投下107億元，杭州新地王背后港資開發(fā)商為何如此激進(jìn)？

本文來自微信公眾號(hào)“秦朔朋友圈”，作者為梁云風(fēng)，文中觀點(diǎn)不代表智通財(cái)經(jīng)觀點(diǎn)。

被寄予厚望的新地王

杭州出地王。

5月28日，被譽(yù)為“浙江省內(nèi)最具商業(yè)價(jià)值的地塊”、地處杭州武林商圈最核心區(qū)域的百井坊地塊拍出107.3億元的天價(jià)，這是繼今年3月30日保利以100.99億元拿下奧體地塊和2016年5月27日信達(dá)123.18億元地王之后，杭州第三宗總價(jià)過百億的地王。

與前兩次均為央企巨頭斬獲地王不同，這一次摘得桂冠的是一家打造了恒隆廣場(chǎng)這一品牌的香港地產(chǎn)商恒隆地產(chǎn)（00101）。

由于百井坊地塊的特殊價(jià)值，此次競(jìng)拍吸引了華潤(rùn)、新鴻基、恒隆、新世界、九龍倉(cāng)和銀泰等6家房企競(jìng)爭(zhēng)，開拍不到2小時(shí)，第76輪報(bào)價(jià)就達(dá)到了64億元，刷新了2016年8月19日由魯能摘得的錢江新城核心區(qū)商業(yè)地標(biāo)總價(jià)63.5億元的記錄，在第336輪叫價(jià)達(dá)到了107.3億元后，恒隆地產(chǎn)最終“抱得美人歸”，整個(gè)競(jìng)拍過程長(zhǎng)達(dá)7個(gè)多小時(shí)。

不過論競(jìng)拍時(shí)長(zhǎng)，百井坊地塊卻不是最長(zhǎng)的。在3月27日的保利地王競(jìng)拍，創(chuàng)下杭州拍地史上耗時(shí)最長(zhǎng)紀(jì)錄，從30日13:30分一直拍到31日凌晨1:30分，總計(jì)12小時(shí)，一直到第499輪報(bào)價(jià)保利才最終打敗對(duì)手，贏得地王。

但百井坊地塊無疑是杭州所有地王中最受矚目的。百井坊地塊屬于純商業(yè)用地，位于杭州市下城區(qū)武林廣場(chǎng)附近的核心區(qū)域，地理位置特殊，在百井坊地塊周圍，幾乎都是杭州的地標(biāo)性建筑，比如武林銀泰百貨、杭州百貨大樓、嘉里中心、杭州大廈、杭州劇院等。在杭州市的規(guī)劃中，這塊黃金寶地未來將被建成集景觀、歷史和人文于一體的高端國(guó)際商業(yè)中心，既有高端商業(yè)綜合體，也有周邊特色步行街，未來百井坊地塊上的商業(yè)體將在地上地下與武林銀泰、杭州百貨大樓、武林廣場(chǎng)地下商城等無縫對(duì)接，它將一改杭州本土無高端購(gòu)物街的窘境，未來杭州人要逛步行街，再也不用坐高鐵去上海了。

因?yàn)槿绻怀鲆馔猓牡冒倬坏貕K的恒隆地產(chǎn)將會(huì)把這塊寶地打造成為內(nèi)地第12家、杭州第一家恒隆廣場(chǎng)。作為新一線城市的代表，杭州也積蓄一座與之匹配的頂級(jí)商業(yè)綜合體來彰顯其城市的氣質(zhì)和潛力。

這一次，港資地產(chǎn)為什么激進(jìn)？

從百井坊地塊嚴(yán)苛的出讓條件來看，這宗地恒隆拍得并不輕松。

根據(jù)出讓文件，百井坊地塊出讓面積44827㎡，容積率4.33，建筑面積近20萬㎡，安置房建設(shè)面積4.5萬㎡，且商業(yè)面積占比不得低于45%，建筑密度不大于60%，該地塊除按規(guī)定的移交外，所有建筑必須自持，不得分割轉(zhuǎn)讓。而且必須保留歷史建筑耶穌堂弄5號(hào)和耶穌堂弄古井，遷建鏡清里1號(hào)等。

這些嚴(yán)苛的條件，再加上恒隆最后以107.3億元成交，溢價(jià)率118.51%，折算成樓面價(jià)為55285元/㎡。業(yè)內(nèi)人士分析，以此地價(jià)計(jì)算，總開發(fā)成本起碼要150億元。

