國泰君安：把握房地產(chǎn)開發(fā)板塊因風(fēng)險(xiǎn)暴露帶來的階段性機(jī)會

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，國泰君安發(fā)布研究報(bào)告稱，相比于金融風(fēng)險(xiǎn)，該行認(rèn)為房地產(chǎn)的真實(shí)壓力在于較大的庫存壓力和相應(yīng)的減值。然而，這是顯性化的風(fēng)險(xiǎn)，同時，只要給予時間、或者是超常規(guī)政策(如政府回購)，能夠讓此壓力釋放。因此，這個壓力向風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)變的概率是不大的，最終也只會是以壓力來體現(xiàn)、而非風(fēng)險(xiǎn)。行業(yè)仍有壓力、但無風(fēng)險(xiǎn)，把握開發(fā)板塊因風(fēng)險(xiǎn)暴露帶來的階段性機(jī)會，繼續(xù)尋找釋放壓力的重組方向。

受益標(biāo)的：旭輝控股集團(tuán)(00884)、融創(chuàng)中國(01918)等，繼續(xù)推薦園區(qū)公司，包括中新集團(tuán)(601512.SH)、招商蛇口(001979.SZ)，龍頭房企推薦保利發(fā)展(600048.SH)。

事件：近期由萬科的保債事件發(fā)酵作為開端，至萬科全額償還美元債作為結(jié)束，一次風(fēng)險(xiǎn)暴露結(jié)束帶來市場信心恢復(fù)，并隨著進(jìn)入季節(jié)性旺季，銷量的環(huán)比改善也帶動信心修復(fù)。

國泰君安觀點(diǎn)如下：

近期行業(yè)在經(jīng)歷了1~2月新房銷售較大幅度下行之后，市場對房企生存的擔(dān)憂又有增強(qiáng)，隨著萬科事件的平穩(wěn)落地，預(yù)期得到極大修復(fù)。按照克而瑞數(shù)據(jù)，前2月房企銷售出現(xiàn)較大幅度的下滑，同比下滑幅度普遍在30~50%，導(dǎo)致市場擔(dān)憂房企現(xiàn)金回籠減少進(jìn)而引發(fā)償債風(fēng)險(xiǎn)，在萬科保債項(xiàng)目引發(fā)市場關(guān)注之后，市場的擔(dān)憂又進(jìn)行了一次升級。但近期，隨著萬科全額償還美元債和金融機(jī)構(gòu)對房企的支持再度增強(qiáng)，市場預(yù)期得到極大修復(fù)。

每年年初的傳統(tǒng)旺季，都會成為一次預(yù)期改善的催化劑，尤其是在樓市下行期，參考2023年年初的表現(xiàn)，就顯得更加明顯。由于房地產(chǎn)市場具備周期性，因此，若形成新周期，則很難在短期內(nèi)再次掉頭，這也導(dǎo)致市場對于房地產(chǎn)行業(yè)拐點(diǎn)的到來尤為關(guān)注。自2021年下半年樓市下行至今已近3年，從傳統(tǒng)周期來看，已經(jīng)超過了下行周期的時間，那么每一次市場的旺季，都成為拐點(diǎn)的可能性，由于趨勢形成短期內(nèi)難以改變，預(yù)計(jì)本輪也將因?yàn)榄h(huán)比改善迎來市場預(yù)期的改善期。最近的可參考案例就出現(xiàn)在2023年年初，小陽春的環(huán)比改善，帶來了市場預(yù)期的顯著上修。

房地產(chǎn)市場沒有系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，這將是短期內(nèi)最大的預(yù)期修復(fù)。

盡管該行反復(fù)強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)市場沒有系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，但市場仍有擔(dān)憂，例如，仍有投資者擔(dān)心房價(jià)下跌導(dǎo)致居民購房首付被擊穿，進(jìn)而引發(fā)斷供，該行已在此前測算過，居民的首付比例遠(yuǎn)高于法定規(guī)定的下限如首套房20%，真實(shí)首付比例預(yù)計(jì)超過了60%。又例如，房企債務(wù)無法償還，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)虧損，該行在2023年12月17日發(fā)布的年度策略報(bào)告《重組，元年》中提到，境內(nèi)的債務(wù)有大量金融政策支持，基本都能夠做展期，難以形成真實(shí)壞賬。因此，該行認(rèn)為，當(dāng)前不應(yīng)該有房地產(chǎn)市場會發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。

當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)的壓力也存在，主要在于仍然有較大的庫存，和庫存對應(yīng)的減值壓力，但這是顯性化的風(fēng)險(xiǎn)，給予時間和超常規(guī)政策，能夠得到妥善解決。相比于金融風(fēng)險(xiǎn)，該行認(rèn)為房地產(chǎn)的真實(shí)壓力在于較大的庫存壓力和相應(yīng)的減值。然而，這是顯性化的風(fēng)險(xiǎn)，同時，只要給予時間、或者是超常規(guī)政策(如政府回購)，能夠讓此壓力釋放。因此，這個壓力向風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)變的概率是不大的，最終也只會是以壓力來體現(xiàn)、而非風(fēng)險(xiǎn)。行業(yè)仍有壓力、但無風(fēng)險(xiǎn)，把握開發(fā)板塊因風(fēng)險(xiǎn)暴露帶來的階段性機(jī)會，繼續(xù)尋找釋放壓力的重組方向，受益標(biāo)的為旭輝控股集團(tuán)、融創(chuàng)中國等，并繼續(xù)推薦園區(qū)公司，包括中新集團(tuán)、招商蛇口，龍頭房企推薦保利發(fā)展。

風(fēng)險(xiǎn)提示：市場需求加速下行。