2000字解讀正榮地產(chǎn)(06158)上市后首份年報

近日，“改善大師”正榮地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(06158，以下簡稱“正榮地產(chǎn)”)交出了登陸香港聯(lián)合交易所后的首份業(yè)績“成績單”。

根據(jù)公司2017年業(yè)績報告，正榮地產(chǎn)全年合約銷售金額達(dá)701.5億元(人民幣，下同)，合約銷售面積為380萬平方米，分別同比增長78.5%和102.3%，平均售價約為18484元/平方米。毛利為42.2億元，同比增長33.1%，毛利率保持約21%，凈利潤為15.2億元，同比增長22.4%，核心凈利潤為12.6億元，同比增長57.5%。

“登陸資本市場可以獲取更便捷高效的融資渠道，對房企規(guī)模發(fā)展和業(yè)績表現(xiàn)的重要性不言而喻?！痹诳硕鹧芯恐行姆治鰩熤煲圾Q看來，歷年來通過IPO和借殼在A股、港股資本市場上市的房企，如今基本都已成為中國房地產(chǎn)行業(yè)的中堅力量。

深耕布局 盈利能力受矚目

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時代，房企規(guī)模之爭愈演愈烈。回顧2017年的發(fā)展，正榮地產(chǎn)可謂交出了一份亮麗的成績單，規(guī)模與盈利上升強(qiáng)勁。根據(jù)億翰智庫的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，正榮地產(chǎn)于2017年在“中國房企綜合實(shí)力TOP200”中躍居第19位，排名行業(yè)前列。

業(yè)績高增長背后，是土地儲備的強(qiáng)有力支撐。正榮地產(chǎn)發(fā)布的2017年業(yè)績報告顯示，2017年公司新增41幅土地，新增建筑面積713萬平方米，截至2017年12月31日，總土地儲備約1526萬平方米，包括上海、南京、蘇州、合肥、武漢、長沙、西安、天津、福州、南昌及鄭州等地區(qū)，可觀的土地儲備將足以支持未來三年的業(yè)務(wù)發(fā)展需要。

此外，正榮地產(chǎn)堅持深耕策略，通過公開招拍掛、收并購、合作等多種方式增加貨值儲備，新進(jìn)入城市包括鄭州、合肥、濟(jì)南等?！皯?zhàn)略性地收購高質(zhì)素土地，大部分地塊位于一二線城市或具有高增長潛力的城市的黃金地段?！睒I(yè)界分析人士表示。

正榮地產(chǎn)方面表示，公司在深耕熱點(diǎn)一二線城市的同時，伺機(jī)向周邊衛(wèi)星城市擴(kuò)張，做環(huán)熱點(diǎn)城市群布點(diǎn)。對于土地收購工作，公司堅持采用深耕策略，集中精力在所甄選及進(jìn)駐的每個城市進(jìn)行深入市場滲透。

多面發(fā)力 產(chǎn)品線精準(zhǔn)靈活

調(diào)控政策持續(xù)收緊，房企不同產(chǎn)品類型的去化受到一定影響，但企業(yè)的增長卻難以停滯和擱淺，因而產(chǎn)品線的靈活就顯得尤為重要。

鑒于此，正榮地產(chǎn)精準(zhǔn)的提出了“改善大師”的品牌定位，目標(biāo)客戶群為富裕的中高端改善型客戶，并逐漸形成優(yōu)家系、精工系、大師系、典藏系四大產(chǎn)品系列。

其中，優(yōu)家系主要面向首次置業(yè)者;精工系主要面向首次改善型置業(yè)者及首次置業(yè)者中的中產(chǎn)客戶;大師系主要面向二次改善型及多次改善型的中高端置業(yè)者;典藏系則定位為高端客戶的豪華家居系列。

業(yè)界人士提出，改善型客戶擁有相對較高的可支配收入及較強(qiáng)的購買力，于作出購房決策時更加重視物業(yè)品質(zhì)而非價格，減低公司受樓市價格波動所帶來的影響。

