“情景地產(chǎn)”開創(chuàng)者 長(zhǎng)三角知名地產(chǎn)商大發(fā)地產(chǎn)赴港IPO

2018年1月，全國(guó)30強(qiáng)房企中惟一沒(méi)有登陸資本市場(chǎng)的房企正榮地產(chǎn)(06158)正式登陸港股市場(chǎng)，才過(guò)去不到四個(gè)月就被恒指公司列入恒生港股通指數(shù)成份股，同樣的劇情是否能在另一滬上地產(chǎn)商大發(fā)地產(chǎn)身上重演?

4月26日，大發(fā)地產(chǎn)向港交所遞交了招股說(shuō)明書，這是繼弘陽(yáng)地產(chǎn)之后的第二家2018年遞交招股書的上海地產(chǎn)商。

事實(shí)上，如果僅從業(yè)績(jī)而言，這家名字頗為喜氣的地產(chǎn)商并不如正榮地產(chǎn)名聲響亮，但如果按照成為全國(guó)領(lǐng)先的住宅房地產(chǎn)開發(fā)商的目標(biāo)，加上其作為“情景地產(chǎn)”開創(chuàng)者的角色，大發(fā)地產(chǎn)有可能彎道超車，在未來(lái)的3-5年內(nèi)位列中國(guó)地產(chǎn)30強(qiáng)之列。

作為一家區(qū)域型地產(chǎn)商，大發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目主要位于長(zhǎng)三角，這使其公司營(yíng)收、利潤(rùn)得到保證。同時(shí)，在挖來(lái)原世茂地產(chǎn)執(zhí)行董事后，加之港交所上市、“情景地產(chǎn)”理念逐漸風(fēng)靡，大發(fā)地產(chǎn)將加快其全國(guó)布局的步伐，并有望成為中國(guó)最大的開發(fā)商之一。

企業(yè)短期看營(yíng)收、利潤(rùn)，長(zhǎng)期看成長(zhǎng)和確定性，所以如果當(dāng)大發(fā)地產(chǎn)數(shù)年后成為千億級(jí)房企，那么應(yīng)該給現(xiàn)在的這家企業(yè)一個(gè)怎樣的估值?

主要陣地位處長(zhǎng)三角

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，大發(fā)地產(chǎn)是一家總部位于上海的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，公司就已經(jīng)連續(xù)2016到2018年獲得"中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)100強(qiáng)"。

這家房企的業(yè)務(wù)主要集中在長(zhǎng)三角，包括三大方面：物業(yè)開發(fā)銷售、商業(yè)物業(yè)投資經(jīng)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)。公司主要收入來(lái)源于開發(fā)的物業(yè)。

根據(jù)公司提交的招股書，截至2018年2月28日，大發(fā)地產(chǎn)在上?？偣查_發(fā)了五項(xiàng)物業(yè)，累計(jì)建筑面積近50萬(wàn)平方米。同時(shí)，大發(fā)地產(chǎn)一直專注于深耕長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。自2003年起大發(fā)地產(chǎn)開始開拓江蘇省、2008年起將業(yè)務(wù)拓展至安徽省，并將版圖逐漸擴(kuò)張至溫州、上海、南京等位于長(zhǎng)三角地區(qū)的若干重點(diǎn)城市，在長(zhǎng)三角地區(qū)共有24個(gè)處于不同開發(fā)階段的物業(yè)項(xiàng)目。

數(shù)據(jù)顯示，，截至今年2月底，大發(fā)地產(chǎn)的總土地儲(chǔ)備面積只有172萬(wàn)平方米，且安慶、溫州兩個(gè)城市就占到其土儲(chǔ)比例的近六成。此外，大發(fā)在建物業(yè)的估值為62.42億元，仍舊以長(zhǎng)三角一地為主。

這一布局讓大發(fā)地產(chǎn)頗為得意，其在招股書中表示，長(zhǎng)三角區(qū)核心城市的土儲(chǔ)及高效獲地能力是自身競(jìng)爭(zhēng)力所在。

稍有遺憾之處在于，大發(fā)地產(chǎn)目前仍為中型地產(chǎn)商。從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上看，大發(fā)地產(chǎn)最近三年的營(yíng)收均未超過(guò)50億元人民幣，2015和2016兩年甚至都不到10億，年初上市的二線房企正榮營(yíng)收也能達(dá)到接近200億人民幣，大發(fā)地產(chǎn)與之相比仍有較大差距：

不過(guò)值得注意的是，大發(fā)地產(chǎn)在2017年的增長(zhǎng)十分明顯，營(yíng)收從6.6億人民幣增至44.1億人民幣，增幅超過(guò)500%，毛利也由16年的1.2億增長(zhǎng)超過(guò)400%至6.6億，這樣的增速在房地產(chǎn)企業(yè)中實(shí)屬罕見。

