被瘋搶的香港10億豪宅：山頂都要說普通話了

本文來自微信公眾號“棱鏡”，作者為羅飛。

2017年，李巍再次成為香港地產(chǎn)銷售王。盡管如此，李巍也并不打算春節(jié)休假，這是因為他很清楚，2018年不確定性太多了：他希望趁著春節(jié)帶更多新來的內(nèi)地客戶轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。

畢竟，他之前的大客戶們不少都離開了。

廖毅就是其中之一。李巍已經(jīng)很久沒有見到廖毅了。作為中原地產(chǎn)香港半山豪宅區(qū)的負責人，李巍在過去十多年里，為廖毅在香港買過逾100套房子。

更重要的是，這里面沒有一套不是賺錢的。李巍頗為自豪于自己為廖毅的房產(chǎn)投資建議。實際上，這種自豪得益于過去十來年香港樓市逐年高漲的趨勢。

“被‘辣招’趕走了。”對于廖毅們的消失，李巍覺得是政策引起的。過去一年，他都沒有再給廖毅推薦過任何樓盤了。

過去多年，屢創(chuàng)新高的房價讓香港成為了投資客們的天堂。2016年第二季度開始，香港樓市再次回升，至2016年3-9月樓價累計上升8.9%。其中，樓價由2016年4月上升0.7%，增至去9月上升2.8%，為2013年以來最大升幅。

李巍口中的“辣招”，指的是2016年11月5日，香港特區(qū)政府出臺樓市新政，將所有住宅物業(yè)的印花稅一律調(diào)高至15%，只有購買第一套住宅的香港本地永久居民可得豁免。而早在2012年10月，香港即對非本地永久居民購房設置了“買家印花稅”，稅率為房價的15%，如今住宅印花稅統(tǒng)一調(diào)至15%，兩者相加，內(nèi)地人購房的稅率將達30%。

但這一記“重拳”，讓廖毅等富足的本地買家們遠走海外，卻給了內(nèi)地新移民買家們更多的機會。

來自內(nèi)地的謝炳就是想在香港買一套自己的dream house。他的心理價位是10億以上，一定是在山頂?shù)?，能夠俯瞰維多利亞海景，并且能在年底前完成交易。

但幾個月下來，他發(fā)現(xiàn)并不容易。山頂?shù)暮勒瑪?shù)量有限，但和他一樣等著住進去的人，在這一年多來，越來越多了。他的代理告訴他，“再不抓緊，就又買不到了”。

逃離的本地投資客

一年多前香港政府的調(diào)控手段，對于廖毅這樣的投資客來說，是個十足的壞消息。

早在2003年時，廖毅就已經(jīng)擁有香港的第一套房了。按照港府2016年11月前的規(guī)定，作為已經(jīng)持有香港身份的投資者，廖毅購買二套或者三套等，價值在 300 萬港元至 400 萬港元之間的，稅率為4.5%;400萬至600萬港元的稅率為6%;672萬港元以上的為7.5%;2000萬港元以上為 8.5%。在過去的十多年里，他在香港買房都是按照這個比例進行繳稅。

然而，2016年11月5日后，一切都變了：不管他買多少價格的房子，統(tǒng)統(tǒng)都需要交納高達15%的稅——這比他之前購買的超2000萬房子的繳稅額比例，都高了近一倍。

算完這筆賬后，廖毅很清楚，香港不再適合他這樣的投資者了。

李敏賢對于廖毅這類人的離開并不惋惜。作為萊坊地產(chǎn)香港住宅物業(yè)部主管，她近一年也目睹了不少這樣的案例。她將這些人統(tǒng)稱為“敏感投資客”。

這些投資客們對于稅賦有著足夠的敏感。就現(xiàn)在香港樓市約2%的年回報率來看，增長近一倍的印花稅，就意味著投資者們持有物業(yè)至更長時間才能達到之前的回報率。

離開香港，成了包括廖毅在內(nèi)的很多投資客們一致的決定。繼續(xù)留在香港樓市的，除了不差錢的，就是剛需了。包括李敏賢和李巍在內(nèi)的香港房產(chǎn)中介們都覺得：這才是健康的樓市，讓買超級豪宅和真正有剛需的人能夠買到房子，而不是讓投資客扎堆在樓市。

