業(yè)績(jī)會(huì)實(shí)錄︱萊蒙國(guó)際(03688)：負(fù)債率低不是錯(cuò) 今年資本性支出80-90億港元

3月16日，萊蒙國(guó)際(03688)在香港舉行業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，公司執(zhí)行董事兼聯(lián)席首席運(yùn)營(yíng)官陳志香透露，2018年的合約銷售可能是公司的低點(diǎn)，這是由過去的交易決定的。另外今年公司將會(huì)有約80-90億港元的資本性支出，主要集中在以香港、深圳為核心的大灣區(qū)城市中。

萊蒙國(guó)際2017年收入同比減少約67.0%至約18.367億港元。毛利率約31.1%，同比增長(zhǎng)12.9個(gè)百分點(diǎn)。毛利為5.7億港元，同比減少43.5%。公司權(quán)益股東應(yīng)占溢利為46.42億港元，同比增長(zhǎng)4.36倍。每股基本盈利為3.23港仙，擬派發(fā)末期股息每股26港仙。

年內(nèi)該集團(tuán)取得合同銷售及認(rèn)購(gòu)銷售額約24.9億港元，物業(yè)及停車位合同銷售合共約18.7億港元，物業(yè)合同銷售約17.239億港元，合同可銷售建筑面積約12.558萬平方米，而平均售價(jià)約每平方米13727.5港元，較2016年分別下降約55.8%、33.0%及34.0%。

以下是智通財(cái)經(jīng)APP整理的萊蒙國(guó)際業(yè)績(jī)會(huì)問答實(shí)錄。

問：如何看待深圳未來兩年的樓市?手上舊改項(xiàng)目進(jìn)展如何?

答：我個(gè)人堅(jiān)定看好深圳的房?jī)r(jià)，從這個(gè)城市的人口結(jié)構(gòu)看，這個(gè)城市的人口非常年輕，而且每年人口凈流入都在30萬以上，這個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)活力，在中國(guó)來講，也是最健康的。更何況它緊挨著香港，深圳房?jī)r(jià)與香港還是有差距的，所以說我們堅(jiān)定看好深圳房?jī)r(jià)。

關(guān)于深圳舊改項(xiàng)目的進(jìn)展，目前我們?cè)谏钲诔钟写蟾庞形鍌€(gè)舊改項(xiàng)目。其中有一個(gè)舊改項(xiàng)目在龍華，緊鄰著這個(gè)在龍華最核心的地方，紅山片區(qū)的簡(jiǎn)上村，這個(gè)項(xiàng)目我們已經(jīng)拆干凈了，而且土地手續(xù)也已經(jīng)辦完畢，今年上半年會(huì)動(dòng)工。同時(shí)距離這個(gè)項(xiàng)目大概是30米的距離，我們有另外一個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目我們也已經(jīng)拆遷完畢，在今年會(huì)取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，明年按正常情況可以動(dòng)工。

第三個(gè)項(xiàng)目在龍華大浪片區(qū)，對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目，我們今年的目標(biāo)是推向立項(xiàng)工作。第四個(gè)項(xiàng)目在布吉，今年會(huì)完成立項(xiàng)。第五個(gè)項(xiàng)目是天健項(xiàng)目，這是我們跟其它的合作方共同合作的項(xiàng)目，由于涉及到棚改政策，所以這個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃會(huì)有所滯后，在今年棚改政策落實(shí)之后，這個(gè)項(xiàng)目也會(huì)有新進(jìn)展。

布吉農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目也是我們此前與和昌合作的項(xiàng)目，在2017年我們和和昌交易的資產(chǎn)包里面把農(nóng)批市場(chǎng)放到這里面，這個(gè)項(xiàng)目目前屬于和昌。據(jù)我們的了解，這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)展還不錯(cuò)。

問：今年公司的股東權(quán)益增長(zhǎng)有40多億的大幅增長(zhǎng)，剛剛解釋了是由于去年與和昌的交易導(dǎo)致的，但是這種大宗交易肯定不會(huì)年年都有，所以是不是意味著2018年的年報(bào)數(shù)據(jù)可能會(huì)恢復(fù)到16年，或者是之前的一個(gè)水平?

