海通證券房地產(chǎn)行業(yè)專題報(bào)告：政策暖風(fēng)頻吹 回購穩(wěn)定市場

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，海通證券發(fā)布研報(bào)認(rèn)為，政府再度提出化解庫存，為解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場庫存高企、價(jià)格承壓問題正式定調(diào)。去庫存主要是“三大方向”發(fā)力，遞進(jìn)層次而言屬于先居民端、后政府端，少數(shù)情況下也會考慮企業(yè)端。當(dāng)前居民端限制已陸續(xù)取消，政府端發(fā)力已經(jīng)打開。房地產(chǎn)收儲首先對扭轉(zhuǎn)市場下行和穩(wěn)定價(jià)格預(yù)期有重要作用。其次穩(wěn)定二線城市需求，考慮從商業(yè)銀行資產(chǎn)安全與租金收益率要求，資金最終投向大部分應(yīng)該會更傾向于二線及周邊城市。

“去庫存”重歸政策視野。時(shí)隔九年中央再度提出房地產(chǎn)去庫存相關(guān)提法。海通證券認(rèn)為，政府再度提出化解庫存，為解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場庫存高企、價(jià)格承壓問題正式定調(diào)。

“三大方向”去庫存框架結(jié)構(gòu)。去庫存主要是“三大方向”發(fā)力，遞進(jìn)層次而言屬于先居民端、后政府端，少數(shù)情況下也會考慮企業(yè)端(非地產(chǎn)領(lǐng)域企業(yè)進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域)。

1)居民端。政策偏需求側(cè)，屬于政府放開居民需求限制，推動(dòng)居民在居住領(lǐng)域有序釋放購買力。但居民端政策會受到居民人均居住面積、購買力、杠桿水平、購買意愿等因素影響。

2)政府端。偏供需兩側(cè)發(fā)力，即通過央行提供結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具、地方政府發(fā)行專項(xiàng)債、申請銀行貸款、使用自有資金等方式，政府以拆舊、回購、重組等手段向房地產(chǎn)市場注入流動(dòng)性，化解庫存問題。本文重點(diǎn)研究了政府對開發(fā)商存量商品房、居民二手房的收儲模式。同時(shí)認(rèn)為除三大工程外，加大收儲力度是后階段政策發(fā)力點(diǎn)。

3)企業(yè)端。非房地產(chǎn)企業(yè)回購存量住房用作租賃住房。海通證券認(rèn)為，非房地產(chǎn)企業(yè)下場去庫存，豐富參與主體類型，進(jìn)一步加速盤活市場存量資產(chǎn)。

居民端限制已陸續(xù)取消，政府端發(fā)力已經(jīng)打開。

1)首付比例已降至歷史最低，大部分城市已取消限購。2024年5月17日，央行明確規(guī)定首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。此次政策調(diào)整后，居民按揭購房貸款政策進(jìn)入近十年最為寬松時(shí)期。與此同時(shí)，主要城市限購等資格要求也不同程度全面打開。

2)政府端發(fā)力有望成后續(xù)趨勢。海通證券認(rèn)為在居民端杠桿和預(yù)期調(diào)整存在偏慢，政策效果不突出，行業(yè)存在超調(diào)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，政府端加大主動(dòng)性去庫存力度是后階段主要可關(guān)注方向，其中政府收儲已經(jīng)成為目前主要行動(dòng)方向。

房地產(chǎn)收儲，長期意義明顯。1)穩(wěn)定價(jià)格預(yù)期。海通證券認(rèn)為政府下場收儲等于告知市場最終無限信用人認(rèn)可當(dāng)前價(jià)格，且具備足夠信用和流動(dòng)性與市場賣方進(jìn)行博弈。海通證券認(rèn)為如果市場認(rèn)為最終信用人不會長期虧損，合理思維應(yīng)該是將掛牌價(jià)放置政府收購價(jià)之上?；谝陨吓袛?，海通證券認(rèn)為政府收房長期看對扭轉(zhuǎn)市場下行和穩(wěn)定價(jià)格預(yù)期有重要作用。2)穩(wěn)定二線城市需求。考慮從商業(yè)銀行資產(chǎn)安全與租金收益率要求，海通證券認(rèn)為資金最終投向大部分應(yīng)該會更傾向于二線及周邊城市。23年以上市場規(guī)模大致4萬億，按當(dāng)前5000億再貸款規(guī)模測算可穩(wěn)定10%以上市場需求，對于修復(fù)市場、穩(wěn)定企業(yè)主體具有重大意義。

維持“優(yōu)于大市”評級。海通證券認(rèn)為市場穩(wěn)增長的大環(huán)境沒有改變，優(yōu)質(zhì)公司相對其它房企的優(yōu)勢和價(jià)值將會越加突出。建議關(guān)注：1)開發(fā)類：A股-萬科A、保利發(fā)展、招商蛇口、金地集團(tuán);H股-中國海外發(fā)展;2)商住類：華潤置地、龍湖集團(tuán)、新城控股;3)物業(yè)類：萬物云、華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、招商積余、新大正;4)文旅類-華僑城A。

風(fēng)險(xiǎn)提示：政策不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)、基本面下行風(fēng)險(xiǎn)。