國(guó)泰君安：預(yù)計(jì)中端好、兩端弱的局面將維持 低杠桿房企仍然是首選

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，國(guó)泰君安發(fā)布研報(bào)稱，伴隨著保交付的推進(jìn)，爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步解除，竣工部分將伴隨過去3年銷售的下滑而減少，而拿地開工則取決于目前的庫(kù)存消化進(jìn)度，預(yù)計(jì)中端好、兩端弱的局面將維持。比起期待行業(yè)新一輪擴(kuò)張周期，市場(chǎng)更多考慮的是行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)和金融負(fù)向拖累的減少，該行認(rèn)為當(dāng)前已經(jīng)處于拖累邊際改善的局面。這種背景下，兩端配置仍然是最優(yōu)，一方面選擇低杠桿龍頭房企，另一方面選擇重組類公司。

國(guó)泰君安主要觀點(diǎn)如下：

各項(xiàng)與量相關(guān)的指標(biāo)降幅收窄，中端(銷售)數(shù)據(jù)表現(xiàn)好于兩端(拿地開工和竣工)，預(yù)計(jì)還將持續(xù)該兩端分化的局面。6月銷售金額/面積降幅已經(jīng)恢復(fù)到-14.3%/-14.5%，較年初有明顯改善，其中，4月份的降幅最大，分別為-30.4%/-22.8%，反應(yīng)了成交結(jié)構(gòu)和價(jià)格的進(jìn)一步改善，均價(jià)表現(xiàn)有所企穩(wěn)。相比于銷售的好轉(zhuǎn)，年初以來前端和后端表現(xiàn)較弱，地產(chǎn)投資增速單月基本維持在-10%上下，新開工面積同比增速也基本在-20%上下，同時(shí)，竣工面積同比降幅在走闊，至6月單月達(dá)到-29.6%。該行認(rèn)為，伴隨著保交付的推進(jìn)，爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步解除，竣工部分將伴隨過去3年銷售的下滑而減少，而拿地開工則取決于目前的庫(kù)存消化進(jìn)度，預(yù)計(jì)中端好、兩端弱的局面將維持。

庫(kù)存是接下來市場(chǎng)的關(guān)鍵，也是房企現(xiàn)金流改善的最核心部分，隨著部分項(xiàng)目積極調(diào)整規(guī)劃，具備性價(jià)比的新產(chǎn)品將改善市場(chǎng)預(yù)期，快速收縮房企資產(chǎn)負(fù)債表。過往的需求呈現(xiàn)出買新不買舊的特點(diǎn)，一方面，居民擔(dān)心舊項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)爛尾的情況，另一方面，新出讓土地的位置更好，且伴隨地價(jià)的下行，在售價(jià)上也具備優(yōu)勢(shì)。如是，新增需求都通過新增供給來滿足，使得拿地、新開工維持在相對(duì)較好的水平，而且是在庫(kù)存水平較高的情況下。解決庫(kù)存才能更好改善房企的流動(dòng)性，否則資金面的改善僅來自于先投資、再回籠，并不能改變歷史遺留問題，因此，調(diào)整過往已拿地項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃是突破口，若能夠提供更具性價(jià)比的產(chǎn)品，則將改善市場(chǎng)預(yù)期。

房?jī)r(jià)是房企縮表的最核心變量，關(guān)系到凈資產(chǎn)的質(zhì)量和規(guī)模，部分二線城市具備率先見底的可能。縮表對(duì)價(jià)格有一定壓力，尤其是通過存量供給的方式，因?yàn)橄啾扔谛履玫毓┙o，存量供給會(huì)凈減少融資需求。但相比于價(jià)格的趨勢(shì)，當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，價(jià)格的絕對(duì)水平更為重要。也即，即便價(jià)格仍然有壓力，但若幅度有限，則并不會(huì)對(duì)行業(yè)和整個(gè)經(jīng)濟(jì)帶來額外的負(fù)面沖擊。該行認(rèn)為，價(jià)格的確定，可以從資產(chǎn)回報(bào)和使用成本兩個(gè)維度來考慮，對(duì)于資產(chǎn)回報(bào)，則是由租金回報(bào)率、通脹水平和出租率這三個(gè)指標(biāo)決定，對(duì)于使用成本，則是由租金收益率和按揭貸款利率來決定，當(dāng)前部分二線城市價(jià)格已經(jīng)具備見底的可能。

暫時(shí)還在去庫(kù)存周期，因此，低杠桿房企仍然是首選，凈資產(chǎn)質(zhì)量是市場(chǎng)考慮的核心問題。比起期待行業(yè)新一輪擴(kuò)張周期，市場(chǎng)更多考慮的是行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)和金融負(fù)向拖累的減少，該行認(rèn)為當(dāng)前已經(jīng)處于拖累邊際改善的局面。這種背景下，兩端配置仍然是最優(yōu)，一方面選擇低杠桿龍頭房企，另一方面選擇重組類公司。

風(fēng)險(xiǎn)提示：市場(chǎng)需求加速下行。