另外，去年公司物業(yè)銷售均價(jià)也是從2萬左右降到1.3萬，原因是什么?公司凈負(fù)債率僅24%點(diǎn)多，在房地產(chǎn)企業(yè)中偏低，是否過于保守?會(huì)不會(huì)考慮把負(fù)債水平稍微提高一點(diǎn)?現(xiàn)在現(xiàn)金有60多億，但是有息負(fù)債一共有90多億，在資金安排方面有什么樣的考慮?公司未來在多元化或者創(chuàng)新業(yè)務(wù)方面會(huì)不會(huì)有更多發(fā)展?

答：17年的業(yè)績(jī)比較好，都是一次性的，18年的業(yè)績(jī)我們認(rèn)為會(huì)對(duì)17年的數(shù)據(jù)有所反映，我們會(huì)為股東努力帶來最大的利益。負(fù)債率確實(shí)比較低，有適合的投資的時(shí)候肯定也會(huì)投出去，負(fù)債率會(huì)不會(huì)提升主看有沒有好的項(xiàng)目。

關(guān)于多元化發(fā)展，公司所制定的未來發(fā)展策略就是房地產(chǎn)+，我們從事精品地產(chǎn)開發(fā)，這個(gè)是我們有別于其它開發(fā)商的非常明顯的標(biāo)簽。在產(chǎn)品打造上，我們會(huì)可能更注重質(zhì)量，孜孜不倦追求商品的溢價(jià)，通過利潤(rùn)來給股東創(chuàng)造更豐富的一個(gè)回報(bào)。所以我們也認(rèn)為評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)公司，不僅僅看銷售規(guī)模，可能我們認(rèn)為賺錢是最重要的，取得利潤(rùn)，給股東創(chuàng)造回報(bào)，是我們堅(jiān)定要追求的目標(biāo)。

那么加什么?我們兩年前就已經(jīng)在堅(jiān)定不移地從事這個(gè)房地產(chǎn)+，往其它轉(zhuǎn)型方向發(fā)展。而且通過這兩年的探索和分析，董事會(huì)、黃主席對(duì)于轉(zhuǎn)型的產(chǎn)業(yè)都非常堅(jiān)定，加的這些產(chǎn)業(yè)相信在2018年肯定會(huì)有不錯(cuò)的業(yè)績(jī)體現(xiàn)，也希望大家繼續(xù)關(guān)注后續(xù)的發(fā)展。

資金安排方面，2018年資本性支出會(huì)達(dá)到80-90億港幣，主要集中在以香港、深圳為核心的大灣區(qū)城市中，這是基于我們?cè)趯?duì)于今年整體宏觀政策的判斷，去杠桿時(shí)，手里的現(xiàn)金在今年一定會(huì)發(fā)揮比往常更大的作用。

問：公司2018年的合約銷售目標(biāo)是多少?拿地計(jì)劃如何?

答：我們?cè)?017年于和昌進(jìn)行了一筆交易，這筆交易的影響會(huì)在2018年體現(xiàn)出來。在合約銷售方面，2018年可能是我們的低點(diǎn)，這是由于我們前面的交易決定的。但是我們對(duì)投資者或者股東最好的回報(bào)就是利潤(rùn)，所以我們堅(jiān)定追求利潤(rùn)的目標(biāo)。評(píng)價(jià)房地產(chǎn)行業(yè)，不僅看合約銷售，更重要的是利潤(rùn)。

2018年土地計(jì)劃方面，正如剛剛提到的，我們目前計(jì)劃2018年資本性支出80-90億。

關(guān)于一年期到期的貸款，我們會(huì)選擇再融資的方式進(jìn)行處理。因?yàn)槲覀兊耐顿Y目標(biāo)還是很高的，也是一家向上發(fā)展的企業(yè)，不會(huì)選擇輕易的把債全部還掉。

問：公司在控制負(fù)債率方面有何策略?2018年，公司在并購(gòu)方面有何考慮?公司往年都有做一些被低估的資產(chǎn)的出售，今年還會(huì)繼續(xù)出售輕資產(chǎn)嗎?