綜上，資金占用量大、所有建筑必須自持、文物保護(hù)等，對(duì)開發(fā)商的資金籌措能力、商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力和規(guī)劃設(shè)計(jì)能力是極大的考驗(yàn)，而這個(gè)地塊未來如何變現(xiàn)及回本也一直被業(yè)內(nèi)人士所追問。可以說，上述條件，缺一不可，否則即使拿到手也是燙手山芋。

參與競(jìng)拍的六家地產(chǎn)商都有商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)。有意思的是，在這次競(jìng)拍的最后竟成了港資地產(chǎn)企業(yè)的交鋒。參加這次競(jìng)拍的6家企業(yè)，除了銀泰和華潤(rùn)，恒隆、新鴻基、九龍倉(cāng)、新世界都是港資，特別是最后的競(jìng)拍成了九龍倉(cāng)和恒隆的白刃戰(zhàn)，九龍倉(cāng)甚至在第335輪出到了107億元，最后惜敗于恒隆。

九龍倉(cāng)在商業(yè)地產(chǎn)上的運(yùn)營(yíng)能力非常強(qiáng)大，在香港九龍倉(cāng)有兩大地標(biāo)，分別是海港城和時(shí)代廣場(chǎng)。海港城位于九龍尖沙咀半島的南端，是香港最大面積的購(gòu)物、飲食及娛樂中心，也是西九龍區(qū)最大商場(chǎng)之一。時(shí)代廣場(chǎng)坐落于全港最繁盛的銅鑼灣購(gòu)物區(qū)，同樣是香港最大型的購(gòu)物中心之一，更榮獲香港旅游協(xié)會(huì)評(píng)選的香港十大景點(diǎn)之一。在內(nèi)地九龍倉(cāng)同樣擁有包括北京首都時(shí)代廣場(chǎng)、大上海時(shí)代廣場(chǎng)及重慶時(shí)代廣場(chǎng)等，具有強(qiáng)大的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力。

恒隆也不例外。在內(nèi)地，恒隆已經(jīng)在九個(gè)城市建了11座恒隆廣場(chǎng)，其號(hào)召力不亞于九龍倉(cāng)，2001年在上海開業(yè)的首家恒隆廣場(chǎng)已經(jīng)成為中國(guó)乃至世界的時(shí)尚高地。眾多世界頂尖品牌以在恒隆開設(shè)專賣店為榮，有些甚至專門將首家專賣店甚至旗艦店落戶于此，足見恒隆廣場(chǎng)在世界奢侈品牌心目中不可動(dòng)搖的尊貴地位。

港資開發(fā)商一直被認(rèn)為風(fēng)格保守，以太古地產(chǎn)為例，進(jìn)入內(nèi)地十多年，精雕細(xì)琢只打磨了上海太古里和成都遠(yuǎn)洋太古里兩個(gè)項(xiàng)目。但這也并不意味著在面對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目時(shí)會(huì)退讓，甚至在競(jìng)拍百井坊地塊時(shí)，讓我們看到了一群“激進(jìn)”的港資開發(fā)商的另一面。

此次競(jìng)拍百井坊地塊以港資為主，讓我們看到了港資房企和內(nèi)地房企的區(qū)別。內(nèi)地房企強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)，高周轉(zhuǎn)即意味著高資金利用率，以碧桂園為代表，從拿地到開盤時(shí)間越短越好。但這顯然不符合商業(yè)地產(chǎn)的要求，特別是商業(yè)地產(chǎn)如果要求自持，對(duì)一些只會(huì)建房的開發(fā)商來說是巨大的挑戰(zhàn)。

而港資企業(yè)，除了有融資的優(yōu)勢(shì)外，自持商業(yè)對(duì)香港開發(fā)商來說是常態(tài)，運(yùn)營(yíng)能力也可圈可點(diǎn)。上述太古地產(chǎn)和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)合作在成都開發(fā)的成都遠(yuǎn)洋太古里，就可以作為百井坊地塊開發(fā)的樣板，太古里開發(fā)之前，也面臨著字庫(kù)塔、廣東會(huì)館等文物的保護(hù)，但對(duì)于擅長(zhǎng)運(yùn)營(yíng)的太古地產(chǎn)來說，精雕細(xì)琢之下硬是將成都太古里打造成了成都的新名片。

近年來杭州城市地位騰飛，很多商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商都想進(jìn)入，恒隆花巨資拿下百井坊地塊，具有明顯的戰(zhàn)略意義。這背后既有恒隆看好杭州發(fā)展的前景，也透露著杭州對(duì)于一個(gè)具有國(guó)際范的商業(yè)體的渴望。有業(yè)內(nèi)人士分析，上海恒隆廣場(chǎng)的地段、體量及產(chǎn)品組合，和百井坊地塊有著高度相似性，因而恒隆來操盤就駕輕就熟。以恒隆廣場(chǎng)在上海的地位，杭州也渴望有這樣的世界級(jí)商業(yè)地標(biāo)。

