首創(chuàng)置業(yè)(02868)業(yè)績(jī)微升，13年回A路就此塵埃落定?

本文來(lái)自微信公眾號(hào)“憶翰智庫(kù)”。作者憶翰研究院。

首創(chuàng)置業(yè)于2003年6月19日在香港聯(lián)交所上市。2017年集團(tuán)制定新五年戰(zhàn)略規(guī)劃，區(qū)域戰(zhàn)略升級(jí)，土地投資將聚焦京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)三大城市圈，穩(wěn)步推進(jìn)澳洲等海外布局。

一、受累于城市布局，銷售業(yè)績(jī)微升23%

2017年，首創(chuàng)置業(yè)加快核心城市布局的同時(shí)，加速非核心城市的去庫(kù)存，持續(xù)推進(jìn)自銷團(tuán)隊(duì)建設(shè)，建立以營(yíng)銷為核心的資源共享機(jī)制，銷售業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)，人均貢獻(xiàn)簽約額近6000萬(wàn)元，全年共實(shí)現(xiàn)簽約銷售額558.5億元。但由于2017年，北京、上海等重點(diǎn)城市調(diào)控政策持續(xù)，市場(chǎng)交易有所低迷，而以北京為發(fā)展重心的首創(chuàng)置業(yè)在此期間的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)也受到一些影響，其銷售同比僅為22.7%，低于同規(guī)模動(dòng)輒40%以上的增長(zhǎng)率，銷售排名也從2016年29名降至36名。

2017年，首創(chuàng)置業(yè)六大核心城市及澳洲銷售業(yè)績(jī)占比為90%，區(qū)域發(fā)展重點(diǎn)更加突出，其中北京區(qū)域簽約額高達(dá)225.8億元。2017年公司簽約均價(jià)為2.3萬(wàn)元/平米，同比增長(zhǎng)15.8%，基本實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升。

2012年-2017年，公司營(yíng)業(yè)收入總體呈上揚(yáng)趨勢(shì)，毛利潤(rùn)和凈利潤(rùn)都保持著較為平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。2017年由于新竣工入住項(xiàng)目以及一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利潤(rùn)較高，首創(chuàng)置業(yè)毛利潤(rùn)率上升11.4個(gè)百分點(diǎn)。

二、短期償債壓力大，成本控制能力卓越

公司的資產(chǎn)負(fù)債率一直保持在接近75%的高水平，近幾年保持相對(duì)平穩(wěn)。凈負(fù)債率在近五年出現(xiàn)了比較大的浮動(dòng)，從2012年的59%，躍升至2016年的132%，這與公司2014-2017年在核心城市拿地成本不斷上升直接相關(guān)，而且隨著公司退出三四線城市戰(zhàn)略的不斷推進(jìn)，并開始向海外擴(kuò)展業(yè)務(wù)布局，公司短期內(nèi)高負(fù)債情況(2017短期負(fù)債/貨幣資金=122%)或?qū)㈦y以改變。

從三費(fèi)的情況來(lái)看，銷售費(fèi)用一直較為平穩(wěn)，2017年隨著營(yíng)銷體系建設(shè)的成熟，首創(chuàng)置業(yè)的銷售費(fèi)用有一定程度的控制，降低0.5個(gè)百分點(diǎn)，為2.6%;財(cái)務(wù)費(fèi)用變化在2013年之后就出現(xiàn)了下降，公司的利息收入不斷增加，財(cái)務(wù)費(fèi)用率走低，但由于投資的加大，財(cái)務(wù)費(fèi)用合理增加，2017年上升至0.2%，整體三費(fèi)費(fèi)用率為6.3%，在行業(yè)內(nèi)處于較低水平。

三、聚焦三大城市圈，核心城市投資占比93%

首創(chuàng)置業(yè)從2013年開始進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，重點(diǎn)回歸五大城市——京津滬、重慶、成都，此外，加速三、四線城市去庫(kù)存，并加大一、二線城市投資的投資力度;公司的業(yè)務(wù)聚焦三大業(yè)務(wù)線：住宅開發(fā)(剛需及首改)、奧特萊斯、城市核心地段或地鐵上蓋物業(yè)相關(guān)的城市綜合體。

2007年至2017年，首創(chuàng)置業(yè)土地儲(chǔ)備總體呈不斷增加趨勢(shì)，截止2017年，土地儲(chǔ)備已達(dá)1154萬(wàn)平米。2013年取得松江新城方松街道項(xiàng)目，成功進(jìn)入上海;2014年以194億元的代價(jià)新增土地儲(chǔ)備約354萬(wàn)平米，其中剛需項(xiàng)目占比近88%，京滬地區(qū)投資額約人民幣135億元，占比近7成，新增土地儲(chǔ)備主要位于北京、上海、天津、重慶、成都五大城市。2014年7月，公司憑借土地一級(jí)開發(fā)的優(yōu)勢(shì)，成功取得順義趙家營(yíng)項(xiàng)目的五宗地塊，規(guī)劃建筑面積75萬(wàn)平米，另外，房山區(qū)的開發(fā)項(xiàng)目也多達(dá)四個(gè)，鞏固了北京大本營(yíng);上海也取得了青浦區(qū)的街道項(xiàng)目?jī)勺谕恋睾退山瓍^(qū)的永豐街道項(xiàng)目，定位為剛需轉(zhuǎn)型產(chǎn)品，總建筑面積達(dá)26萬(wàn)平方米。2015年公司繼續(xù)聚焦五大核心城市，新增土地投資224億元，同比增長(zhǎng)16%，五大核心城市占比95%，京滬占比70%，海外投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，在悉尼開發(fā)3個(gè)住宅項(xiàng)目，總投資12億元。

