深坑重組，世茂房地產(chǎn)（00813）7.8億獲注上海酒店背后的12年資本路

本文來自微信公眾號(hào)“觀點(diǎn)”，作者為“觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體”，原標(biāo)題為《許榮茂深坑重組 世房7.8億獲注上海酒店背后十二年資本路》，文中觀點(diǎn)不代表智通財(cái)經(jīng)觀點(diǎn)。

作為撬動(dòng)資本市場(chǎng)的高手，帶領(lǐng)世茂集團(tuán)“三駕馬車”——地產(chǎn)、酒店、商業(yè)各自獨(dú)立上市，一直是主席許榮茂的愿望。

隨著世茂股份于2001年登陸A股，世茂房地產(chǎn)（00813）2006年登陸香港資本市場(chǎng)，其中的兩個(gè)已經(jīng)順利實(shí)現(xiàn)，唯獨(dú)酒店上市仍在籌謀中。

而5月23日，上海世茂股份有限公司公告稱，擬以7.77億向世茂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓上海深坑酒店項(xiàng)目。有業(yè)內(nèi)人士分析指出，將優(yōu)質(zhì)的酒店項(xiàng)目集中到世茂房地產(chǎn)，不排除是世茂為實(shí)現(xiàn)將酒店資產(chǎn)包在港交所分拆上市所做的準(zhǔn)備。

據(jù)了解，早在2006年，許榮茂就已提出分拆酒店業(yè)務(wù)的構(gòu)思，但作為流動(dòng)性較差的重資產(chǎn)，國(guó)內(nèi)酒店的投資回報(bào)率一直處于較低水平，資本市場(chǎng)對(duì)酒店資產(chǎn)也并不看好，世茂的酒店上市路經(jīng)過幾番輾轉(zhuǎn)，走得并不順利。

盡管如此，世茂仍對(duì)酒店業(yè)的前景表示看好，并不斷擴(kuò)大酒店規(guī)模。截至2017年12月31日，世茂集團(tuán)自持酒店已開業(yè)的有18家，擁有客房數(shù)量超過6000間，2017年度世茂旗下各家酒店合計(jì)完成收入17.08億元。

許榮茂似乎也沒有忘記他的上市夢(mèng)。在今年3月底舉行的年度業(yè)績(jī)會(huì)上，全場(chǎng)幾乎沒有發(fā)言的許榮茂只談及一點(diǎn)，那就是計(jì)劃未來3-5年內(nèi)酒店平臺(tái)實(shí)現(xiàn)單獨(dú)上市。

酒店資產(chǎn)包

公告顯示，2007年10月，世茂股份發(fā)行股份購買世茂新體驗(yàn)持有的“辰花路二號(hào)地塊”深坑酒店項(xiàng)目，由世茂房地產(chǎn)委托世茂股份建設(shè)開發(fā)，直至符合法律規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件，轉(zhuǎn)讓至世茂房地產(chǎn)及其子公司為止。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢，2006年時(shí)，深坑酒店就已立項(xiàng)，由于地質(zhì)方面的難度，世茂花了7年進(jìn)行規(guī)劃研究，直到2013年才正式動(dòng)工，有消息稱深坑酒店的總投入已高達(dá)7億元。

而根據(jù)項(xiàng)目公司反饋，深坑酒店項(xiàng)目在建工程達(dá)到可轉(zhuǎn)讓狀態(tài)。由此，世茂股份擬向世茂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓深坑酒店項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)權(quán)、在建工程的所有權(quán)及在建工程所占土地的使用權(quán)。轉(zhuǎn)讓價(jià)格為7.77億元，此外世茂股份還將收取建設(shè)管理費(fèi)用1658萬元。截至2017年9月30日，深坑酒店在建工程項(xiàng)目的賬面價(jià)值為4.31億元。

值得一提的是，深坑酒店在建工程交易價(jià)格的7.77億元，較賬面價(jià)值4.31億元，也就是說，該筆交易將給世茂股份帶來約3.4億元的增值收益。

雖然同屬世茂集團(tuán)旗下，但將酒店資產(chǎn)從A股平臺(tái)世茂股份轉(zhuǎn)移，集中注入港股平臺(tái)世茂房地產(chǎn)，以實(shí)現(xiàn)在港交所分拆上市，或許正是這筆交易的最終目的。

聯(lián)昌國(guó)際證券分析師鄭懷武對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指，酒店類重資產(chǎn)公司本身的流動(dòng)性較差，是一個(gè)“死”的資產(chǎn)，如果可以分拆上市，就可以將資產(chǎn)重新進(jìn)行評(píng)估、盤活、套現(xiàn)，分拆之后，企業(yè)將擁有一個(gè)新的融資渠道。

