銀河證券：供需兩側持續(xù)發(fā)力 房地產發(fā)展新模式或可期

智通財經APP獲悉，銀河證券發(fā)布研究報告稱，2024年政府工作報告首次提出“標本兼治化解房地產風險”，2024年1月建立的城市房地產融資協(xié)調機制提出確定支持項目名單，精準滿足合理融資需求，行業(yè)風險或將得到進一步化解；供需兩側或將共同發(fā)力，商品房和保障性住房雙管齊下支持房地產新模式發(fā)展。該行認為頭部房企展現優(yōu)秀的運營管理能力具有資金優(yōu)勢，市占率有望進一步抬升，供給端政策持續(xù)放松或對部分房企產生較大邊際影響。

該行看好：招商蛇口(001979.SZ)、保利發(fā)展(600048.SH)、萬科A(000002.SZ)等；建議關注：1）優(yōu)質開發(fā)：綠城中國(03900)等；2）優(yōu)質物管：中海物業(yè)(02669)等；3）優(yōu)質商業(yè)：恒隆地產(00101)等；4）代建龍頭：綠城管理控股(09979)；5）中介龍頭：貝殼-W(02423)。

銀河證券主要觀點如下：

事件：2024年政府工作報告提到，2023年因城施策優(yōu)化房地產調控，推動降低房貸成本，積極推進保交樓工作；2024年“+標本兼治化解房地產、地方債務、中小金融機構等風險，優(yōu)化房地產政策，適應新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產市場供求關系變化”等。

再度強調風險：2024年新增強調標本兼治化解房地產風險。在“穩(wěn)妥處置風險隱患”部分中，提到“優(yōu)化房地產政策，對不同所有制房地產企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。2023年11月1日，中央金融工作會議提到“一視同仁滿足不同所有制房地產企業(yè)合理融資需求”，此次政府工作報告表述與前期基本一致。2024年1月12日，住建部和金融監(jiān)管總局發(fā)布建立房地產融資協(xié)調機制的通知，提出確定支持項目名單，精準滿足合理融資需求；自2024年1月城市房地產融資協(xié)調機制成立以來，截至2月28日，全國31省份276個城市已建立城市融資協(xié)調機制，共提出房地產項目約6000個，商業(yè)銀行審批通過貸款超2000億元。2024年供給側或將持續(xù)發(fā)力，房地產行業(yè)面臨的融資問題或有望得到改善，行業(yè)風險有望得到進一步化解。

房地產發(fā)展新模式：報告在“健全風險防控長效機制”部分提到1）“適應新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快構建房地產發(fā)展新模式。”2023年7月，政治局會議首提“房地產市場供求關系發(fā)生重大變化”，2023年三季度開始，各能級城市依次加大放松需求側購房政策的力度，2024年春節(jié)假期前，一線城市陸續(xù)降低限購門檻。2）“加大保障性住房建設和供給”，2023年首提配售型保障性住房，2023年12月，獲得全國首筆保障性住房專項貸款的項目在福州開工，項目總投資2.54億元，國開行專項貸款授信2.02億元。3）“完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求”，2023年11月，國務院頒布的14號文提到“讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求”，我們認為商品住房和保障性住房雙管齊下有望實現新模式下的房地產發(fā)展。

投資建議

2024年政府工作報告首次提出“標本兼治化解房地產風險”，2024年1月建立的城市房地產融資協(xié)調機制提出確定支持項目名單，精準滿足合理融資需求，行業(yè)風險或將得到進一步化解；供需兩側或將共同發(fā)力，商品房和保障性住房雙管齊下支持房地產新模式發(fā)展。我們認為頭部房企展現優(yōu)秀的運營管理能力具有資金優(yōu)勢，市占率有望進一步抬升，供給端政策持續(xù)放松或對部分房企產生較大邊際影響。我們看好：招商蛇口、保利發(fā)展、萬科A、濱江集團、龍湖集團、金地集團、新城控股；建議關注：1）優(yōu)質開發(fā)：綠城中國、華潤置地、中國海外發(fā)展；2）優(yōu)質物管：中海物業(yè)、華潤萬象生活；3）優(yōu)質商業(yè)：恒隆地產、大悅城；4）代建龍頭：綠城管理控股；5）中介龍頭：貝殼-W。

風險提示

政策推動不及預期的風險、因城施策不及預期的風險、宏觀經濟不及預期的風險、資金到位不及預期的風險、房價大幅波動的風險。