融信中國(guó)(03301)的中原之路：鄭州新黑馬是如何煉成的?

融信中國(guó)發(fā)軔于福州，在短短4年內(nèi)晉級(jí)上海、杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)前三甲之后，完成又加速向華中華北腹地進(jìn)發(fā)。

6月2日，融信中國(guó)2018年華中&華北品牌發(fā)布會(huì)在鄭州國(guó)際會(huì)展中心舉行，首批包括城市之窗、奧體世紀(jì)、朗悅·學(xué)院府、江灣城在內(nèi)，位于鄭州的四個(gè)項(xiàng)目正式亮相，鄭州作為融信中國(guó)第四事業(yè)部的總部，由此吹響向百億目標(biāo)靠攏的號(hào)角。

融信中國(guó)2017年下半年正式進(jìn)入鄭州市場(chǎng)，在不足一年之內(nèi)融信中國(guó)第四事業(yè)部一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目土地儲(chǔ)備貨值已達(dá)到2000億元。這一速度是如何煉成的?融信能否在以鄭州為核心的華北華中區(qū)域創(chuàng)造新奇跡?

進(jìn)擊中原 鄭州成為新糧倉(cāng)

“速度和加速度是我們的標(biāo)簽。”融信第四事業(yè)部總裁張海明如此概括融信拓疆華北、華中的勢(shì)頭。

據(jù)了解，融信中國(guó)最早在2016年落子鄭州。當(dāng)年8月，融信在鄭州國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)成立項(xiàng)目公司鄭州融信朗悅置業(yè)有限公司，共同開發(fā)位于高新新城未來(lái)核心區(qū)域的張五砦城中村改造項(xiàng)目(即現(xiàn)在的鄭州融信朗悅學(xué)院府)。

2017年7月24日，融信取得中原區(qū)址劉棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于西四環(huán)和隴海西路交匯處，位于常西湖核心區(qū)域，總占地470畝(含安置房)，總建筑面積116萬(wàn)平方米。

2017年8月28日，融信宣布投資50億元，在新密打造田園花海休閑度假小鎮(zhèn)項(xiàng)目。

2018年，融信中國(guó)繼續(xù)加大在鄭州的布局。2月份，公司8億元收購(gòu)鄭州清華園四幅地塊，總占地面積約1000畝。

截至目前，融信第四事業(yè)部一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目預(yù)計(jì)面積959萬(wàn)平方米，貨值2000億，土地成本在2000-4000元/平方米之間。

在鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)，本地房企和早期外來(lái)者拼殺激烈?？藸柸饠?shù)據(jù)顯示，2018年度1-4月，大鄭州房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額前3名分別為正商地產(chǎn)、康橋地產(chǎn)、碧桂園，累計(jì)權(quán)益金額分別為61.97億元、29.84億元、24.9億元。

到2018年年底，隨著融信在鄭州的項(xiàng)目逐步落地，這一格局有望被打破?？梢灶A(yù)見，未來(lái)鄭州將繼杭州之后，成為融信中國(guó)新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)極。

多模式并進(jìn)，穩(wěn)步拿地?cái)U(kuò)張

“第四事業(yè)部目前有8個(gè)項(xiàng)目，今年下半年會(huì)有6個(gè)項(xiàng)目面市，其中4個(gè)在鄭州，2個(gè)在天津，估計(jì)今年的銷售額在50-100億元之間?！睆埡Ｃ飨蛑峭ㄘ?cái)經(jīng)APP透露。

50-100億意味著什么?2017年大鄭州房企銷售排名榜顯示，萬(wàn)科地產(chǎn)以103.9億元的銷售金額位列第四，鑫苑(中國(guó))排名第五，權(quán)益銷售金額67.02億元，排名第十的碧桂園53.27億元。融信中國(guó)第四事業(yè)部50-100億銷售額的絕大部分將由鄭州貢獻(xiàn)，若這一銷售額目標(biāo)成功實(shí)現(xiàn)，融信中國(guó)在鄭州大概率能夠進(jìn)入前十、甚至前五。

回顧融信中國(guó)的發(fā)展之路，從福州到整個(gè)閩南市場(chǎng)，再到上海、杭州、南京等，可以發(fā)現(xiàn)融信獲取土地的渠道多樣，涵蓋一二級(jí)聯(lián)動(dòng)、招拍掛、并購(gòu)、合作開發(fā)，且整體拿地成本低，這是融信快速成長(zhǎng)的原因之一，也將是其在鄭州跑贏其他房企的關(guān)鍵。

