德邦證券：政治局會議強調消化存量和優(yōu)化增量住房 建議關注三類標的

智通財經APP獲悉，德邦證券發(fā)布研究報告稱，政治局會議強調統(tǒng)籌研究消化存量房產、優(yōu)化增量住房的政策措施，從供給側和需求側帶動房地產市場發(fā)展。通過“以舊換新”、城鎮(zhèn)化改造等形式實現庫存去化，增加高端住宅建設。建議關注：一是受益于城中村改造的相關標的，如城建發(fā)展(600266.SH)等;二是土儲布局高能級城市的開發(fā)商，如保利發(fā)展(600048.SH)等;三是關注受益于“以舊換新、賣舊買新”新房二手置換的中介交易平臺，如貝殼-W(02423)等。

事件：

2024 年 4 月 30 日，中共中央政治局召開會議。會議強調要持續(xù)防范化解重點領域風險。繼續(xù)堅持因城施策，壓實地方政府、房地產企業(yè)、金融機構各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。強調統(tǒng)籌研究消化存量房產，優(yōu)化增量住房的政策措施，構建房地產發(fā)展新模式，促進房地產高質量發(fā)展。

德邦證券主要觀點如下：

消化存量房產優(yōu)化增量住房，后續(xù)支持政策或將跟進優(yōu)化。

政治局會議從存量和增量角度，提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產和優(yōu)化增量住房的政策措施”。對消化存量，截至 2024 年 5 月 5 日，超 50 城推出住房“以舊換新”政策，鄭州、上海、深圳等重點城市均在其中。通過“以舊換新、賣舊買新”政策，打通一二手置換通道，實現存量房產去化。4 月 30 日，北京發(fā)布《關于優(yōu)化調整本市住房限購政策的通知》，調整優(yōu)化五環(huán)外住房限購政策，助力北京五環(huán)外區(qū)域存量房源消化。

另外，后期若通過二手房以舊換新、將部分存量商品房轉化為保障房，既可增加保障房供應，又可帶動更多存量房產去化。參考鄭州“以舊換新、賣舊買新”細則，預計未來更多城市和平臺參與到消化存量住房工作中，同時核心城市或將進一步調整限購政策，定向促進高庫存區(qū)域存量去化。對優(yōu)化增量住房，新建住房品質需要適應改善性需求，完善公共配套。此外，“三大工程”、“以舊換新、賣舊買新”、新型城鎮(zhèn)化建設等相關政策逐步落地完善，有助于構建房地產發(fā)展新模式，推動房地產市場企穩(wěn)回升。

金融支持地產責無旁貸，促進房地產健康發(fā)展。

政治局會議指出，繼續(xù)堅持因城施策，壓實地方政府、房地產企業(yè)及金融機構各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。根據住建部數據，截至 2024 年 3 月底，各地推送的“白名單”項目中，有 1979 個項目共獲得銀行授信 4690.3 億元，1247 個項目已獲得貸款發(fā)放 1554.1 億元。

建立城市房地產融資協(xié)調機制，有助于壓實地方相關主體責任，落地解決改善融資環(huán)境，同時區(qū)分項目風險和公司風險，更加精準支持當地房地產項目融資，不盲目抽貸、斷貸、壓貸。同時，應更好地發(fā)揮貸款、債券和股權方面融資，支持優(yōu)質房地產企業(yè)拓展融資渠道，盤活更多資金和資產，進一步促進房地產市場的健康發(fā)展。

積極穩(wěn)妥化解房地產風險，完善相關基礎性制度，加快構建房地產發(fā)展新模式。

2023 年 12 月，中央經濟工作會議指出，積極穩(wěn)妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業(yè)的合理融資需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。房地產融資協(xié)調機制、經營性物業(yè)貸可用于償還存量房地產領域相關貸款和公開市場債券等政策，均有助于改善房地產企業(yè)融資環(huán)境，進而防范風險蔓延至金融部門及優(yōu)質房企。

風險提示：

商品房銷售復蘇不及預期;政策調控效果不及預期，資金投放不及預期。