同時逃離香港的，還有香港本土的中產(chǎn)們。

不過，對于“中產(chǎn)”這一說法，中原地產(chǎn)豪宅交易負責人何兆棠表示并不認可。在 “十年前香港是存在中產(chǎn)的，半山的房子也是這些中產(chǎn)購買為主?！钡啾仍絹碓健疤靸r”的樓市，“現(xiàn)在這些中產(chǎn)購買力下降了很多，都變成了‘低產(chǎn)’了，也都逃離了房地產(chǎn)投資了”。

李敏賢也發(fā)現(xiàn)，自己身邊那些中環(huán)金融公司的本土高管們，都選擇放棄在香港投資房產(chǎn)了。這些人都是香港高收入人群，早就在香港買了剛需房，但是手里有些許余錢。在此之前，他們中間暫時沒有移民等計劃的，很多都會將閑錢進行房產(chǎn)投資：買第二套或者第三套房。

“‘辣招’出臺后，他們也就都轉(zhuǎn)去海外買(房)了?！崩蠲糍t說。

這也是在香港生活了20多年的黃立沖現(xiàn)在的最大感觸。這些逃離的香港本土投資人士，于他并不是壞事。作為協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人，他在香港從事海外房產(chǎn)資產(chǎn)管理多年，近一年來，越來越多的香港本地朋友向他咨詢關(guān)于海外房產(chǎn)事宜。

“去海外買是他們覺得最好的選擇?！痹?jīng)有過海外房產(chǎn)投資經(jīng)驗的李敏賢和黃立沖看法一致，相較于香港年回報2%來說，英國、澳洲房產(chǎn)投資回報率基本可以到年化6%。黃立沖以其負責的海外房產(chǎn)管理舉例說，若是將房產(chǎn)做成信托模式等，投資回報甚至可以高達8%。

其實，對于這些人來說，海外投資選擇并不算多，基本都集中在英國、澳洲和加拿大——這些國家是他們孩子未來留學的主要去向。孩子留學了，他們再過去常住也不成問題。

內(nèi)地買家急速涌入

然而，香港地產(chǎn)中介們的生意并沒有因此冷淡了下來。

過去這大半年，何兆棠陪同客戶謝炳已經(jīng)在香港看了幾十套房了，謝炳希望能夠在近期定下來一套。

何兆棠是中原地產(chǎn)超級豪宅資深董事，也是香港超級豪宅交易量最大的團隊負責人。

此前，盡管頻繁往返于內(nèi)地和香港，但謝炳在香港并沒有買房，更多時候，他都是住在香格里拉酒店。2016年十一期間，他在新加坡的孩子忽然想來香港念書，隨之家人也來了香港。他覺得有必要在香港買套房子了。

這個時候出手，除了前述家庭原因，也因為謝炳在2017年拿到了香港永久居民身份。按照香港政府最新的政策，謝炳不管買價值多少的房子，都僅需要交納4.25%的首套住宅印花稅。相較于內(nèi)地居民身份，他可以少繳納25.75%的稅費。

“內(nèi)地過來買超級豪宅的人越來越多?！焙握滋脑谶^去大半年都在忙著為內(nèi)地的客戶們尋找合適的超級豪宅。

在香港地產(chǎn)圈，所謂的豪宅是指3000萬港幣及以上的，而上億的就被稱為超級豪宅。類似謝炳這樣一出手就是10億級別豪宅的買家，何兆棠近期手頭就有好幾個，而且交易都將接近尾聲。

黃立沖和李敏賢都認為，這些內(nèi)地買家來香港買房并不是為了簡單的短期投資，更多是自住或者是長線持有。他們對于“辣招”增加的稅賦并不敏感。

就2017年第三季度的數(shù)據(jù)顯示，香港稅務局就買家印花稅一項，持續(xù)增長，并在9月份達到450宗，創(chuàng)下去年最高紀錄。也就是說，僅去年9月份，就有450宗內(nèi)地買家交易需要交30%稅，還不包括那些拿了香港永居身份的內(nèi)地人。

