中信證券：釋放真實(shí)自住需求 房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷推動(dòng)波浪式復(fù)蘇

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中信證券發(fā)布研報(bào)稱，根據(jù)上海市人民政府官網(wǎng)，5月27日上海出臺(tái)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行了較大幅度的優(yōu)化。此舉既打開了全國主要城市進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策的空間，也體現(xiàn)了政府穩(wěn)定房地產(chǎn)需求的決心。地產(chǎn)企業(yè)所面臨的主要問題，即房?jī)r(jià)持續(xù)下行問題和不良資產(chǎn)問題，都即將得到解決，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷從核心城市向其他城市擴(kuò)散的波浪式復(fù)蘇浪潮，外來的，改善的合理真實(shí)自住需求正得到釋放，看好房地產(chǎn)交易服務(wù)商、開發(fā)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)龍頭公司。

中信證券主要觀點(diǎn)如下：

上海房?jī)r(jià)持續(xù)下行，存量房供給位于高位

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，截至2024年4月底，上海二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比下降19.8%，較一線城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)平均跌幅高1.5個(gè)百分點(diǎn)。價(jià)格下行同步引發(fā)去化困難，據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2024年4月，上海新建商品住宅可售面積同比增長(zhǎng)47.5%至772萬平米，去化周期也由2023年同期的6.4個(gè)月提升至15.7個(gè)月。以上數(shù)據(jù)顯示，即便是一線城市，當(dāng)前優(yōu)化地產(chǎn)政策必要性與緊迫性亦持續(xù)提升。

中國最大的一線城市大幅度放開限購措施，釋放真實(shí)需求

中信證券指出，上海是全國最大的都市，對(duì)全國尤其是長(zhǎng)三角區(qū)域有很強(qiáng)的區(qū)域輻射力，也有大量的未來人口向往長(zhǎng)期定居在上海。上海龐大的中產(chǎn)階層具備很強(qiáng)的改善居住條件的意愿。但是，由于歷史上房屋供不應(yīng)求，為了防止房?jī)r(jià)過快上行，上海對(duì)于外來真實(shí)自住和真實(shí)改善需求限制約束較多，較為嚴(yán)格。此次政策縮短非滬籍居民購房所需要的社保和個(gè)人年限，擴(kuò)大重點(diǎn)區(qū)域非滬籍人才和非滬籍單身人士購房區(qū)域，調(diào)整離異者購房、贈(zèng)予房產(chǎn)等計(jì)算口徑，允許二孩以及以上家庭再增購一套房屋，政策放開力度為限購政策執(zhí)行以來最大。這一政策不僅有助于釋放大量真實(shí)需求，也有助于上海房?jī)r(jià)盡早企穩(wěn)。

按揭貸款利率大幅調(diào)降，首付款比例大幅降低，首套住房認(rèn)定大幅放寬

上海規(guī)定，新的按揭貸款利率下限為L(zhǎng)PR減45個(gè)BP，較之此前規(guī)定下浮35個(gè)BP，影響遠(yuǎn)超一次降息。首套房最低首付辦理要求降低為20%，且優(yōu)化多子女家庭在個(gè)人住房貸款中首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。中信證券認(rèn)為，政策將極大減輕剛需的置業(yè)負(fù)擔(dān)，釋放真實(shí)需求，提振區(qū)域市場(chǎng)。

置換補(bǔ)貼鼓勵(lì)居民以舊換新，有助于消化城郊供給，活躍核心區(qū)域市場(chǎng)

上海和其他城市一樣，城郊市場(chǎng)新房供給大，核心區(qū)域則以二手房供給為主，政策對(duì)于出售核心區(qū)域老房，并買入外環(huán)外新房的居民家庭給予定向補(bǔ)貼，既有助于去化城郊新盤，又有助于合理釋放核心區(qū)域的存量房供給、活躍交易，增強(qiáng)市場(chǎng)信心。此外，政策鼓勵(lì)企事業(yè)單位收儲(chǔ)老房，也有助于市場(chǎng)加速流轉(zhuǎn)。

上海的區(qū)域政策進(jìn)一步打開了全國主要城市優(yōu)化房地產(chǎn)政策的空間，也體現(xiàn)了政府穩(wěn)定市場(chǎng)的決心

中信證券表示，作為中國最核心的一線城市，歷史上其按揭貸款利率和首付所達(dá)到的程度，可以視為除北京外，其他所有城市按揭貸款利率和首付的“天花板要求”。而且，近期上海迅速落實(shí)相關(guān)政策措施，也意味著政府穩(wěn)定市場(chǎng)的決心。配合其他政策，依托以外來和改善為主的真實(shí)增量需求釋放，配合存量房業(yè)主對(duì)房?jī)r(jià)的信心逐漸恢復(fù)，一線城市的房?jī)r(jià)將望在今年年中率先企穩(wěn)，此后市場(chǎng)可能呈現(xiàn)波浪式復(fù)蘇跡象，即先是一線，再是強(qiáng)二線，接著出現(xiàn)弱二線城市復(fù)蘇。看好房地產(chǎn)交易服務(wù)商和開發(fā)企業(yè)的投資機(jī)遇，也看好物業(yè)服務(wù)龍頭公司。

風(fēng)險(xiǎn)因素：房地產(chǎn)支持性政策效果不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；房?jī)r(jià)持續(xù)下行的風(fēng)險(xiǎn)；后續(xù)市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)度不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。