗，重建范圍均居住了大量低收入住戶及劏房戶，重建后絕大多數(shù)需另行自覓居所，從而令市場供應(yīng)更加緊張。

另一方面, 運輸及房屋局在4月向立法會呈交的公屋落成數(shù)字顯示, 未來5年的公屋落成數(shù)量將遠低于香港2030+報告的原計劃, 每年將供應(yīng)不多于2萬伙單位。多方的因素將使未來私人住宅供應(yīng)雪上加霜, 租金及房價都有機會再創(chuàng)新高。

2018年第一季度施工量達到5600個單位，同比上升124%?？紤]到3-4年的建設(shè)周期, 2020-2021的房屋供應(yīng)有望維持在健康水平。

由于前幾年的落成量皆不及同年施工量，2017年的落成量是近年首次接近預(yù)測的18000伙目標(biāo)。據(jù)差估署公布《香港物業(yè)報告2018》初步統(tǒng)計數(shù)字，2018年私人住宅落成量預(yù)計在18,130伙，2019年預(yù)計在20,370伙，兩年合計高達38,500伙，約半數(shù)集中在新界。根據(jù)2017年數(shù)據(jù)估算，未來3-4年可以供應(yīng)市場的一手私人住宅單位維持在約9.7萬個的高水平，可以預(yù)期香港樓市供應(yīng)偏緊的情況將會緩和。

以地區(qū)細(xì)分，2017年的17,791伙私人住宅落成量中，54%位于新界，38%位于九龍，8%位于港島，而2018年49%的新建私人住宅將集中在新界，九龍城區(qū)（包括啟德）會有25%，荃灣區(qū)亦有17%。

土地成交方面，香港政府第二季度推出的兩幅住宅地皮，均由本地發(fā)展商投得。其中宏安地產(chǎn)以9億港元投得青衣一地皮，平均樓面尺價8,491港元。新鴻基集團以252億港元總價投得九龍啟德區(qū)地皮，成為2018年開年以來地皮成交的新地王。相比于2017年政府標(biāo)售的土地有70%是由中資發(fā)展商投得，港企在2018年的投地策略十分進取。

一手降溫二手火熱，租金售價繼續(xù)走高

從2018年第二季度住宅交易情況來看，一手住宅在經(jīng)歷2月和4月的買賣宗數(shù)和價值高峰之后出現(xiàn)回落，5月僅錄得交易宗數(shù)756宗，尚不足4月交易宗數(shù)的四成。這反映出第二季度缺乏大型新盤開售，只有新盤貨尾推出，使得與一手住宅交易顯著回落。二手住宅交易市場持續(xù)火熱，5月錄得交易宗數(shù)4766起，創(chuàng)2015年起三年新高，總價逾389億港元，相比起4月的4524起以及352億港元分別上升5.3%及10.5%，反映4月期間二手樓市氣氛向好，市場缺乏新盤開售，令購買力回流二手市場，帶動二手住宅持續(xù)火熱。

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