克而瑞：預計5月地產(chǎn)行業(yè)供應“提質(zhì)縮量”帶動成交回溫 去化率低位持穩(wěn)

智通財經(jīng)APP獲悉，克而瑞發(fā)文稱，5月迎來強銷期后調(diào)整期，房企推盤積極性較4月小幅回落，但仍略好于2024年一季度月均：5月28個重點城市預計新增商品住宅供應面積766萬平方米，環(huán)比下降24%，同比下降27%。不同能級城市呈現(xiàn)顯著分化行情：一線同環(huán)比齊增，迎來放量期，二三線同環(huán)比齊降，降幅均約3成。

從供給結構來看，改善、剛需各占49%和42%，改善為主、剛需為輔;滬杭蓉鄭漢等多數(shù)城市以主城為供應主力。預判5月，我們認為，因供應“提質(zhì)縮量”，成交或?qū)⒀永m(xù)弱復蘇，5月預期去化率為28%，與4月和2024年一季度市場熱度基本持平。京杭等核心一二線城市或因限購松綁等利好新政加持迎來點狀復蘇。

01 規(guī)模：5月28城供應同環(huán)比齊降 仍好于2024年Q1月均，一線逆勢回升

5月房企推盤積極性略有回落，供給量連續(xù)2個月回落，不過絕對量仍略高于一季度月均。據(jù)CRIC調(diào)研，5月28個重點城市預計新增商品住宅供應面積766萬平方米，因4月恰逢傳統(tǒng)營銷旺季，基數(shù)較高，5月環(huán)比下降24%，同比下降27%。5月為強銷期后調(diào)整期，房企推盤積極性有所回落，但是整體推盤量仍略高于2024年一季度月均。

分能級來看，一線同環(huán)比齊增，迎來放量期。其中北京、深圳環(huán)比持增，尤其是北京，預計5月供應量將達到69萬平方米，絕對量為年內(nèi)次高，預期將有近6000套房源即將入市。上海、廣州迎階段性回落，經(jīng)歷了前2個月放量期，本月受供應節(jié)奏和市場行情影響，房企推貨速度明顯放緩。

二三線同環(huán)比齊降，降幅均在3成左右。絕對量來看，頭部城市成都、西安、杭州，單月供應量保持在50萬平方米以上高位，這些城市當前市場熱度居前?！耙凿N定產(chǎn)”模式之下，房企更傾向于在熱點城市加快推盤節(jié)奏。從變化情況來看，大體分為以下三類：

(1)階段性放量的重慶、南京、鄭州、蘇州、廈門等，環(huán)比持增，鄭州5月同比回正，大增77%。(2)天津、昆明、常州、泉州因去年5月低基數(shù)影響，同比漲幅顯著，甚至部分城市出現(xiàn)倍增，不過絕對量仍處于低位。(3)多數(shù)城市同環(huán)比齊降，其中跌幅顯著的既有短期內(nèi)市場熱度略有回落的成都、西安、杭州，也有行情相對低迷的武漢、青島、濟南、長春、福州、無錫、徐州、漳州等弱二線和三四線，房企供貨積極性普遍不高。

02 結構：供應改善為主、剛需為輔 滬杭蓉鄭漢等以主城區(qū)為供應主力

而從供應結構各產(chǎn)品檔次分布來看，重點城市剛需、改善、高端占比結構為42%、49%和9%，呈現(xiàn)出以改善為主、剛需為輔的供應結構。3-4月供應產(chǎn)品檔次結構大體類似，“以銷定產(chǎn)”模式造就房企更愿意推出適銷對路改善盤迎合高凈值人群需求。

分城市來看，(1)深圳、昆明、南寧、西安、寧波、重慶等城市剛需產(chǎn)品供應占比都在60%以上，事實上昆明、南寧、重慶等二線城市當前主要以剛需客為成交主力，房企推盤偏好剛需產(chǎn)品也迎合主流需求。(2)而廈門、漳州、杭州、無錫、濟南、泉州“以銷定產(chǎn)”，依舊以改善作為供應主力，占比均在7成以上。(3)武漢、廣州占比“不分伯仲”，基本都在四成左右。(5)福州高端產(chǎn)品占比顯著上升，達到53%。

