調(diào)控一刀切時代正遠(yuǎn)去，今后的房企故事會怎么寫？

房價問題應(yīng)該能排上國人心頭第一大痛，因此屢屢不見太大成效的調(diào)控政策，更是成了國人調(diào)侃的主要話題。

1978年前，我國居民住房一直按照福利分房政策解決，直到1978年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)概念，而1987年11月26日，深圳市政府的公開招標(biāo)出讓住房用地，打響了國內(nèi)土地第一拍，標(biāo)志著土地使用制度發(fā)生根本性變化。

1992年，國內(nèi)地產(chǎn)迎來轉(zhuǎn)折，當(dāng)年商品房全年銷售額增長80%，房地產(chǎn)公司增加2倍。93年全國商品房開發(fā)投資更是同比大增143.5%，新開工面積增長達到了136%。時任總理調(diào)查發(fā)現(xiàn)海南房地產(chǎn)市場已經(jīng)失控，市面上已有大量爛尾樓和銀行壞賬出現(xiàn)，于是下令停止銀行貸款，政府開始第一輪緊縮性宏觀調(diào)控，之后整個房地產(chǎn)業(yè)由于融資渠道受阻，發(fā)展步伐大幅減緩。

1998年7月，一則《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房改革加快住房建設(shè)的通知》重新叩開房地產(chǎn)快速增長大門，在全國被要求停止住房分配后，房地產(chǎn)投資進入亢奮狀態(tài)，地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟支柱之一，此后2000年房企上市禁令到期，更是為房企打開了資本市場大門。

由于2002-2004年房地產(chǎn)出現(xiàn)過熱苗頭，2002年后房地產(chǎn)宏觀調(diào)控全面展開，受“831大限”政策影響，2004年的新開工面積增長率大幅下降，然而2004年的房價卻上漲了17.76%，遠(yuǎn)超居民收入增長速度。

之后2005年是地產(chǎn)史上首個大舉“宏觀調(diào)控”之年，政府先后出臺調(diào)整土地供應(yīng)、調(diào)節(jié)市場、信貸結(jié)構(gòu)和開征交易稅費等措施，即使這么多政策調(diào)控下，2007年仍有天價“地王”頻頻出現(xiàn)，穩(wěn)房價其實并不理想。

2008年的國際金融危機爆發(fā)，使得政策開始轉(zhuǎn)向刺激住房消費，推出信貸支持、增加保障房供應(yīng)和稅收減免政策，房價大漲。

緊接著又來到遏制房價上漲的階段，2010年4月，“史上最嚴(yán)調(diào)控”在“兩會”之后拉開序幕，在土地供應(yīng)、市場結(jié)構(gòu)、稅收和信貸調(diào)控基礎(chǔ)上，全面祭出限購措施，房地產(chǎn)過熱勢頭得到暫時限制。

之后便是大家比較熟悉的“穩(wěn)增長”和“去庫存”政策訴求下，限購限貸放松、信貸支持加強和稅收減免，使得2015-2016年一二線房價暴漲，等到2016年國慶期間“十城限購”政策驟降，一二線房價迅速被潑了冷水。

此后在銷售數(shù)據(jù)持續(xù)下滑，房價也得到一定穩(wěn)定后，地產(chǎn)故事似乎要告一段落了。然而近期各地高頻發(fā)布調(diào)控政策，但政策明顯又分化跡象，令筆者深感地產(chǎn)故事并沒不會簡單地重復(fù)上演。

調(diào)控已告別一刀切時代

削弱房地產(chǎn)投資屬性是主基調(diào)，調(diào)控一刀切時代正遠(yuǎn)去。智通財經(jīng)APP了解到，2018年5月才走至中旬，就有多個省市再發(fā)樓市調(diào)控政策，數(shù)據(jù)統(tǒng)計各地發(fā)布的調(diào)控政策數(shù)量已經(jīng)超過115個，僅4月份多達33個，但調(diào)控政策并不是一味地緊縮。

各地政策發(fā)布多圍繞削減商品房投資屬性。如東莞取消首次備案 180 天后可累計上調(diào) 5% 的規(guī)定，銷售價格一經(jīng)備案不得增長；佛山則避免夜間開盤或銷售，嚴(yán)禁人為制造銷售緊張氣氛，過分宣傳和渲染樓盤熱銷情況，對違法違規(guī)行為可暫停網(wǎng)簽；海南網(wǎng)簽備案后則不許再對合同價格、簽訂時間修改；江門取得預(yù)售許項目需在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部房源；近期，住建部、財政部、央行和公安部明確規(guī)范住房公積金提取政策，防止提取住房公積金用于炒房投機。

