智通財(cái)經(jīng)APP獲悉,中金發(fā)布研究報(bào)告稱,維持恒隆地產(chǎn)(00101)“跑贏行業(yè)”評(píng)級(jí),考慮近期港股市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好改善,上調(diào)目標(biāo)價(jià)11%至7.43港元,對(duì)應(yīng)10.5倍2024年目標(biāo)市盈率和7.0%的2024年股息收益率,隱含7%上行空間。公司當(dāng)前交易于9.9倍2024年市盈率和7.5%股息收益率。
中金主要觀點(diǎn)如下:
年初至今人均消費(fèi)下行拖累銷售額表現(xiàn),但十一期間邊際改善顯著。
今年1-9月公司購物中心銷售額整體同比下降15%(1H24同比-13%),其中次高端場(chǎng)、上海外高端場(chǎng)和上海高端場(chǎng)分別同比持平、-8%和-21%(1H24分別同比+1%、-6%、-20%)。拆解背后驅(qū)動(dòng)因素,公司認(rèn)為年初至今會(huì)員總數(shù)及到訪頻次同比仍然有增,但人均消費(fèi)錄得雙位數(shù)下降拖累整體表現(xiàn)。
分業(yè)態(tài)看,公司認(rèn)為奢侈品銷售表現(xiàn)弱于整體,而美妝及珠寶品類表現(xiàn)較優(yōu)、銷售額錄得同比正增長(zhǎng)。盡管Q3數(shù)據(jù)偏弱,但公司反饋十一期間商場(chǎng)經(jīng)營表現(xiàn)改善,其中上海外購物中心銷售額同比有增,上海購物中心銷售額同比仍降(該行認(rèn)為或與高端客戶出國游等有關(guān))、但降幅較1-9月顯著收窄。
公司整合重奢市場(chǎng)以保持領(lǐng)先地位、提升經(jīng)營效率。
截至1H24公司在管項(xiàng)目中六大高端品牌門店共26家,較2019年末增117%(對(duì)比相關(guān)品牌中國大陸門店總數(shù)同期增長(zhǎng)40%),以門店數(shù)量計(jì)的市場(chǎng)份額達(dá)約10%;考慮到待開業(yè)的杭州恒隆廣場(chǎng)以及存量項(xiàng)目調(diào)改動(dòng)作,該行認(rèn)為后續(xù)該份額或仍有提升空間。該行認(rèn)為高端品牌濃度提升有望提振公司經(jīng)營效率:若以2019年非奢品牌銷售額坪效為基數(shù),公司披露2019年奢侈品牌銷售額坪效為其13倍、1H24升至19倍(同期非奢品牌坪效升至1.3倍)。
上海與大連高端場(chǎng)強(qiáng)基固本、穿越周期。
該行認(rèn)為公司貫徹一店一策,多措并舉鞏固優(yōu)質(zhì)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì):1)上海恒隆廣場(chǎng)計(jì)劃新拓展地下一層+地上三層空間、引入約25個(gè)新店鋪單元,增加可租面積、響應(yīng)品牌需求的同時(shí)打造開放式活動(dòng)空間;2)港匯恒隆廣場(chǎng)計(jì)劃將服務(wù)式公寓改造為五星級(jí)酒店,該行認(rèn)為或有望進(jìn)一步提升項(xiàng)目自然客流與客質(zhì)、應(yīng)對(duì)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng);3)大連恒隆廣場(chǎng)自2020年由次高端升級(jí)為高端定位以來持續(xù)進(jìn)行品牌調(diào)改,1-9月銷售額同比+3%(1H24同比+2%)、當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下表現(xiàn)領(lǐng)先。
風(fēng)險(xiǎn):中國大陸重奢消費(fèi)外流超預(yù)期;區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)超預(yù)期加劇。