除了住宅開發(fā)，為保持多元化、平衡的業(yè)態(tài)組合，正榮地產(chǎn)還開發(fā)及運(yùn)維“財富中心”系列、“時代廣場”系列、“正榮街”系列三大商業(yè)及多用途物業(yè)組合產(chǎn)品線。而這三大產(chǎn)品系列，也均有各自清晰定位，并管理采用“訂制模式”，重點(diǎn)在開始施工前取得租賃承諾，有助公司吸引知名租戶，提高出租率及提升投資物業(yè)的價值。

數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)地產(chǎn)作為正榮地產(chǎn)的新收入引擎，業(yè)務(wù)收入正在持續(xù)增加。截至2017年底，正榮地產(chǎn)持有11個商業(yè)項(xiàng)目，總建面積為76.1萬平方米。6個是已竣工的投資物業(yè)，當(dāng)中2個在2017年開業(yè)。其中，長沙望城財富中心于6月18日開業(yè)，出租率達(dá)到99%，而西安景恒廣場于12月16日投入試運(yùn)營。另外5個是在建或持有作未來開發(fā)，總建面積為29.2萬平方米，預(yù)計將于未來三年竣工及投入運(yùn)營。

規(guī)模競爭時代，千億成為眾多房企角逐的目標(biāo)。據(jù)了解，未來三年，正榮地產(chǎn)將以綜合實(shí)力躋身中國房地產(chǎn)15強(qiáng)為目標(biāo)，通過深耕戰(zhàn)略，布局城市核心及潛力板塊，同時加快業(yè)務(wù)周轉(zhuǎn)速度，沖擊千億銷售目標(biāo)。

對此，億翰智庫分析師表示，隨著市場分化日漸加劇，2017年多數(shù)房企制定了新的戰(zhàn)略，比如正榮提出千億業(yè)績目標(biāo)。對房企來說，規(guī)模代表著企業(yè)在行業(yè)的地位以及融資、營銷等成本方面的優(yōu)勢。有了規(guī)模，企業(yè)還能實(shí)現(xiàn)人才與資本的積累，為未來企業(yè)探索多元化產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

財務(wù)穩(wěn)健 深受資本市場追捧

回顧2018年1月16日，正榮地產(chǎn)在香港主板上市，以定價3.99港元集資約43億港元，香港及國際發(fā)售均錄得超額認(rèn)購。

2017年業(yè)績報告透露，考慮IPO上市融資情況后，公司凈負(fù)債比率為120.2%，同比降低41.65%，2017加權(quán)平均借貸成本較2016年下降了約120個基點(diǎn)，融資成本進(jìn)一步降低。

事實(shí)上，上市以來，來自資本市場的直接融資為正榮地產(chǎn)帶來持續(xù)的資金支持，助力房企規(guī)模擴(kuò)張、實(shí)現(xiàn)全國化布局。據(jù)介紹，正榮地產(chǎn)目前已獲得的戰(zhàn)略授信總額超過人民幣1000億。境內(nèi)發(fā)行30億元永續(xù)債，同時獲上交所批準(zhǔn)發(fā)行人民幣24億元ABS，近期將會完成發(fā)行。

據(jù)了解，正榮地產(chǎn)始終堅持著一套行之有效的管控方式及策略。在保持快速發(fā)展的同時，密切監(jiān)察資本及現(xiàn)金狀況，持續(xù)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。具體而言，公司利用動態(tài)可變現(xiàn)市值存貨管理方法，確保物業(yè)定價的靈活性，維持公司在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目適當(dāng)?shù)默F(xiàn)金流量及回報水平，同時密切監(jiān)察公司資本及債務(wù)水平。對于未來發(fā)展，公司表示，將開拓不同境內(nèi)外融資渠道，提高資金使用效率。