107億奪地!恒隆(00101)這次出手重么?

“內(nèi)地和香港的零售銷售持續(xù)復蘇，尤其是內(nèi)地奢侈品銷售的復蘇尤其強勁，這些跡象都表明六年的寒冬已過去?！焙懵〉禺a(chǎn)(00101)董事長陳啟東在2017年的致股東函里表示。

5月28日，恒隆地產(chǎn)便霸氣十足得以107億元，成功競得傾心已久的杭州百井坊地塊，這不得引起投資者的遐想：2018年，在資金流動性如此緊張的時候，高端商業(yè)地產(chǎn)項目為何如此吸引資金進入?此地塊憑什么又能吸引眾多港資企業(yè)簇擁瘋搶呢?

恒隆地產(chǎn)未來真的會有更好的日子嗎?

內(nèi)地業(yè)務(wù)嚴重“依賴”上海市場

智通財經(jīng)APP了解到，恒隆在內(nèi)地發(fā)開的幾個項目，無錫的恒隆廣場第二座辦公樓、昆明的恒隆廣場、武漢的恒隆廣場的購物商場及其辦公樓將陸續(xù)于2019年年中或2020年年初完成，此外，上海港匯恒隆廣場的優(yōu)化工程也將于2019年年中竣工。

在陳啟宗看來，“一個城市的高檔商場，只有老大和老二能夠活下去，這個行業(yè)沒有老三的地位”。

盡管目前恒隆位于上海的兩個項目，2017年營業(yè)收入分別為48.5億、32.4億人民幣(單位下同)，分別位列上海市購物中心銷售額的第二、第三位，而營收最高的為新鴻基旗下的上海國金中心IFC，去年銷售超過70億元。

值得注意的是，港匯恒隆廣場在2017年經(jīng)歷了大規(guī)模改造，近30%商業(yè)面積分階段重整，對業(yè)績影響較大。

于2001年建成的上海恒隆廣場，時至今日，恒隆廣場仍是上海人所共知的奢侈品高地并擁有100%的店鋪出租率，眾多世界頂尖品牌以進駐恒隆為榮，租戶名單仿如一本“品牌名人錄”。

據(jù)iziRetail逸芮發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年完成調(diào)整升級的上海恒隆廣場總業(yè)績高達48.5億 ，租金收入依舊領(lǐng)跑恒隆地產(chǎn)內(nèi)地開業(yè)的8個購物中心，以3.5萬平方米的可租賃面積來看，上海恒隆廣場日租金超64元/平方米。

但不可忽略的一個事實是，盡管恒隆在二線城市的物業(yè)最早已開業(yè)十余年，但其內(nèi)地租金收入構(gòu)成依然嚴重“依賴”上海市場。年報數(shù)據(jù)顯示，僅上海的恒隆廣場和港匯恒隆廣場兩個項目，就占到了內(nèi)地租金總收入的67%。

因此，恒隆地產(chǎn)的內(nèi)地項目也并非如陳啟宗想象的那么順利，目前恒隆地產(chǎn)在上海、天津、無錫、濟南、沈陽擁有八個內(nèi)地商業(yè)項目，除了上海主戰(zhàn)場，恒隆其余的項目均位于二線城市。

“準一線+絕版地塊”具備天然吸引力

受累于二線銷售之困，再加上恒隆2017年零售額的增加主要受益于下半年香港零售銷售的復蘇，這也在一定程度上解釋了，為何恒隆對杭州百井坊地塊傾心已久。

眾所周知，衡量一個商業(yè)地產(chǎn)項目無非是從區(qū)位價值、交通、商業(yè)競爭環(huán)境、周邊可整合資源等幾大指標進行考量。

區(qū)位價值一定要跟商業(yè)發(fā)展周期對應起來看，因為商業(yè)形態(tài)發(fā)展的不同階段，其人均GDP和城市化率是不同，城市等級高，商業(yè)消費需求也就大。

智通財經(jīng)APP了解到，“新一線城市研究所”在上海發(fā)布《2018中國城市商業(yè)魅力排行榜》，杭州已連續(xù)三年在15個“新一線”城市中排名第2，僅次于成都。其中，杭州的核心商圈實力在新一線城市中排名第一。

以前，人們都說杭州是上海的后花園，但現(xiàn)在已經(jīng)有人開始說上海是杭州的后花園，這就是一個可喜的變化。

此外，商圈的周邊輻射核心圈也將折射出區(qū)位價值，比如老樓盤、新樓盤、福利房中的住戶，其消費能力各不相同，真正有消費能力的是樓盤品質(zhì)比較高的地方。

據(jù)悉，距離該地塊周邊1公里范圍內(nèi)，唯一在售的商品房項目是杭州嘉里中心的酒店式公寓組團——逸廬，開盤至今成交均價已超過11萬元/㎡，最高單價甚至突破20萬。

此外，該地塊地理位置極佳，位于地鐵一號線武林廣場站和鳳起路站中間位置，距離兩個地鐵均不到500米，西面與杭州百貨大樓、武林銀泰無縫對接，北面直面杭州大廈和武林廣場中央商城，西側(cè)延安路對面的國大城市廣場歷時8年改造于去年5月回歸，周邊還有杭州大廈、嘉里中心、西湖文化廣場等新老商業(yè)綜合體。從目前周邊定位來說，比較多元化，給恒隆做高端購物中心的空間還是有的。

值得一提的是，雖然說該地塊位于杭州頂級商圈，但是頂級品牌已經(jīng)在杭州大廈都有開店，能不能讓品牌商下決心在一個商區(qū)再開一家店是個問題，關(guān)鍵還是得看恒隆的運營能力。

按照最新的規(guī)劃，地塊規(guī)劃建設(shè)150米高的塔樓，將建設(shè)成為杭州地標性建筑。同時，地塊將對標東京銀座、巴黎香榭麗舍大街、新加坡烏節(jié)路等國際知名街區(qū)，寫字樓部分也將建成國際金融、中介服務(wù)、信息技術(shù)、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)等高端企業(yè)集聚的國際頂級企業(yè)集聚地。

由此可見，這塊地對恒隆有著重要的戰(zhàn)略意義，而對于杭州，這塊地的重要性同樣不言而喻。鑒于上海恒隆廣場的地段、體量及產(chǎn)品組合，跟本地塊有著高度相似性，因而恒隆來操盤就駕輕就熟。

就行業(yè)前景來看，根據(jù)中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心的調(diào)查，目前超過45%的90后將實體商業(yè)作為第一消費渠道。近年來，各大地產(chǎn)商打造的購物中心如雨后春筍般涌現(xiàn)。

當人們重新將目光轉(zhuǎn)向?qū)嶓w商業(yè)，是否意味著商業(yè)地產(chǎn)投資的黃金時代已經(jīng)到來呢?

可以說，擁有地標寫字樓、綠廊、大型購物中心、高端酒店、風尚街區(qū)，坐擁千億級配套資源，完美契合高端研發(fā)辦公消費群個性化、體驗式、休閑餐飲、圈層社交的消費需求，成就了新的時代商業(yè)資產(chǎn)。

但是各大地產(chǎn)商都在搶占布局的商業(yè)地產(chǎn)，競爭力之大也不容忽視。

中原地產(chǎn)首席分析師荊海燕感嘆：“以此地價計算，恒隆地產(chǎn)總開發(fā)成本起碼要150億元，而且須全部自持，如何變現(xiàn)及回本將是一個謎，但畢竟這塊地對標的是國際頂級的商業(yè)體，恒隆看中的是杭州崛起的前景。恒隆首次進入杭州，拿下這塊地也一舉奠定了其在杭州的地位。”