開源證券：關注存量房地產(chǎn)不良邊際改善 未來仍有改善空間的全國性銀行

智通財經(jīng)APP獲悉，開源證券發(fā)布研報稱，2021年起房地產(chǎn)業(yè)務對上市銀行影響逐年減弱，特別關注到2023年對公房地產(chǎn)貸款減值損失對盈利拖累幅度放緩，或反映銀行前期主動暴露風險的行為，緩解了當前資產(chǎn)質量階段性壓力。當前上市銀行涉房業(yè)務呈現(xiàn)如下特點：涉房業(yè)務規(guī)模占總資產(chǎn)比重仍高；按揭收入仍是貸款利息收入主要來源；對公房地產(chǎn)貸款計提減值損失仍拖累盈利。此外，央行及金融監(jiān)管總局政策亦支持全國性商業(yè)銀行年內(nèi)發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款，用于置換存量債務，從而改善房企現(xiàn)金流壓力，故整體風險位于可控區(qū)間。

關注存量房地產(chǎn)不良邊際改善，未來仍有改善空間的全國性銀行，受益標的包括農(nóng)業(yè)銀行(601288.SH)、招商銀行(600036.SH)；特別關注以房地產(chǎn)為抵押品的貸款敞口小的城、農(nóng)銀行，受益標的包括江蘇銀行(600919.SH)、成都銀行(601838.SH)、無錫銀行(600908.SH)、江陰銀行(002807.SZ)。

開源證券主要觀點如下：

多視角衡量上市銀行涉房業(yè)務風險

在房地產(chǎn)價格持續(xù)波動、市場供求關系發(fā)生轉變的環(huán)境下，投資者擔憂銀行涉房業(yè)務風險上升。從規(guī)模、盈利和風險的角度出發(fā)，觀測到自2021年起房地產(chǎn)業(yè)務對上市銀行影響逐年減弱，特別關注到2023年對公房地產(chǎn)貸款減值損失對盈利拖累幅度放緩，或反映銀行前期主動暴露風險的行為，緩解了當前資產(chǎn)質量階段性壓力。

開源證券表示，通過對經(jīng)營性物業(yè)貸款、以房地產(chǎn)為抵押的個人經(jīng)營性貸款這兩項業(yè)務的評估，認為前者風險整體可控，而后者隱含風險較高，且存量業(yè)務風險集中于城、農(nóng)商行。此亦通過預期信用損失模型中隱含信息，測算出農(nóng)商行在悲觀情景下不良率預期抬升幅度在各類行中最高，測算結果與個人經(jīng)營貸款風險集中于農(nóng)商行的觀點相互印證。

房地產(chǎn)業(yè)務對上市銀行影響逐年減弱

當前上市銀行涉房業(yè)務呈現(xiàn)如下特點：第一、涉房業(yè)務規(guī)模占總資產(chǎn)比重仍高。根據(jù)開源證券測算，2023年末上市銀行涉房業(yè)務規(guī)模占總資產(chǎn)約21%，較2021年占比下降3.7pct，其中涉房貸款(對公+按揭+以房地產(chǎn)抵押的其他貸款)占總貸款約33%，較2021年下降4.8pct；第二、按揭收入仍是貸款利息收入主要來源。測算2023年按揭利息收入占貸款利息收入比重約26%，較2021年下降5.6pct，而對公房地產(chǎn)貸款利息收入占比及降幅均有限；第三、對公房地產(chǎn)貸款計提減值損失仍拖累盈利。通過27家樣本銀行數(shù)據(jù)，測算2023年對公房地產(chǎn)貸款減值損失，拖累盈利約0.69%~0.94%，但拖累幅度較前期顯著放緩。以上測算結果反映出房地產(chǎn)業(yè)務對上市銀行影響在逐年減弱。

農(nóng)商行個人經(jīng)營貸隱含風險或較高

經(jīng)營性物業(yè)貸款風險可控。經(jīng)營性物業(yè)覆蓋范圍廣，考慮空置率及租金因素，各類抵押品中，寫字樓的風險或大于零售商超。但物業(yè)估值大幅下降的概率較小，當前物業(yè)價格下降約46%時，方觸及70%的抵押率上限。此外，央行及金融監(jiān)管總局政策亦支持全國性商業(yè)銀行年內(nèi)發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款，用于置換存量債務，從而改善房企現(xiàn)金流壓力，故整體風險位于可控區(qū)間。

農(nóng)商行個人經(jīng)營貸隱含風險不容忽視。個人經(jīng)營貸期限短，利率低，客戶以此置換按揭的動機較高。在房價下行時，抵押物價值下降形成續(xù)貸缺口，而續(xù)貸周期縮短使得客戶面臨較大資金壓力。2024年內(nèi)居民置換行為或趨緩，但農(nóng)商行存量業(yè)務仍隱含較高風險，若2019、2020投放經(jīng)營貸集中到期，假設這部分貸款分別有10%、20%和30%形成不良，則測算農(nóng)商行不良率靜態(tài)抬升0.55%~1.65%。

風險提示：測算數(shù)據(jù)與實際結果偏差，宏觀經(jīng)濟下行，房價下降超預期等。