中指研究院：預(yù)計(jì)下半年全國(guó)新房銷售同比降幅將繼續(xù)收窄

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中指研究院發(fā)文稱，短期來(lái)看，在二十屆三中全會(huì)精神指引下，住房制度改革與政策優(yōu)化節(jié)奏有望進(jìn)一步加快。因城施策將進(jìn)一步落實(shí)，地方政府將獲得更多調(diào)控自主權(quán)，未來(lái)核心城市供需兩端政策仍有優(yōu)化可能。下半年在高基數(shù)影響減弱下，全國(guó)新房銷售同比降幅預(yù)計(jì)將繼續(xù)收窄，同時(shí)國(guó)企收儲(chǔ)政策的落實(shí)推進(jìn)也是決定市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏的重要因素。

一、需求

1-7月新建商品房銷售面積5.4億平米，同比下降18.6%，新建商品房銷售額5.3萬(wàn)億元，同比下降24.3%，降幅均收窄。

圖：2014年至今全國(guó)新建商品房累計(jì)銷售面積以及銷售額同比增速

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

銷售面積：2024年1-7月，新建商品房銷售面積為5.4億平方米，同比下降18.6%，降幅較1-6月收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)，7月單月商品房銷售面積為0.6億平方米，同比下降15.4%(單月增速為調(diào)整基數(shù)后測(cè)算，下同)，降幅較6月擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，新建住宅銷售面積為4.5億平方米，同比下降21.1%，降幅較1-6月收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)，辦公樓銷售面積同比下降6.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積同比下降5.7%。

銷售額：2024年1-7月，新建商品房銷售額為5.3萬(wàn)億元，同比下降24.3%，降幅較1-6月收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)，7月單月商品房銷售額為0.6萬(wàn)億元，同比下降18.5%，降幅較6月擴(kuò)大4.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，新建住宅銷售額為4.7萬(wàn)億元，同比下降25.9%，降幅較1-6月收窄1.0個(gè)百分點(diǎn)，辦公樓銷售額同比下降10.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額同比下降12.0%。

二、供應(yīng)

1-7月房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降10.2%；房屋新開工面積同比下降23.2%，連續(xù)5個(gè)月降幅收窄。

圖：2014年至今房地產(chǎn)和住宅累計(jì)開發(fā)投資及其同比增速

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

房地產(chǎn)開發(fā)投資額：2024年1-7月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為6.1萬(wàn)億元，同比下降10.2%；7月單月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為0.8萬(wàn)億元，同比下降10.8%，降幅較6月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅開發(fā)投資額為4.6萬(wàn)億元，同比下降10.6%，降幅較1-6月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為75.9%。

圖：2014年至今全國(guó)房屋累計(jì)新開工和施工面積及其同比增速

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

房屋新開工面積：2024年1-7月，全國(guó)房屋新開工面積為4.4億平方米，同比下降23.2%，降幅較1-6月收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)；7月單月，全國(guó)房屋新開工面積約為5710萬(wàn)平方米，同比下降19.7%，降幅較6月收窄2.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積為3.2億平方米，同比下降23.7%，降幅較1-6月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

房屋施工面積：2024年1-7月，全國(guó)房屋施工面積為70.3億平方米，同比下降12.1%。其中，住宅施工面積為49.2億平方米，同比下降12.7%。

房屋竣工面積：2024年1-7月，全國(guó)房屋竣工面積為3.0億平方米，同比下降21.8%。其中，住宅竣工面積為2.2億平方米，同比下降21.8%。

三、資金來(lái)源

1-7月房企到位資金為6.2萬(wàn)億元，同比下降21.3%，連續(xù)4個(gè)月降幅收窄。

圖：2014年至今全國(guó)房企到位資金同比增速及2024年1-7月各項(xiàng)資金來(lái)源同比增速對(duì)比

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金：2024年1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為6.2萬(wàn)億元，同比下降21.3%，降幅較1-6月收窄1.3個(gè)百分點(diǎn)。

國(guó)內(nèi)貸款：2024年1-7月，國(guó)內(nèi)貸款為9216億元，同比下降6.3%；占比為14.9%，比上年同期提升2.4個(gè)百分點(diǎn)。

