凈負(fù)債率高企難阻弘陽地產(chǎn)赴港“絕地求生”

眾所周知，在過去的30多年中，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)因城鎮(zhèn)化進程的推進而得以繁榮發(fā)展。但近幾年，其行業(yè)增速卻出現(xiàn)明顯放緩。據(jù)統(tǒng)計，我國城鎮(zhèn)地區(qū)套戶比已超過1.1，說明商品房全面短缺時代已經(jīng)結(jié)束，市場從增量時代步入存量時代。

房地產(chǎn)市場“彎腰撿錢”已成過去時，隨之而來的便是行業(yè)“大洗牌”，其明顯特征在于，行業(yè)集中度不斷提高，“馬太效應(yīng)”盡顯。

“淘汰”的陰云籠罩整個地產(chǎn)行業(yè)，許多具有一定實力的房地產(chǎn)商都開始謀求資本證券化，爭取做大體量，提高行業(yè)競爭力。

近日，內(nèi)地房地產(chǎn)商弘陽地產(chǎn)也向港交所提交了招股書，準(zhǔn)備成為內(nèi)房股大軍中的一員。據(jù)智通財經(jīng)APP獲悉，弘陽地產(chǎn)的聯(lián)席上市保薦人為建銀國際、農(nóng)銀國際及華泰金融。

招股書顯示，弘陽地產(chǎn)是一家地區(qū)性房地產(chǎn)商，公司整體業(yè)務(wù)輻射長三角地區(qū)。其土地儲備主要位于江蘇省內(nèi)，并集中于南京、常州及蘇州三地。

截至全年年底，公司擁有的土儲總建筑面積達6168733平方米，其中已竣工物業(yè)面積為636261平方米，占總土儲面積的10.3%;開發(fā)中物業(yè)面積為3406160平方米，占比為55.2%;剩余的34.5%土地儲備則均為未開發(fā)物業(yè)，這些土儲將支持公司未來三年的業(yè)務(wù)開發(fā)。

穩(wěn)定的土儲為公司業(yè)績提供了有利支撐。2015-2017年，公司營收分別為53.8億元、87.8億元和61.4億元;公司年內(nèi)利潤分別為13.3億元、9.3億元和11.9億元。

從弘陽地產(chǎn)三年營收及凈利潤情況可見，公司在2016年數(shù)據(jù)與前后有較大出入，這是地產(chǎn)行業(yè)特性造成的。

通常來說，地產(chǎn)公司的當(dāng)年銷售一般不計入當(dāng)期營收，而是以“預(yù)收賬款”的形式計入公司負(fù)債，只有未來房子交付時，資金才計入當(dāng)年營收，這種銷售與營收不匹配的情況是地產(chǎn)行業(yè)獨特的“預(yù)售模式”所造成的。

而公司在2016年營收突然大幅增加的原因在于當(dāng)年其在蘇州、常州及南京建寧區(qū)幾個項目完成交付，預(yù)收賬款確認(rèn)為公司收入。所以，排除2016年的特例，弘陽地產(chǎn)在2015-2017年的實際收入還是穩(wěn)中有升的。

但值得注意的是，公司經(jīng)營依然存在風(fēng)險，這個風(fēng)險來自于其資產(chǎn)負(fù)債情況。

地產(chǎn)行業(yè)作為典型的資金驅(qū)動型行業(yè)，通常財務(wù)杠桿較高。截至2017年年底弘陽地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率達到79.5%。

從同行業(yè)對比情況來看，在去年同期，萬科資產(chǎn)負(fù)債率為83.98%。從表面上看，弘陽地產(chǎn)的財務(wù)結(jié)構(gòu)甚至優(yōu)于萬科，但事實真的如此?

上文提到，地產(chǎn)行業(yè)存在特殊的“預(yù)售模式”。預(yù)售模式下，公司龐大的預(yù)收賬款會拉高其資產(chǎn)負(fù)債率，導(dǎo)致這一指標(biāo)不能真實反映公司財務(wù)狀況。所以需要通過地產(chǎn)公司的凈負(fù)債情況來進行分析。(凈負(fù)債率=((有息負(fù)債-貨幣資金)/凈資產(chǎn))

通過凈負(fù)債率計算，弘陽地產(chǎn)凈負(fù)債率高達108.2%;相比之下，萬科凈負(fù)債率僅為8.8%，兩者財務(wù)結(jié)構(gòu)高下立判。并且以地產(chǎn)行業(yè)平均凈負(fù)債率50%的情況來看，弘陽地產(chǎn)依然存在財務(wù)風(fēng)險。

不過，公司利息覆蓋率在2017年依然有5.3倍，遠高于1倍的風(fēng)險警戒線，說明短期公司發(fā)生還款風(fēng)險的可能性還是較小。由此可見，未來公司如何調(diào)整其負(fù)債情況將成為未來投資者關(guān)注的重點。