根據(jù)公司提交的上市申請(qǐng)書，2017年公司收入的激增主要來(lái)源于2017年多個(gè)項(xiàng)目的交付導(dǎo)致交付面積增幅超過(guò)100%，以及溫州項(xiàng)目交付后帶來(lái)平均售價(jià)超過(guò)200%的增幅：

這背后反映出來(lái)的其實(shí)是大發(fā)地產(chǎn)近年來(lái)拿地?cái)U(kuò)張步伐的不斷加速，的確，相比一線房企動(dòng)輒數(shù)千億的土儲(chǔ)規(guī)模，加速拿地顯然是大發(fā)地產(chǎn)目前的當(dāng)務(wù)之急。盡管招股書中并未透露大發(fā)地產(chǎn)今年的拿地計(jì)劃，但過(guò)去一年的飛速增長(zhǎng)或許也能體現(xiàn)出大發(fā)地產(chǎn)上市背后的野心。

情景地產(chǎn)開創(chuàng)者

實(shí)際上，大發(fā)地產(chǎn)盡管知名度沒(méi)有恒大、碧桂園這些在港上市的一線房企那么高，但其實(shí)也已經(jīng)有22年歷史。

1996年，公司創(chuàng)始人葛和凱成立了大發(fā)集團(tuán)，2001年將地產(chǎn)業(yè)務(wù)拓展到上海，并在當(dāng)年9月以1100萬(wàn)元的注冊(cè)資本成立了上海大發(fā)。

2006年，“二代掌門人”葛一晹以管培生的身份加入大發(fā)地產(chǎn)，9年后，“80后”葛一晹成為上海大發(fā)的經(jīng)理，正式開始執(zhí)掌大發(fā)地產(chǎn)。大發(fā)地產(chǎn)提交的招股書披露，葛和凱直接持有大發(fā)集團(tuán)60%股權(quán)，其子葛一晹?shù)攘硗馑拿顿Y人通過(guò)名為“上海和鴻”的投資公司，間接持有大發(fā)集團(tuán)20%股權(quán)，并另外持有大發(fā)集團(tuán)20%股權(quán)。

智通財(cái)經(jīng)APP觀察到，大發(fā)地產(chǎn)從較為保守的風(fēng)格，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榉e極擴(kuò)張的態(tài)度，正好就是葛一晹接手大發(fā)地產(chǎn)的時(shí)間段。

此外，葛一晹2016年提出了“情景地產(chǎn)”這一創(chuàng)新概念，研發(fā)出“情景+”生活系統(tǒng)，從用戶的日?；顒?dòng)、情感需求為出發(fā)點(diǎn)，配備設(shè)施、打造空間，構(gòu)建出不同的具體情景，并將居住融入到各大場(chǎng)景之中，給業(yè)主提供了一個(gè)全新的居住體驗(yàn)。

具體而言，就是不再僅僅以“物質(zhì)空間”本身為中心，而是以生活為中心，通過(guò)對(duì)空間氛圍營(yíng)造及社群運(yùn)營(yíng)的手法，像化學(xué)反應(yīng)中的“催化劑”一般，為人與人的互動(dòng)關(guān)系，情與景的交融體驗(yàn)創(chuàng)設(shè)條件，滿足80后、90后新生代居住群體的個(gè)性化需求。

更重要的是，就在今年2月，大發(fā)地產(chǎn)迎來(lái)了其上市前一位重要的職業(yè)經(jīng)理人——原世茂房地產(chǎn)執(zhí)行董事廖魯江加入大發(fā)地產(chǎn)出任執(zhí)行董事兼CEO，負(fù)責(zé)大發(fā)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)及日常管理。

廖魯江這個(gè)人在房地產(chǎn)行業(yè)可以算是小有名氣，在公司行政、人力資源管理及員工培訓(xùn)方面，他也已累積了超過(guò)12年經(jīng)驗(yàn)。作為地產(chǎn)界知名老將，加上十多年在品牌地產(chǎn)商的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，廖魯江的到來(lái)，勢(shì)必會(huì)將大發(fā)地產(chǎn)品牌、產(chǎn)品質(zhì)量、營(yíng)收規(guī)模帶上一個(gè)新的高度;加之80后的葛一晹，深暗新世代的產(chǎn)品需求，兩者搭配更屬?gòu)?qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。

如果從這方面而言，即不應(yīng)將大發(fā)地產(chǎn)定位為一個(gè)區(qū)域的、中小型地產(chǎn)商的概念，志存高遠(yuǎn)的“80”后掌門葛一晹，加上經(jīng)驗(yàn)老道的房企“大咖”廖魯江，或許這才真正是大發(fā)地產(chǎn)成為全國(guó)領(lǐng)先的住宅房地產(chǎn)開發(fā)商的底氣。