答：就是目前并購(gòu)的意向，確實(shí)我們現(xiàn)在面臨的比較多的機(jī)會(huì)，因?yàn)榻衲甏蟮氖袌?chǎng)環(huán)境下，相對(duì)來說錢是比較貴的，年后主動(dòng)找我們的尋求合作的信息渠道明顯比以前要多，而且我們判斷到二季度、三季度這種信息渠道會(huì)更多。至于具體的并購(gòu)意向，目前沒有確定執(zhí)行，所以不便于公布。通過去年的交易，我們公司的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)已經(jīng)得到了極大的改善，這也為我們轉(zhuǎn)型尋求“房地產(chǎn)?”打上了一個(gè)非常好的基礎(chǔ)。2018年到目前為止，我們并沒有你提到的收縮意向，因?yàn)檫@個(gè)我們所做的都是跟我們此前所制定的戰(zhàn)略目標(biāo)息息相關(guān)。

我們的負(fù)債率確實(shí)是比較低，但作為一家企業(yè)來說，負(fù)債不是風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)，我認(rèn)為反而是投資投到一些不太好的項(xiàng)目，才是那個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的最大的問題所在?，F(xiàn)在很多的大規(guī)模快速做轉(zhuǎn)模式的一些房地產(chǎn)企業(yè)，他們其實(shí)有些項(xiàng)目是不賺錢的，所以我認(rèn)為，我們的負(fù)債率哪怕是上升了，只要我們投到好的項(xiàng)目，這也不是很大的問題。如果我們碰到一些好的項(xiàng)目，肯定會(huì)投，比如說在大灣區(qū)深圳、東莞的一些地方，負(fù)債率肯定是控制在百分之六七十以下。

問：萊蒙的均價(jià)從2萬掉到了1.3萬，管理層的想法是什么?租金也有大幅度下跌，管理層是如何考慮的?

答：均價(jià)跟產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)是密切相關(guān)的。2017年，我們貢獻(xiàn)銷售收入來源的絕大部分是來自于南昌，南昌屬于二線城市;2016年的時(shí)候，我們公司銷售部最大的貢獻(xiàn)來自于上海的莎瑪公寓，上海的價(jià)格肯定比南昌高得多，所以這個(gè)其實(shí)是一個(gè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)所帶來的影響。等明年我們深圳的項(xiàng)目推出來之后，可能均價(jià)一下子就直線上去了。至于租金收入，其實(shí)也是一樣。隨著上海莎瑪公寓的出售，房子這種高租金回報(bào)的出租物業(yè)減少之后，也把租金的均價(jià)拉上來，這也是結(jié)構(gòu)性的問題。

問：公司上一年和禾昌的交易預(yù)計(jì)完成了140多億，現(xiàn)在看到的報(bào)告里，現(xiàn)金部分有沒有包括那140億?萊蒙和禾昌的收還條款是什么樣的，什么時(shí)候到賬，是一次性給的嗎?

答：禾昌的這個(gè)交易，我們收款是有節(jié)奏條件，到目前為止，我們大部分的錢都已經(jīng)收回來了，而且雙方是嚴(yán)格地按照所簽署的合約所約定的收款的金額和條件和時(shí)間，把它們收回來了。下一筆收款會(huì)在幾個(gè)月之后。

特別股息方面，我們還是一個(gè)繼續(xù)發(fā)展的一個(gè)公司，現(xiàn)金額是比較重要的，但我們也會(huì)跟股東分享我們的一些成果，所以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候我們會(huì)把利益一起分享出去，但是現(xiàn)在特別股息還沒有做強(qiáng)。