從供應結構各項目區(qū)域分布來看，重點城市主城、近郊、遠郊占比結構為56%、32%和12%，本月供應重心仍集中在主城區(qū)，近郊次之，遠郊最少。

分城市來看，(1)漳州、泉州、昆明、福州、徐州、合肥、西安、廈門重慶等主城占比均在7成以上。(2)北京、青島、濟南、寧波、南京、長沙則以近郊項目為主，占比均在5成及以上。(3)無錫、蘇州、長春、深圳等供給結構兼顧了主城和近郊。(4)少數(shù)城市諸如常州、天津等遠郊還將持續(xù)加大供貨量，預期也將造成庫存積壓。

03 預判：5月供應“提質(zhì)縮量” 或?qū)⒗瓌映山蝗鯊吞K，去化率有望持平4月

盤點了5月供應，結合當下各城市的成交特征，來對后市進行一個簡單預判：5月供應同環(huán)比齊跌，但仍處好于2024年一季度月均，可以看出房企推盤積極性一般，主要是受到低迷行情影響。不過因推盤“提質(zhì)縮量”，整體成交或?qū)⑿》帕浚^對量預期將與本月持平或微增10%以內(nèi)。

結合不同城市5月推盤所處區(qū)域，依據(jù)2024年以來各區(qū)域板塊歷史去化情況進行合理預估，可以看出，2024年5月預期去化率為28%，同比下降12個百分點，與上月和2024年一季度市場熱度基本持平。不同城市分化行情預期還將延續(xù)，大體可以分為以下幾類典型城市：

第一類為上海、北京、西安、杭州等核心一二線城市，市場熱度居前，受新政利好刺激，去化率或?qū)h(huán)比持增。事實上，近期滬杭均有不同程度的限購松綁，4月末北京允許已擁有住房達到限購套數(shù)的家庭，五環(huán)外新購一套住房;5月9日杭州則全面放松限購，買房可申請落戶。因北京政策發(fā)布較早，據(jù)CRIC調(diào)研，430政策發(fā)布以后一周，五環(huán)以外的在售新房的項目來訪量確實有所提高，且五一期間熱銷樓盤普遍為五環(huán)外新房，熱銷樓盤假期期間日均到訪量達50組左右，認購量在20套以上，或?qū)⒃?月成交量方面有所體現(xiàn)。

第二類為深圳、蘇州、武漢、南京等或因供應放量或供給結構持續(xù)優(yōu)化，市場熱度有望低位復蘇。以深圳為例，在3月小陽春項目扎堆入市之后，4月供應進入緩沖期，5月房企為沖刺全年業(yè)績，搶抓節(jié)點，供應節(jié)奏加快，加之部分中心區(qū)改善盤(如寶中鴻榮源胤璇)以及外圍質(zhì)素較佳樓盤入市(如龍華深業(yè)上城深高北學區(qū)，戶型得房率較高等)，有望帶動成交量上行，但上行幅度有限，預計環(huán)比漲幅5-10%。蘇州如是，5月蘇州預計有10個項目開盤共計1990套，全部系高端/改善產(chǎn)品，或?qū)⑼苿邮袌龀山粺岫然厣?/p>

第三類為剛需主導型城市，諸如天津、青島、鄭州、重慶等，雖然整體推盤仍以剛需產(chǎn)品為主，但因二手房低價分流影響，去化率或?qū)⒌臀慌腔?。對于這類城市而言，主要依托剛需購買力驅(qū)動，當前市場下行環(huán)境下，剛需客戶購買力降級嚴重，二手房因總價低、選擇面寬而備受剛需客群青睞，據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，四城2024年以來二手房成交占比持增，前4月二手房成交占比均在50%以上，對于新房市場而言，除非房企能加強營銷力度，以低總價、低首付招攬客戶，否則整體成交實則難有亮眼表現(xiàn)。

總體來看，5月步入強銷期后調(diào)整期，供應量有望穩(wěn)步回落，但絕對量仍好于2024年一季度月均，加之整體供應以主城區(qū)改善為主，供給結構持續(xù)優(yōu)化，因而預判后市，成交或?qū)⒀永m(xù)弱復蘇，絕對量預期將與本月持平或微增10%以內(nèi);而2024年5月預期去化率為28%，與4月和2024年一季度市場熱度基本持平。值得關注的是，4月末以來核心城市諸如北京、成都、長沙、杭州等相繼松綁限購、利好政策不斷，5月政策利好是否持續(xù)疊加也將影響供需兩端市場預期，若核心城市能進一步放松限制性政策，市場還是有止跌回穩(wěn)的可能。