中信建投REITs24年一季報綜述：業(yè)績及經(jīng)營表現(xiàn)分化 政策紅利持續(xù)釋放

智通財經(jīng)APP獲悉，中信建投發(fā)布研究報告稱，本季度REITs業(yè)績表現(xiàn)整體分化，其中保租房最為平穩(wěn)，高速及產(chǎn)業(yè)園整體承壓，經(jīng)營權業(yè)態(tài)內(nèi)分化較大，整體三大業(yè)績指標平均達成率均超100%。分業(yè)態(tài)來看，保租房REITs業(yè)績平穩(wěn)抗周期屬性仍在，倉儲物流REITs出租率有所下滑，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs以價換量現(xiàn)象延續(xù)，消費REITs運營穩(wěn)健，高速公路同比承壓仍待修復，生態(tài)環(huán)保及能源內(nèi)部表現(xiàn)分化。

進入2024年，REITs市場持續(xù)提質(zhì)擴容，政策利好頻出，積極因素仍在累積。中證REITs(收盤)全收益指數(shù)年內(nèi)較低點上漲18.8%。一級市場提質(zhì)擴容具備投資性價比，二級市場建議重點關注高股息、抗周期、強原權三大方向。

中信建投主要觀點如下：

2024年一季度REITs整體業(yè)績表現(xiàn)分化，三大指標平均達成率均超100%。

一季度保租房業(yè)態(tài)整體業(yè)績最穩(wěn)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速整體承壓。各業(yè)態(tài)內(nèi)個券業(yè)績亦有分化，經(jīng)營權類分化更大。擁有可比業(yè)績指引的REITs收入、EBITDA、可供分配金額達成率分別為102%、113%、108%，較2023年四季度均有提升。

各業(yè)態(tài)業(yè)績及經(jīng)營表現(xiàn)分化。

(1)保租房：一季度業(yè)績平穩(wěn)，出租率維持在94%以上高位。(2)倉儲物流：擴募REITs出租率承壓，嘉實京東REIT維持滿租，啟動風險緩釋措施。(3)產(chǎn)業(yè)園區(qū)：吸納承壓“以價換量”現(xiàn)象延續(xù)，板塊租金單價多表現(xiàn)為下跌。(4)消費：運營穩(wěn)健出租率維持高位，購物中心業(yè)態(tài)REITs客流量同比增長，嘉實物美REIT租約長且經(jīng)營穩(wěn)健。

(5)生態(tài)環(huán)保：兩項目業(yè)績表現(xiàn)分化，首創(chuàng)水務污水處理量同比增長15%以上。(6)高速公路：業(yè)績同比承壓仍待修復，板塊內(nèi)表現(xiàn)分化。平安廣州廣河REIT、浙商滬杭甬REIT及國金中國鐵建REIT受益于區(qū)位優(yōu)勢，業(yè)績和經(jīng)營韌性更強。(7)能源：各項目經(jīng)營表現(xiàn)分化，國電投REIT風資源向好表現(xiàn)最佳。

C-REITs政策紅利持續(xù)釋放，積極因素不斷累積，一級市場提質(zhì)擴容更具投資性價比。

年初以來受益于長期回調(diào)估值性價比凸顯、固收資產(chǎn)荒行情下利差走闊、政策紅利頻出三大因素，REITs二級市場企穩(wěn)改善，中證REITs(收盤)全收益指數(shù)較年內(nèi)低點上漲18.8%。

受REITs首發(fā)估值持續(xù)壓實、可選儲備項目豐富、原始權益人預期趨于理性等因素影響，REITs一級市場增量的投資機會優(yōu)于二級存量項目，更具性價比;二級市場彈性或?qū)⑤^一級偏弱，但考慮到政策紅利持續(xù)，繼續(xù)看好高股息、抗周期、強原權三大主線的投資機會。

風險提示

1、 審批及發(fā)行進展不及預期的風險：REITs審批及發(fā)行受項目質(zhì)量、監(jiān)管審核速度及市場環(huán)境等多方面因素影響，若項目成熟度不高、監(jiān)管審核速度放慢及市場環(huán)境低迷，將會使REITs審批發(fā)行放緩。

2、二級市場波動的風險：REITs的風險特征表現(xiàn)為中等風險及中等收益，今年以來受個別資產(chǎn)基本面疫后修復不及預期、整體REITs市場投資人類型單一投資行為趨同等影響，二級市場持續(xù)回調(diào)，出現(xiàn)較大波動。

3、 政策出臺不及預期的風險：我國REITs立法、稅收及信息披露等多項制度尚待建立及完善，若相關政策出臺不及預期，可能會影響REITs市場的持續(xù)健康發(fā)展。