天風證券：地產(chǎn)困境反轉(zhuǎn)、政策博弈“雙線并行” 關(guān)注三個方向

智通財經(jīng)APP獲悉，天風證券發(fā)布研報稱，2024年上半年，地產(chǎn)行業(yè)未擺脫周期慣性下行，供需關(guān)系重構(gòu)對居民資產(chǎn)、企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)濟發(fā)展等多維度連鎖影響持續(xù)，政策端采用靠前發(fā)力方式，通過限制性政策寬松激發(fā)增量需求，主動式去庫存加速供需調(diào)節(jié)，判斷目標指向“穩(wěn)定價格、改善預期、平滑周期”。伴隨二十屆三中全會指明下階段行業(yè)發(fā)展方向，即“既防風險、又促發(fā)展”，為加速新模式構(gòu)建留下充足政策優(yōu)化及改革空間。2024年下半年，基本面基數(shù)效應漸退，新房、二手房銷售降幅有望進一步收窄，市場預期或逐步趨穩(wěn)，發(fā)生二次下滑概率較低。

從交易策略角度看，“困境反轉(zhuǎn)”和“政策博弈”邏輯雙線并存，有以下幾條投資主線值得關(guān)注：

方向一，龍頭國央企繼續(xù)享有集中度優(yōu)勢，于核心城市貨源充足、把握機遇能力強，同時其資金優(yōu)勢有望助力其繼續(xù)擴儲、擴大份額優(yōu)勢;部分區(qū)域型企業(yè)在基本面健康度高的城市具備市占率優(yōu)勢。重點推薦：中國海外發(fā)展(00688)等。

方向二，供給側(cè)“防風險”基調(diào)下，政策對于未出險優(yōu)質(zhì)非國央企或延續(xù)“呵護”思路，給予融資支持協(xié)助其跨越周期，部分房企信用修復預期或穩(wěn)步修復。重點推薦：萬科A(000002.SZ)等。

方向三，母公司交付增量下滑對第三方拓展影響顯現(xiàn)，龍頭央企關(guān)聯(lián)物企成長路徑明確，規(guī)模有望保持良好增速，部分房企發(fā)展策略轉(zhuǎn)向提升存量運營、探索差異化發(fā)展路徑，長期同樣具備賽道突圍潛力。重點推薦：保利物業(yè)(06049)等。

天風證券主要觀點如下：

全國：銷售端強現(xiàn)實，價格端弱預期

2024上半年，全國新建商品房銷售面積同比下降19.0%。從單月趨勢看，24年前兩月基本面超跌，3月小陽春銷售面積同比增速改善，二季度同比降幅持續(xù)收窄，6月增速呈現(xiàn)出區(qū)別于2023年同期的逆勢提升走勢，主要或得益于“517”新政推動需求集中釋放。24年下半年累計增速或呈繼續(xù)改善趨勢，主要因：

1)基數(shù)效應明顯，23年銷售前高后低;2)24年前兩月基本面深度調(diào)整，短期發(fā)生大幅度二次下滑概率較低;3)“517新政”后市場信心趨穩(wěn)、跌價預期有所改善。但市場對價格整體預期仍然偏弱。預計2024年全國商品房銷售面積或為9.40億平，同比降幅較年中收窄至15.9%，新開工面積7.15億平，同比下滑25%，竣工面積7.99億平，同比下滑20%;房地產(chǎn)開發(fā)投資9.99萬億元，同比下滑9.9%;新建住宅、二手房合計成交面積13.4億平，同比下降11.8%。

城市：系統(tǒng)性價格困局，結(jié)構(gòu)性彈性差異

2024上半年，62城新房累計成交面積同比-33.3%，一線、二線、三線及以下城市分別同比-28.6%、-34.3%、-36.1%;16城二手房成交面積同比-6.9%，一線、二線城分別同比-5.1%、-11.5%，表現(xiàn)優(yōu)于新房，主要因比價效應下二手房對新房形成分流。

展望下半年，預計高能級城市有望延續(xù)良好熱度，受23年三季度基數(shù)較低影響，同比降幅或進一步收窄并可能回正。狹義庫存及庫銷比低，市場健康度高的城市基本面存在潛在分化可能。短期二手市場“以價換量”、“各地房貸利率中樞下限”等格局仍將延續(xù)，熱度有望保持。2024年6月，一線城市平均租金回報率約1.66%，較2023年有所回升但仍處歷史低位，距離10年期國債收益率差值仍有0.62pct，底線思維下房價下行空間仍存。

展望短期價格趨勢，下半年全國二手房價格或仍保持回落趨勢，但得益于5月政策催化二手成交持續(xù)放量、疊加基數(shù)效應漸退或增強市場對于基本面的信心，價格降幅或有望收窄。

房企：局部競爭激烈，總量縮表加速

2024上半年，受益于政策端積極發(fā)力刺激需求，房企業(yè)績下滑逐月趨緩，但行業(yè)未改探底走勢，多數(shù)房企仍面臨較大的回款壓力。2024上半年，克而瑞百強房企累計操盤金額18518億元，同比-40%;百強中央企、地方國企、非國央企銷售金額分別同比-31.9%、-42.2%、-50.1%，企業(yè)資產(chǎn)差異仍較顯著。

展望下半年，中性假設下至年末百強操盤金額累計同比增速或能收窄至-31%。2024年上半年，TOP100企業(yè)新增權(quán)益貨值8898億元，同比-28%。房企對優(yōu)勢地區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊競爭激烈，性價比不高的地塊拿地極為謹慎，城投托底比維持較高比例。主流頭部房企2024上半年新增貨值同比降幅在30%-70%區(qū)間，短期房企或延續(xù)依據(jù)市場銷售表現(xiàn)動態(tài)調(diào)節(jié)新增貨量，不至于陷入“無貨可推”境地，但不排除價格壓力下，投資總量收縮使新房有效供給受到約束，制約需求釋放的同時或造成房企規(guī)模壓力;若銷售量價降幅展現(xiàn)持續(xù)收窄趨勢，投資端邊際上行空間同樣良好。

風險提示：

基本面變化超預期，增量政策超預期，貨幣政策和財政政策效果存在不確定性。