克而瑞：4月地產(chǎn)百強(qiáng)銷售和融資均維持低位 企業(yè)投資小幅回升

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，克而瑞發(fā)文稱，2024年1-4月，中國房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持低位運(yùn)行。4月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額3121.7億元，環(huán)比降低12.9%，同比降低44.9%，單月業(yè)績規(guī)模仍保持在歷史較低水平。累計(jì)業(yè)績來看，百強(qiáng)房企1-4月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額10914.1億元，同比降低46.8%，降幅收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)。

2024年4月，百強(qiáng)房企各梯隊(duì)銷售門檻較去年同期進(jìn)一步降低，且門檻值均降至近年最低水平。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低57.3%至258.8億元。TOP30和TOP50房企門檻也分別同比降低52.6%和51.1%至68.7億元和44.8億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻則降低47.7%至18.5億元。

01合約銷售

百強(qiáng)房企4月業(yè)績同比降低44.9%

核心觀點(diǎn)：

1、2024年1-4月，中國房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持低位運(yùn)行。4月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額3121.7億元，環(huán)比降低12.9%，同比降低44.9%，單月業(yè)績規(guī)模仍保持在歷史較低水平。累計(jì)業(yè)績來看，百強(qiáng)房企1-4月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額10914.1億元，同比降低46.8%，降幅收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)。

2、2024年4月，百強(qiáng)房企各梯隊(duì)銷售門檻較去年同期進(jìn)一步降低，且門檻值均降至近年最低水平。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低57.3%至258.8億元。TOP30和TOP50房企門檻也分別同比降低52.6%和51.1%至68.7億元和44.8億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻則降低47.7%至18.5億元。

3、從企業(yè)表現(xiàn)來看，2024年4月單月業(yè)績環(huán)比增長的百強(qiáng)房企不足四成，單月和累計(jì)業(yè)績同比降低的房企也占到近九成。單月業(yè)績同比降幅大于50%的企業(yè)數(shù)量達(dá)到45家，業(yè)績同比整體呈普降態(tài)勢。1-4月，百強(qiáng)房企累計(jì)操盤金額超百億的房企只有21家，而2023年和2022年同期分別有45家和47家。即便是全口徑銷售金額，過百億的房企也僅有25家。

02企業(yè)拿地

延續(xù)小幅回暖趨勢 投資聚焦核心地段

核心觀點(diǎn)：

1、4月典型房企投資延續(xù)自2月以來回暖趨勢。CRIC重點(diǎn)監(jiān)測30家房企投資金額439億元，環(huán)比增14%，但由于去年基數(shù)較高，同比仍下跌61%，拿地建面為217萬平方米，環(huán)比增38%，同比跌66%。具體來看，建發(fā)、濱江(002244.SZ)、龍湖(00960)拿地金額分別達(dá)到163億元、74億元、64億元，位列前三位，其中建發(fā)在廈門、上海、武漢、杭州等核心城市均有斬獲，濱江則持續(xù)重倉杭州。由此可見，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊仍是房企首選。

2、建發(fā)、綠城拿地銷售比高于行業(yè)平均。前四月仍有近七成百強(qiáng)房企未拿地，整體百強(qiáng)房企拿地銷售比僅為0.16。聚焦到銷售TOP10企業(yè)來看：第一，1-4月銷售Top10拿地金額占百強(qiáng)比重為57%，投資高度集中在頭部企業(yè);第二，綠城、越秀、龍湖、濱江、建發(fā)拿地金額排名與銷售排名相近，且拿地銷售高于行業(yè)平均，其中建發(fā)、綠城拿地銷售比超過0.5;第三，前四月拿地金額僅有綠城、龍湖、濱江較去年增長，而保利、中海等今年投資略有放緩，前四月投資金額同比下降62%和74%。

3、“金三銀四”缺席疊加供應(yīng)放緩，企業(yè)投資持續(xù)保持審慎。目前，從供求規(guī)模的角度來看，土地供應(yīng)節(jié)奏與去年同期相當(dāng)、成交規(guī)模也同比基本持平，行業(yè)的供求平衡仍在調(diào)整中，一季度以來上海、杭州、合肥等熱點(diǎn)城市均明顯放緩了供地節(jié)奏，典型如合肥近兩次預(yù)供地公告均僅放出4宗宅地。

在供求關(guān)系和市場預(yù)期恢復(fù)健康之前，土地市場的規(guī)模超跌仍將維持一段時(shí)間，供應(yīng)的減少一定程度影響了企業(yè)投資的選擇和判斷。

企業(yè)端來看，樓市“金三銀四”的缺席、銷售不及預(yù)期仍是導(dǎo)致企業(yè)持續(xù)審慎投資的最重要因素。月末中央經(jīng)濟(jì)局會議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，以及各大重點(diǎn)城市均或多或少放松了限購政策，預(yù)計(jì)接下來市場將迎來更多政策細(xì)則落地。房企及購房者均有較濃的觀望情緒，在市場顯著筑底、呈現(xiàn)回暖勢態(tài)前，房企都將保持審慎、觀望態(tài)度，土地市場的動態(tài)將集中于國央企、優(yōu)質(zhì)核心地塊上。

03企業(yè)融資

規(guī)模繼續(xù)處在低位 僅TOP10梯隊(duì)融資量同比上漲

核心觀點(diǎn)：

1、融資總量：2024年4月65家典型房企的融資總量為280.07億元，環(huán)比減少29.5%，同比減少56.5%。從全年累計(jì)數(shù)據(jù)來看，65家典型房企的累計(jì)融資總量為1325.79億元，同比減少44.84%。在融資結(jié)構(gòu)方面，本月房企境內(nèi)債權(quán)融資276.57億元，環(huán)比減少26.6%，同比減少48.1%;沒有企業(yè)進(jìn)行境外融資;資產(chǎn)證券化融資為3.5億元，環(huán)比減少75.9%，同比減少95.6%。

2、融資成本：2024年1-4月65家典型房企新增債券類融資成本3.14%，較2023年全年下降0.46個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本4.28%，較2023年全年降低3.76個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本3.12%，較2023年全年降低0.36個(gè)百分點(diǎn)。單月來看，4月房企融資成本為3.06%，環(huán)比降低了0.04pct，同比降低0.42ct。本月沒有房企進(jìn)行境外融資，而由于境內(nèi)發(fā)債的企業(yè)仍然主要是華潤置地、中海地產(chǎn)、首開股份等國企央企，因此境內(nèi)融資成本3.06%，仍然保持在較低的水平。

3、企業(yè)表現(xiàn)：本月融資總量最大的企業(yè)是榮盛發(fā)展，企業(yè)通過銀行貸款以及與AMC的合作獲得了41.5億元的融資。從企業(yè)梯隊(duì)來看，2024年1-4月TOP10房企的平均融資額為35.23億元，是所有梯隊(duì)中最多的，同時(shí)該梯隊(duì)的房企融資規(guī)模同比增加了31.25%，是唯一一個(gè)出現(xiàn)增長的梯隊(duì)。從融資成本來看，TOP10梯隊(duì)的房企融資成本仍然最低，為2.75%，較2023年全年融資成本降低了0.27pct，比融資成本最高的TOP11-30的房企低0.8pct;TOP51+房企的融資成本較2023年全年下降1.19pct，降幅最大。