據(jù)了解，繼西安、?？?、三亞、長春等十個城市之后，近期住建部就房地產(chǎn)市場調(diào)控問題約談成都、太原兩市政府負(fù)責(zé)人，住建部強調(diào)要堅持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動搖，但同時表示要增加有效供給，支持剛性需求。

3月以來，各地政府開始適度加大市場供應(yīng)，加快了預(yù)售證的審批，長沙、重慶、上海、武漢等多地房企項目批量入市，其中不乏一些備受關(guān)注的豪宅項目。

同時，各地人才新政正在提升各省市地產(chǎn)的邊際需求。智通財經(jīng)APP了解到，2017年2月起，西安、成都、武漢等25個二三線城市紛紛出臺人才引進措施和落戶優(yōu)惠政策，開啟了“搶人戰(zhàn)”，目前25城已出臺41次人才新政，并且有補貼力度加大跡象，西安、鄭州等城市更是出臺“零門檻”落戶政策。

2018年，人才政策在重點城市蔓延，已經(jīng)形成了可觀的示范效應(yīng)，人才政策逐步向非重點城市擴散，對需求形成邊際支撐。

資金面壓力并不小，但正渡過最慘的時期。據(jù)了解，自2017年以來，北上廣深四個城市房貸利率均出現(xiàn)大幅度上調(diào)。2018年4月，一線城市中上海首套房貸平均利率最低為5.13%，其余的依次為北京（5.36%）、深圳（5.46%）、廣州（5.51%），同比分別上漲15.28%、18.06%、22.70%、22.99%。

但從18年1月以來月均漲幅的0.04個百分點，相比于2017年下半年月均漲幅接近1個百分點有大幅減緩，因此資金面對于需求端的壓制將迎來緩解。

總體來看，隨著下半年重點城市供給改善，需求有一定邊際支撐以及資金面壓制減弱，地產(chǎn)行業(yè)并不是完全沒有機會，而目前銷售數(shù)據(jù)已有一定動靜了。

2018年的房企銷售依舊樂觀

以價換量基調(diào)下，近期地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)正在好轉(zhuǎn)。智通財經(jīng)APP了解到，最近一周44個城市商品房成交面積環(huán)比上升9.6%，其中一線、二線環(huán)比下降4.6%、2.1%，而三線城市在低基數(shù)下大幅上漲31.9%。5月上旬整體雖同比下滑10.5%，但降幅較4月有收窄跡象。

并且，目前高頻成交數(shù)據(jù)由于成交網(wǎng)簽備案滯后較為嚴(yán)重，成交數(shù)據(jù)也有一定滯后，所以近期成交數(shù)據(jù)變化趨勢是主要關(guān)注點。

同時，房企此前總體銷售規(guī)模也非?？捎^。智通財經(jīng)APP了解到，2018年1-4月，TOP100房企總體銷售規(guī)模達到了2.65萬億元，同比增長28.5%。

截止4月末，碧桂園和恒大的銷售規(guī)模都已超2000億元，萬科、保利和融創(chuàng)的銷售規(guī)模也都突破1000億元。TOP50房企門檻提升幅度最大，較2017年同期增長48.4%，TOP100房企銷售金額入榜門檻達到了45.3億元，整體銷售規(guī)模非?？捎^。

綜合來看，在部分城市限售、限價政策調(diào)控持續(xù)的背景下，未來將會有更多持貨觀望的房企選擇以價換量，加速項目入市以確保全年業(yè)績銷售目標(biāo)完成，未來房企推貨數(shù)量或?qū)⒃儆叻?，而本輪供給端調(diào)控（融資從嚴(yán)、預(yù)售證監(jiān)管和土地調(diào)控）導(dǎo)致資源正快速向龍頭集聚，因此像恒大（03333）、碧桂園（02007）這樣的龍頭企業(yè)，未來依舊有關(guān)注價值。

而近期量價齊升的龍光地產(chǎn)（03380），在行業(yè)形勢回暖和大灣區(qū)實際發(fā)展計劃公布刺激下，或許能突破長久以來的橫盤走勢。

行情來源：富途證券