開源證券：4月房地產(chǎn)投資和銷售數(shù)據(jù)延續(xù)低位運(yùn)行趨勢 市場仍處于調(diào)整

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，開源證券發(fā)布研報(bào)稱，4月30日政治局會(huì)議后，中央出臺了多項(xiàng)寬松購房貸款政策，各地因城施策推進(jìn)，杭州、西安等核心城市取消限購，政策端相比以往更加積極。與此同時(shí)，4月投資和銷售數(shù)據(jù)延續(xù)了一季度低位運(yùn)行的趨勢，市場仍處于調(diào)整過程中。在銷售數(shù)據(jù)不及預(yù)期的情況下，“以舊換新”、收購存量商品房用作保障房等去庫存政策有望助力住房市場企穩(wěn)。持續(xù)看好投資強(qiáng)度高、布局區(qū)域優(yōu)、機(jī)制市場化的強(qiáng)信用房企。

推薦標(biāo)的：(1)保利發(fā)展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、中國海外發(fā)展(00688)、建發(fā)股份(600153.SH)、越秀地產(chǎn)(00123)等優(yōu)質(zhì)央國企；(2)萬科A(000002.SZ)、綠城中國(03900)、新城控股(601155.SH)、美的置業(yè)(03990)等財(cái)務(wù)穩(wěn)健的民企和混合所有制企業(yè)。

開源證券主要觀點(diǎn)如下：

單月銷售降幅擴(kuò)大，二季度銷售低位運(yùn)行或?qū)⒀永m(xù)

國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2024年1-4月商品房投資和銷售數(shù)據(jù)顯示，1-4月，全國商品房銷售面積2.92億平，同比下降20.2%(1-3月-19.4%)，其中商品住宅銷售面積同比下降23.8%；1-4月商品房銷售額2.81萬億元，同比下降28.3%(1-3月-27.6%)，其中商品住宅銷售額同比下降31.1%。4月單月銷售面積0.66億平(2017-2023年4月均值1.13億平)，同比下降22.8%;銷售額0.67萬億元(2017-2023年4月均值1.09萬億元)，同比下降30.4%，均創(chuàng)2017年以來4月單月最低值。

分區(qū)域看，1-4月東部、中部、西部、東北區(qū)域商品房銷售面積同比增速分別為-18.2%、-24.2%、-20.3%、-14.2%，中部地區(qū)降幅最大。據(jù)開源證券跟蹤的64城數(shù)據(jù)顯示，5月前三周新房銷售面積同比降幅超20%，高基數(shù)下二季度市場或?qū)⒀永m(xù)低位運(yùn)行。

新開工面積延續(xù)下降趨勢，竣工數(shù)據(jù)同比仍下降

2024年1-4月，全國房屋新開工面積2.35億平，同比下降24.6%(1-3月-27.8%)，延續(xù)了2021年下半年以來的下降趨勢，其中住宅新開工同比下降25.6%;4月單月新開工面積0.62億平(2017-2023年4月均值1.54億平)，同比下降14.0%，銷售數(shù)據(jù)疲軟和土地成交面積減少持續(xù)影響新開工進(jìn)程。1-4月，房屋竣工面積1.89億平，同比下降20.4%(1-3月-20.7%)，其中住宅竣工面積同比下降21.0%；4月單月竣工面積0.36億平(2017-2023年3月均值0.41億平)，同比下降19.1%。

開發(fā)投資降幅擴(kuò)大，銷售回款降幅仍較大

2024年1-4月，房地產(chǎn)開發(fā)投資額3.09萬億元，同比下降9.8%(1-3月-9.5%)，降幅持續(xù)擴(kuò)大，其中住宅開發(fā)投資額同比下降10.5%；4月單月開發(fā)投資額0.88萬億元，同比下降10.5%，銷售和回款壓力影持續(xù)響房企投資拿地和開工動(dòng)力。

2024年1-4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金3.40萬億元，累計(jì)同比下降24.9%(1-3月-26.0%)，其中國內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款累計(jì)同比分別-10.1%、-10.1%、-37.2%、-39.7%(1-3月-9.1%、-14.6%、-37.5%、-41.0%)，銷售回款資金依然承壓，企業(yè)自籌資金在融資政策支持下降幅收窄。

風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)銷售恢復(fù)不及預(yù)期，融資改善不及預(yù)期，房企資金風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大；政策放松不及預(yù)期。