投下巨資的背后，是看好中國(guó)發(fā)展

恒隆拿下杭州地王，讓很多人對(duì)港資投資內(nèi)地有了新看法。

有一段時(shí)間，“李嘉誠(chéng)跑了”讓很多人有一種錯(cuò)覺，港資大亨是不是不看好內(nèi)地的發(fā)展。

李嘉誠(chéng)從內(nèi)地撤資可追溯到2013年。經(jīng)歷了中國(guó)近三十年的高速發(fā)展后，在2013年這個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然高速增長(zhǎng)（當(dāng)年GDP增速7.7%）、房?jī)r(jià)快速躍進(jìn)的時(shí)候，李嘉誠(chéng)開始拋售內(nèi)地資產(chǎn)讓很多人覺得不可思議。2013年8月，李嘉誠(chéng)先以25.78億出售廣州西城都薈廣場(chǎng)和停車場(chǎng)；同年10月，李嘉誠(chéng)將小陸家嘴的東方匯經(jīng)中心整棟出售，交易價(jià)格71.6億元。

隨后在2014年，李嘉誠(chéng)繼續(xù)“賣賣賣”，當(dāng)年將南京國(guó)際金融中心、北京盈科中心、上海市虹口區(qū)北外灘甲級(jí)寫字樓盛邦國(guó)際大廈、和記港陸（后更名為中泛控股）71.36%的股權(quán)等出售，獲利136億元。

隨著李嘉誠(chéng)越來越頻繁地拋售內(nèi)地資產(chǎn)，市場(chǎng)對(duì)李嘉誠(chéng)的撤資開始有了除商業(yè)以外的其他解讀。特別是2016年10月，李嘉誠(chéng)200億拋售上海世紀(jì)匯廣場(chǎng)，這意味著，李嘉誠(chéng)賣了其在上海浦東擁有的最后一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。

據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，自2013年開始拋售資產(chǎn)起，截至出售世紀(jì)匯廣場(chǎng)，李嘉誠(chéng)內(nèi)地拋售物業(yè)套現(xiàn)超千億元。由于李嘉誠(chéng)在港資企業(yè)中的超然地位，李嘉誠(chéng)不看好內(nèi)地發(fā)展的傳言開始蔓延。

與此同時(shí)，不同于李嘉誠(chéng)的“逃離”，恒隆、九龍倉(cāng)、新世界、新鴻基等開發(fā)商卻越來越多地投資內(nèi)地資產(chǎn)。以恒隆為例，除了在上海布局，還在沈陽、濟(jì)南、無錫、天津、大連、昆明、武漢等城市建設(shè)了共11個(gè)恒隆廣場(chǎng)；新鴻基自1998年進(jìn)軍內(nèi)地地產(chǎn)后，連續(xù)開發(fā)了上海中環(huán)廣場(chǎng)、北京APM、杭州萬象城等經(jīng)典項(xiàng)目，在李嘉誠(chéng)拋售內(nèi)地物業(yè)的2013年后，也連續(xù)開發(fā)了廣州天環(huán)廣場(chǎng)、廣州天匯廣場(chǎng)、南京IFC等項(xiàng)目，用真金白銀證明自己的選擇。

恒隆投下107億巨資，業(yè)內(nèi)人士紛紛開始猜測(cè)其運(yùn)營(yíng)和回本，但在筆者看來，除了百井坊地塊本身的商業(yè)價(jià)值支撐外，恒隆的信心來自于對(duì)中國(guó)未來的信心。

戴德梁行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、全球研究部主管Kevin Thorpe近日走訪大中華區(qū)，在北京、上海和香港舉辦的客戶專題分享會(huì)上表示：“全球股市快速上漲，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)保持穩(wěn)定。盡管中美兩國(guó)貿(mào)易關(guān)系的緊張局勢(shì)升級(jí)，但是中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)。”Kevin Thorpe同時(shí)提到，全球?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的需求在加速增長(zhǎng)。2017年，對(duì)辦公空間的需求增長(zhǎng)了20%，工業(yè)繁榮也在持續(xù)，到2018年，這一趨勢(shì)甚至更為強(qiáng)勁。

看好中國(guó)，且看得懂商業(yè)趨勢(shì)，這或許才是恒隆和九龍倉(cāng)在百井坊地塊血拼時(shí)的真實(shí)心態(tài)吧！

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