不過在做融資套現(xiàn)之前，資產(chǎn)包自身的質(zhì)量和價(jià)值尤為重要，這也將決定盤活后的價(jià)格。

據(jù)世茂房地產(chǎn)披露，截至2017年12月31日止，世茂集團(tuán)共持有29家酒店，其中，自持酒店已開業(yè)的有18家，包括上海世茂皇家艾美酒店、上海外灘茂悅大酒店、上海佘山茂御臻品之選酒店、南京世茂濱江希爾頓酒店、牡丹江世茂假日酒店、紹興世茂假日酒店、蕪湖世茂希爾頓逸林酒店、紹興世茂皇冠假日酒店、福州世茂洲際酒店、天津生態(tài)城世茂希爾頓酒店、寧波春曉世茂希爾頓逸林酒店、武漢世茂希爾頓酒店、廈門康萊德酒店、寧波北侖世茂希爾頓逸林酒店、煙臺(tái)世茂希爾頓酒店及委托給世茂喜達(dá)管理的3家酒店。

許世壇在今年3月在業(yè)績(jī)會(huì)上介紹，2018年上海的深坑酒店、杭州的酒店將會(huì)開業(yè)，另外在香港最大的東涌也會(huì)在2019年開業(yè)。

營(yíng)運(yùn)表現(xiàn)方面，2017年度世茂旗下各家酒店合計(jì)完成收入17.08億元，EBITDA為5.58億元，EBITDA率為32.7%。

世茂房地產(chǎn)還透露，曾委任獨(dú)立估值師對(duì)該集團(tuán)酒店物業(yè)進(jìn)行截至2017年12月31日止的估值，29家酒店按公允價(jià)值為372億元，這一數(shù)字占目前世茂股份與世茂房地產(chǎn)總市值約40%。

值得一提的是，根據(jù)世茂房地產(chǎn)2017年年報(bào)，目前酒店業(yè)務(wù)仍被籠統(tǒng)放在世茂集團(tuán)名下，世茂房地產(chǎn)這個(gè)上市平臺(tái)具體擁有多少酒店資產(chǎn)尚沒有清楚的劃分。

十二年分拆路

雖然從目前來看，世茂將酒店分拆上市的實(shí)質(zhì)動(dòng)作并不算多，但早在2006年，許榮茂就已提出分拆酒店業(yè)務(wù)的構(gòu)思，不過受種種內(nèi)外因素的影響，這一構(gòu)想經(jīng)歷了諸多波折。

據(jù)了解，2011年5月，世茂房地產(chǎn)曾對(duì)外宣布，已向港交所作出初步查詢有關(guān)酒店業(yè)務(wù)在主板獨(dú)立上市的可行性，以旅游地產(chǎn)概念，計(jì)劃分拆旗下的五星級(jí)酒店資產(chǎn)上市。最終，因旅游業(yè)務(wù)未符合聯(lián)交所有關(guān)公司上市前須有3年持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的規(guī)定，計(jì)劃一度擱淺。

2012年，世茂房地產(chǎn)放棄分拆酒店上市的消息傳出，而副主席許世壇將拆分?jǐn)R淺歸因于資本市場(chǎng)波動(dòng)帶來的拆分時(shí)機(jī)不利。不過，放棄分拆上市并不意味著世茂將減少對(duì)這一業(yè)務(wù)的投入，許世壇表示做好酒店業(yè)務(wù)仍是世茂集團(tuán)當(dāng)下的任務(wù)。

2016年6月的股東大會(huì)上，許榮茂再度提出，不排除時(shí)機(jī)成熟時(shí)將旗下酒店分拆上市，但該事項(xiàng)目前尚未有相關(guān)時(shí)間表。

酒店上市存在諸多困難，但期間世茂也在通過其他方式為酒店業(yè)務(wù)尋求資本化道路。

其中2016年5月9日，世茂集團(tuán)宣布攜手博時(shí)資本，以旗下多家五星級(jí)酒店為平臺(tái)，發(fā)行了總規(guī)模達(dá)26.9億元的酒店資產(chǎn)證券化項(xiàng)目產(chǎn)品“博時(shí)資本—世茂酒店資產(chǎn)證券化”。

在成功登陸資本市場(chǎng)之前，類似的證券化實(shí)踐對(duì)世茂重資產(chǎn)的酒店業(yè)務(wù)而言，無疑有助于緩解其面臨的資金問題。

不過，在許榮茂心中，酒店分拆上市始終是最好的資本化出路。

在鄭懷武看來，國(guó)內(nèi)的酒店能成功登陸香港資本市場(chǎng)的案例并不多，尤其是高端酒店更為困難。首先因?yàn)槠淙胱÷瘦^低，一般在50%-60%，好一點(diǎn)的是60%多，其次酒店房?jī)r(jià)的提升空間有限，因此投資者對(duì)其前景普遍不太看好。

盈利差是內(nèi)地酒店行業(yè)的普遍問題，這也是資本市場(chǎng)拒絕酒店資產(chǎn)的最大因素，近年來在港股上市的內(nèi)地酒店數(shù)量也極少，因而，世茂要完成上市道路仍需做出不少努力。

鄭懷武指出，如果世茂房地產(chǎn)要分拆其酒店資產(chǎn)上市，需要整合一些優(yōu)質(zhì)的資源，另外在財(cái)務(wù)表現(xiàn)上也要做一些安排和優(yōu)化。