2016年首創(chuàng)土地投資繼續(xù)聚焦五大核心城市及澳洲，主要針對(duì)核心城市的改善型需求，全年新增項(xiàng)目13個(gè)，總建筑面積約166萬(wàn)平米，投資額人民幣181.0億元。其中，五大核心城市及海外市場(chǎng)占比96%，京津滬地區(qū)投資額人民幣160.5億元，占比89%，京津滬分別占比19%、13%及57%，核心城市優(yōu)質(zhì)土地資源得到進(jìn)一步補(bǔ)充。同時(shí)，在首創(chuàng)集團(tuán)的協(xié)同支持下，公司新獲北京呼家樓大二期和平谷白各莊兩個(gè)一級(jí)開發(fā)(含棚戶區(qū)改造)項(xiàng)目，這可能會(huì)為首創(chuàng)帶來(lái)優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備。年內(nèi)，公司海外業(yè)務(wù)新進(jìn)入澳大利亞第三大城市布里斯班，實(shí)現(xiàn)與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商Arden集團(tuán)的合作開發(fā)，項(xiàng)目當(dāng)年開盤并貢獻(xiàn)簽約額人民幣11.4億元。

2017年，首創(chuàng)置業(yè)土地投資聚焦三大城市圈：京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)，并積極獲取京津冀土地一級(jí)開發(fā)資源。2017年新獲取19個(gè)二級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，總建筑面積318.7萬(wàn)平方米，土地投資額367.6億元;其中六大核心城市及澳洲市場(chǎng)投資占比93%，北京地區(qū)抓住土地供應(yīng)窗口，全年實(shí)現(xiàn)土地投資額174.7億，占比近一半。

2017年，首創(chuàng)置業(yè)首次進(jìn)入深圳和杭州，分別獲取深圳龍華項(xiàng)目和杭州余杭項(xiàng)目，有效落子大灣區(qū)核心城市的同時(shí)，持續(xù)擴(kuò)大長(zhǎng)三角城市圈版圖。同時(shí)，積極采用并購(gòu)方式獲取項(xiàng)目，新獲北京房山良鄉(xiāng)、天津天閱海河、天津西青中北鎮(zhèn)等多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)低成本獲取核心城市資源。其中，天津天閱海河項(xiàng)目屬于地鐵上蓋綜合體項(xiàng)目，位于天津河北區(qū)核心地段，總建筑面積43.6萬(wàn)平方米。

除此之外，2017年首創(chuàng)置業(yè)新獲北京順義北石槽棚改項(xiàng)目，占地面積60.8萬(wàn)公頃，有效補(bǔ)充核心城市優(yōu)質(zhì)土地資源。

截至2017年12月31日，本集團(tuán)擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積1154萬(wàn)平方米(權(quán)益面積805萬(wàn)平方米)，土地儲(chǔ)備總地上建筑面積893萬(wàn)平方米(權(quán)益面積620萬(wàn)平方米)。土地儲(chǔ)備總建筑面積中，約82%為發(fā)展物業(yè)，18%為投資性物業(yè)及其他。

四、13年回A路何時(shí)休?

自2003年成功于香港登陸資本市場(chǎng)后，13年來(lái)，首創(chuàng)置業(yè)持續(xù)醞釀著回歸A股。然受IPO暫停、國(guó)際金融危機(jī)、房地產(chǎn)調(diào)控等諸多因素影響，首創(chuàng)多次鎩羽而歸。

2016年首創(chuàng)置業(yè)再次披露A股招股書，招股書顯示，首創(chuàng)置業(yè)擬發(fā)行新股37000萬(wàn)股，發(fā)行后總股本為339796萬(wàn)股，擬赴中小板上市。募集資金約38億元，扣除相關(guān)發(fā)行開支后，將用于5個(gè)項(xiàng)目投資。

2017年，首創(chuàng)置業(yè)A股IPO申報(bào)工作穩(wěn)步推進(jìn)，完成了中國(guó)證監(jiān)會(huì)第一輪反饋意見及兩期申報(bào)材料更新，上交所主板排名提升193位。但在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的強(qiáng)壓調(diào)控下，首創(chuàng)的回A股道路是否會(huì)再生枝節(jié)，利潤(rùn)率下滑是否會(huì)成為回A股的掣肘?一切都有待時(shí)間驗(yàn)證。

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(編輯：劉瑞)