除了內需股，物業(yè)股也符合避險需求

在平均估值只有10倍左右的港股環(huán)境里，物業(yè)管理公司的市盈率普遍高達20-40倍，這充分說明物管行業(yè)符合機構投資者的偏好。

2018年以來，受地緣政治以及港元匯率走弱等因素影響，港股持續(xù)震蕩。智通財經APP注意到，港股整固期間，主要物業(yè)股走勢強勁，彩生活(01778)、綠城服務(02869)年初以來分別累積上漲35.6%、13.8%，雅生活(03319)自2月9日上市以來，已累積上漲18.8%，漲幅最小的中海物業(yè)(02669)也有近10.4%的漲幅。

物業(yè)公司為何能順理成章得獲得高估值，并且在整體港股行情走軟期間，仍能獲得穩(wěn)定上漲?這無疑與固有的行業(yè)投資邏輯有關。

行業(yè)高成長+非周期性

首先來看一組數據，港股主要4家物業(yè)公司2017年的凈利潤增速相當可觀：其中彩生活、雅生活期內凈利分別增長70.8%、77%，中海物業(yè)及綠城服務分別增長40.2%、35.8%。

據智通財經APP分析，高利潤的增長主要源自兩方面：一是受益于行業(yè)的高成長;二是消費升級時代的到來，品質和服務體驗成為新時代的消費需求主導因素。

具體來說，未來10年，物業(yè)管理市場規(guī)?？赡苓_到2萬億人民幣(單位下同)的水平，其中物業(yè)管理服務市場在1.3萬億，增值服務市場在7000億。

同時，伴隨消費升級，人均住房面積逐漸提升在空間上升級人們的居住品質，社區(qū)服務的品質也越來越受到重視。因此，社區(qū)商業(yè)和社區(qū)O2O模式也隨之興起，使得物業(yè)服務越來越體現立體化模式。不過，目前社區(qū)商業(yè)在我國還處于發(fā)展階段，占商業(yè)總體規(guī)模比例有限，但從增長潛力來說，絕對是未來的主流。

數據顯示，2015年我國社區(qū)O2O市場規(guī)模達304億元，并將在未來保持增長，預計到2020年將達到2234億元，年復合增長率高達49%。

雖然有市場，有潛力，但物業(yè)公司究竟是否值得投資，關鍵還看其能否將業(yè)主資源轉化為收入和盈利，簡單理解，也就是能否盤活線下流量入口。在這方面，彩生活表現較為突出，2017年該公司增值服務與基礎服務的利潤已經基本持平。

此外，物業(yè)行業(yè)的非周期性體現在，受益于消費升級以及行業(yè)整合，未來十年，整個物業(yè)管理市場的服務面積和服務單價都將是單邊上升的，因此市場規(guī)模將剛性上升，周期性因素導致的波動會很小。

財務指標凸顯安全邊際

除整個市場環(huán)境的利好外，更重要的是物業(yè)行業(yè)還是一個尚待發(fā)掘的行業(yè)，畢竟吸人眼球的財務數據是不會說謊的。

智通財經APP觀察到，除個別因并購而進行債務融資的企業(yè)，大多數物管企業(yè)都不存在，或只有少量的有息負債。而整個行業(yè)的現金通常占到總資產的30%-60%，應收賬款也極低，因此物管行業(yè)可以稱得上是現金溢余型行業(yè)，這也決定了這個行業(yè)遠期的派息比率會較高。

如中海物業(yè)截止2017年底，銀行結余及現金上升12.2%至27.11億港元，而其銀行借貸僅2.65億港元。值得注意的是，雅生活2017年的資產負債率大幅降低逾100%至41.29%。

此外，由于物業(yè)行業(yè)屬輕資產行業(yè)，企業(yè)只需很少的投入即可以開展服務運營，龍頭企業(yè)ROE基本上可以維持在20%-30%區(qū)間。就優(yōu)秀的ROE而言，注定了物業(yè)公司能獲得高估值。

除了資產負債表好看之外，行業(yè)的利潤增長也很可觀。因為龍頭企業(yè)基本上可以輕松實現20%-30%的收入增長，由于增值服務利潤率更高，利潤的增長一般會超過收入的增長，因此其凈利潤率基本介于8%-10%之間，若按酬金制，凈利潤率可能會更高。如增值業(yè)務占比最大的彩生活2017年凈利潤率高達21.51%，同比大幅增長約34%。

由此可見，無論是從資產負債表，利潤表還是經營現金流等指標來考量，物管行業(yè)都是一個尚待發(fā)掘的行業(yè)，其各指標增長情況在在宏觀經濟不太好的環(huán)境下，實屬難能可貴。

幾大龍頭各有千秋

在行業(yè)增長潛力、財務優(yōu)質，“大行業(yè)，小龍頭”競爭格局下，也誕生比如彩生活、綠城服務、雅生活、中海物業(yè)等一批優(yōu)質標的。

2017年彩生活增值服務與基礎服務的利潤已經基本持平，同時在彩生活平臺的孵化下，社區(qū)生態(tài)圈中也涌現出了如E能源、彩富人生等眾多“獨角獸”項目。

可能很多投資者會將彩生活當成一個互聯網企業(yè)看，就像京東十幾年不盈利仍舊在持續(xù)進行規(guī)模擴張一樣，彩生活目前也是在為線下流量做布局，因此彩生活股價自今年年初以來已累積上漲約35%。

(行情來源：富途證券)

而作為新晉港股通標的的中海物業(yè)，盡管股價目前有所回調，但其大股東中國海外(00688)已啟動“增長模式”，將保證中海物業(yè)內生增長。據智通財經APP了解，該公司2018年一季度的累計合約物業(yè)銷售已達到了約658.26億港元，同比增長15.16%。

此外，憑借中海集團強大的執(zhí)行力和較低的融資成本，未來將不排除會在公開市場大量收購，外生增長也值得期待，回調或許為買入機會。

綠城服務也擁有三駕馬車，物業(yè)服務保持高增長的同時，咨詢服務增速回升，2017年咨詢服務全年增速為10.1%，而下半年增速為17.6%，顯示公司調整策略呈現效果。此外，2017年園區(qū)服務5大板塊布局完善，商業(yè)模式也逐漸清晰。

此外，雅生活憑借著充足的資金有助于其進一步并購擴張，今年4月9日，雅生活服務以2.048億元收購南京紫竹物業(yè)管理股份的51%股權。據彭博估計，雅生活2018及2019年的凈利潤預計分別達6.9億元、和10.63億元，同比增長138%和54%。

結論

過去一兩年物業(yè)管的市場走勢已表明：龍頭物業(yè)企業(yè)的估值區(qū)間會在20-60倍，估值中樞在30倍左右，憑借著清晰可見的行業(yè)增長前景，再加上毫不遜色的財務數據，主要物業(yè)股仍將獲得提升。并且，大摩也表示，受益于行業(yè)增長、整合以及源于增值服務的利潤貢獻，該行預測在2017—2019年間，其覆蓋的主要物業(yè)公司將會有47%的EPS復合增長。

基于以上因素，智通財經APP認為，物業(yè)股或將成為資產避險的主要配置品種。