華泰證券：“以價換量”驅(qū)使4月二手房表現(xiàn)優(yōu)于新房 期待核心城市量能的持續(xù)修復(fù)

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，華泰證券發(fā)布研報稱，4月新房和二手房成交面積同比降幅收窄，二手房表現(xiàn)依然優(yōu)于新房。從貝殼領(lǐng)先指標(biāo)來看，買賣雙方分歧重新擴(kuò)大，二手房仍在以價換量。后續(xù)可重點(diǎn)跟蹤核心城市二手房成交量釋放的程度和持續(xù)性，以及是否能夠推動房價企穩(wěn)。4月政治局會議以務(wù)實(shí)態(tài)度正視地產(chǎn)問題，激發(fā)需求穩(wěn)市場的態(tài)度堅(jiān)決，有望推動市場信心和基本面修復(fù)，為板塊提供估值修復(fù)空間。看好核心城市儲備充沛的房企以及運(yùn)營穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企。

華泰證券主要觀點(diǎn)如下：

4月領(lǐng)先指標(biāo)顯示買賣雙方分歧重新擴(kuò)大，期待核心城市量能的持續(xù)修復(fù)

4月新房和二手房成交面積同比降幅收窄，二手房表現(xiàn)依然優(yōu)于新房。從貝殼領(lǐng)先指標(biāo)來看，買賣雙方分歧重新擴(kuò)大，二手房仍在以價換量。后續(xù)可重點(diǎn)跟蹤核心城市二手房成交量釋放的程度和持續(xù)性，以及是否能夠推動房價企穩(wěn)。4月政治局會議以務(wù)實(shí)態(tài)度正視地產(chǎn)問題，激發(fā)需求穩(wěn)市場的態(tài)度堅(jiān)決，有望推動市場信心和基本面修復(fù)，為板塊提供估值修復(fù)空間?？春煤诵某鞘袃涑渑娴姆科笠约斑\(yùn)營穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企。

高頻數(shù)據(jù)：二手房成交表現(xiàn)依舊優(yōu)于新房

新房方面，24年4月54城新房成交面積同比-38%(3月同比-44%)，環(huán)比-20%，年初至今累計(jì)同比-40%；二手房方面，4月26城二手房成交面積同比-4%(3月同比-29%)，環(huán)比+9%，年初至今累計(jì)同比-13%。從高頻數(shù)據(jù)來看，3月末的結(jié)轉(zhuǎn)高峰后，4月初新房、二手房日度成交面積快速回落，但此后均企穩(wěn)回升，其中二手房在4月中下旬的日度成交面積超過了3月的水平。綜合同環(huán)比和高頻數(shù)據(jù)的變化，二手房成交表現(xiàn)依舊優(yōu)于新房。

領(lǐng)先指標(biāo)：買賣雙方分歧重新擴(kuò)大，二手房仍在以價換量

量相關(guān)指標(biāo)方面：二手房帶看指數(shù)環(huán)比回落至27.8，但同比+16%，帶看表現(xiàn)并不弱；新房案場指數(shù)連續(xù)兩個月回升至16.9，但同比-6%，仍處于較低位置；二手房/新房經(jīng)紀(jì)人預(yù)期指數(shù)回落至33.0/39.4。價相關(guān)指標(biāo)方面：反映業(yè)主端掛牌價動向的二手房市場景氣指數(shù)繼續(xù)下滑至8.3；成交價相較掛牌價的折價幅度擴(kuò)大至14.5%，結(jié)束了此前連續(xù)兩個月的收縮趨勢；二手房價格環(huán)比跌幅較3月進(jìn)一步擴(kuò)大?？傮w來看，盡管業(yè)主仍在調(diào)低掛牌價，但買方還價力度進(jìn)一步加大，導(dǎo)致買賣雙方價格分歧重新擴(kuò)大、經(jīng)紀(jì)人促成成交的難度加大，進(jìn)而出現(xiàn)帶看量不弱、但經(jīng)紀(jì)人預(yù)期連續(xù)回落的情況。

區(qū)域觀察：領(lǐng)先指標(biāo)靠前的城市包括西安、深圳等

根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，隨著“小陽春”告一段落，50城中45/43城二手房帶看指數(shù)/市場景氣指數(shù)環(huán)比下降。不過，29城新房案場指數(shù)環(huán)比上升，超過了環(huán)比下降的城市數(shù)量(19城)，推動了新房案場指數(shù)的低位企穩(wěn)。領(lǐng)先指標(biāo)靠前的城市包括西安、深圳、成都、杭州、上海、太原、南京、武漢，靠后的城市包括紹興、蕪湖、常州、昆明、中山、長春、福州。

風(fēng)險提示：行業(yè)政策不確定性；基本面下行；部分房企經(jīng)營風(fēng)險。