比如在杭州，融信去年與萬(wàn)科、濱江、金地聯(lián)合開發(fā)、合力打造標(biāo)桿樓盤;在合肥、西安、蘭州等中西部，融信與海亮合作，獲得35個(gè)項(xiàng)目的55%股權(quán)。

與其他市場(chǎng)不同，融信在鄭州的拿地模式以一二級(jí)聯(lián)動(dòng)為主，占比達(dá)到80%。通過(guò)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)的方式，融信通過(guò)較低的成本提前鎖定了大量?jī)?yōu)質(zhì)的土地資源，這對(duì)增厚未來(lái)綜合利潤(rùn)空間提供了一定保障。

除了充足的土地儲(chǔ)備外，鄭州龐大的人口基數(shù)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度也將支撐融信的銷售額持續(xù)增長(zhǎng)的因素。河南是中國(guó)第二人口大省，總?cè)丝跀?shù)約1.08億，常住人口9532.42萬(wàn)，僅次于廣東省，作為典型的單核省會(huì)城市，鄭州對(duì)周邊城市人口的吸附率非常強(qiáng)。

數(shù)據(jù)顯示，截至2017年末，鄭州常住人口988.1萬(wàn)人，GDP總量9130億元。根據(jù)鄭州市的發(fā)展規(guī)劃，到2020年，鄭州人口將達(dá)到1500萬(wàn)人，地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到1.25萬(wàn)億元，這意味著購(gòu)房需求量仍會(huì)進(jìn)一步上升，潛在市場(chǎng)空間巨大。

但在城市首位度方面，相比其他單核城市，如西安和武漢，西安人口及GDP占全省比重分別為24.85%及34%，武漢人口及GDP占全省比重分別為18%及36%，均高于鄭州的9.1%及20.3%。隨著鄭州對(duì)周邊城市的人口和GDP的集中度進(jìn)一步提升，房?jī)r(jià)上升的潛力也將被釋放出來(lái)。

在限購(gòu)限貸限售的政策壓力下，鄭州樓市反應(yīng)平穩(wěn)。今年4月，鄭州房?jī)r(jià)中位數(shù)為16988元/平方米，較去年12月略微上漲，主城區(qū)成交主力為1.3-1.5萬(wàn)左右的房源。

業(yè)績(jī)表現(xiàn)亮眼 機(jī)構(gòu)持續(xù)看好

在此次品牌發(fā)布會(huì)之前，融信中國(guó)剛剛公布5月份銷售數(shù)據(jù)。5月份，融信集團(tuán)合約銷售額約為122.1億元，環(huán)比增長(zhǎng)20%，同比勁升超3倍，合約建筑面積約為53.98萬(wàn)平方米。1-5月，該集團(tuán)總合約銷售額約為447.29億元;該集團(tuán)總合約建筑面積約為208.4萬(wàn)平方米。

據(jù)東吳證券地產(chǎn)分析師齊東團(tuán)隊(duì)統(tǒng)計(jì)，融信中國(guó)5月銷售額同比307%的增幅位列全國(guó)規(guī)模以上房企排行榜首位。

今年年初，2018年融信提出了1200億元的銷售目標(biāo)(含合聯(lián)營(yíng)公司公司)。從目前的進(jìn)展和速度看，融信中國(guó)離實(shí)現(xiàn)千億大跨越的目標(biāo)并不遙遠(yuǎn)。

伴隨優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)價(jià)值逐步釋放，融信也獲得了多家大行的看好。巴克萊日前給予融信中國(guó)美元債RONXIN19以及RONXIN21“增持”評(píng)級(jí)，并指出融信持續(xù)優(yōu)良的業(yè)績(jī)以及審慎的買地策略，有助公司債券估值提升。海通國(guó)際及中投證券(香港)給予融信中國(guó)“買入”及“強(qiáng)烈買入”評(píng)級(jí)。

6月6日，融信中國(guó)按每股10.62港元，向不少于六名獨(dú)立專業(yè)人士、機(jī)構(gòu)及或個(gè)別投資者配售最多1.035億股現(xiàn)有股份。此次配售所得款項(xiàng)凈額將約10.95億港元，計(jì)劃用作公司發(fā)展目的及作為集團(tuán)的一般營(yíng)運(yùn)資金。

據(jù)悉，此次配售的引入的主要戰(zhàn)略投資者包括了國(guó)內(nèi)排名靠前的人壽保險(xiǎn)企業(yè)和國(guó)際知名投資基金。業(yè)內(nèi)人士分析表示，此次配售為融信引入了優(yōu)質(zhì)的戰(zhàn)略股東，將有利于公司進(jìn)一步優(yōu)化股東結(jié)構(gòu)、降低財(cái)務(wù)杠桿，加快推動(dòng)融信中國(guó)未來(lái)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。