自籌資金：2024年1-7月，自籌資金為2.2萬(wàn)億元，同比下降8.7%，降幅較1-6月收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)；占比為35.6%，比上年同期提升5.1個(gè)百分點(diǎn)。

定金及預(yù)收款：2024年1-7月，定金及預(yù)收款為1.9萬(wàn)億元，同比下降31.7%，降幅較1-6月收窄2.4個(gè)百分點(diǎn)；占比為30.2%，比上年同期下降4.8個(gè)百分點(diǎn)。

個(gè)人按揭貸款：2024年1-7月，個(gè)人按揭貸款為8478億元，同比下降37.3%，降幅較1-6月收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)；占比為14.1%，比上年同期下降3.7個(gè)百分點(diǎn)。

中指解讀：

7月，政府繼續(xù)穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)信心。二十屆三中全會(huì)《決定》全文重筆提及房地產(chǎn)，既有長(zhǎng)期改革方向，也明確了短期舉措，提出“……支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求。充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)……”；央行下調(diào)1年期和5年期以上LPR各10個(gè)基點(diǎn)，分別降至3.35%、3.85%，進(jìn)一步降低購(gòu)房者購(gòu)房成本；7.30中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)要“積極支持收購(gòu)存量商品房用作保障性住房”。同時(shí)各地優(yōu)化政策持續(xù)跟進(jìn)，廣州放松港澳臺(tái)及外籍人士限購(gòu)，建面120平方米以上的住宅不限購(gòu)；北京、昆明等地支持“以舊換新”。

數(shù)據(jù)上看，全國(guó)層面，受高基數(shù)效應(yīng)減弱影響，1-7月新建商品房銷售額、銷售面積同比降幅繼續(xù)收窄。重點(diǎn)城市層面，7月，上海、深圳、廣州、杭州、蘇州7月份新房成交活躍度有所回落，呈現(xiàn)出淡季特征，北京在6月政策優(yōu)化推動(dòng)下新房成交維持平穩(wěn)；整體上，隨著政策效果有所減弱以及市場(chǎng)傳統(tǒng)淡季來(lái)臨，新房市場(chǎng)仍面臨較大調(diào)整壓力。二手房方面，核心城市二手房市場(chǎng)延續(xù)“以價(jià)換量”態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)成交保持一定活躍度，北京、上海、深圳、杭州、成都、蘇州7月份二手房成交同比均明顯增長(zhǎng)，其中北京、成都7月成交量均為近一年以來(lái)月度最高水平。

當(dāng)前核心城市二手房市場(chǎng)仍處放量過(guò)程，其中部分城市老破小價(jià)格調(diào)整幅度較大，房源性價(jià)比相對(duì)較高，剛需客戶開始入場(chǎng)，成為二手房市場(chǎng)活躍度重要支撐，但新房市場(chǎng)調(diào)整壓力或較難改變。短期來(lái)看，在二十屆三中全會(huì)精神指引下，住房制度改革與政策優(yōu)化節(jié)奏有望進(jìn)一步加快。因城施策將進(jìn)一步落實(shí)，地方政府將獲得更多調(diào)控自主權(quán)，未來(lái)核心城市供需兩端政策仍有優(yōu)化可能。下半年在高基數(shù)影響減弱下，全國(guó)新房銷售同比降幅預(yù)計(jì)將繼續(xù)收窄，同時(shí)國(guó)企收儲(chǔ)政策的落實(shí)推進(jìn)也是決定市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏的重要因素。

供應(yīng)端，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍在下行，新開工低基數(shù)效應(yīng)下，連續(xù)5個(gè)月累計(jì)同比降幅收窄。究其原因，土地縮量未改、房企投資愈加審慎、房企資金承壓、現(xiàn)有庫(kù)存高位仍是制約供應(yīng)端修復(fù)的重要因素。短期來(lái)看，新開工規(guī)模仍在低位盤整，房地產(chǎn)開發(fā)投資或繼續(xù)下行，但隨著項(xiàng)目“白名單”及“國(guó)企收儲(chǔ)”工作持續(xù)推進(jìn)，有望邊際改善。