按照“辣招”前的規(guī)定，內(nèi)地人若是沒有永居的話，購買超過21,739,120港元則需要交納8.5%的印花稅，再加上15%的買家稅，即23.5%。相較于“辣招”規(guī)定的內(nèi)地人購房統(tǒng)一稅率30%，也僅差了6.5%。

就李敏賢和李巍在過去近一年接觸的內(nèi)地買家來說，除了來自內(nèi)地的商人，還有很多中環(huán)中資公司和內(nèi)地大公司的高管們。他們大多時間都常駐香港，拖家?guī)Э?，有住房的剛需?/p>

除此之外，還有不少是一些內(nèi)地和香港兩地跑的小型民營企業(yè)家們，他們的資金暫未足夠購買過億的豪宅，但也會把錢投向普通豪宅。就黃立沖了解，這些人手里的錢不少，但是又不愿意放在銀行，隨著未來全球稅務賬戶申報標準法案(CSR)會越來越普及，“最安全的辦法就是買房子了”。

供不應求的山頂豪宅

一切都比謝炳預想要慢得多，2017年已過，他的房子還沒定下來。這是因為，他想買的那種山頂超級豪宅，已經(jīng)處于供不應求的狀態(tài)。

“買山頂豪宅對于這些內(nèi)地有錢人來說，更多是一種身份的象征?！卑ɡ蠲糍t和何兆棠等在內(nèi)的多位負責超級豪宅交易者都如此總結(jié)。對于何李這樣在香港從事超級豪宅交易20多年的人來說，內(nèi)地有錢的客戶并不缺，甚至越來越多，但是這些內(nèi)地客戶們中意的豪宅卻越來越少，“他們都喜歡山頂”。

三十多年以來，山頂一直都是香港傳統(tǒng)的超級豪宅區(qū)，也是富人扎堆的地方。對于很多香港“新移民”來說，能夠買一套山頂?shù)暮勒c富豪們比鄰而居，也就意味著拿到了進入“香港富豪圈”的門票了。

這些年來，陸續(xù)有內(nèi)地商人拿到這張“門票”。一年前，深圳祥祺集團董事局主席陳紅天就以21億港元拿下了山頂歌賦山道 15號。他也曾公開表示，在香港逾10年，并沒有找到符合自己心愿的房子，直到買了山頂這套。

“山頂超級豪宅供應近乎為零的狀態(tài)，買一棟就少一棟了?！边@也是謝炳們遇到的共同問題。包括何兆棠和李敏賢在內(nèi)的香港超級豪宅交易人，工作中很大一部分內(nèi)容就是尋找到符合這些內(nèi)地客戶們心愿的超級豪宅。

一旦山頂有豪宅放盤出來時，這些內(nèi)地買家們就會蜂擁提交標書。香港超級豪宅一般都是以招標模式進行售賣。

過段時間，何兆棠將帶著謝炳參與投標山頂某個豪宅。他不希望謝炳重蹈兩年前自己某個內(nèi)地客戶的覆轍，而丟失了他中意的山頂超級豪宅。

當時，被評為全世界最昂貴的何東花園有出售意向，何兆棠帶著自己的客戶和業(yè)主進行了長達好幾個月的溝通，臨了接近交易日時，忽然得知被新買家定下了。

這個新買家就是有著“重慶李嘉誠”之稱的內(nèi)地富商張松橋。張松橋最后以51億港元拿下。據(jù)何兆棠得知，張松橋與原業(yè)主本身就是朋友關(guān)系，張得知出售消息后，趕緊約了業(yè)主一次飯局，以其他生意為籌碼才換得了這個超級豪宅的交易。

面對香港山頂超級豪宅供不應求的狀況，何兆棠有時候也會扮演游說賣家出售豪宅的角色。

土生土長的香港人何兆深知香港人對于樓市回報率的心理。對于那些出租了山頂豪宅的香港富豪們，何兆棠會以當下樓市回報率已經(jīng)足夠高，山頂豪宅值得出手等切口來說服他們。

“成功的次數(shù)不多?！焙握滋囊约袄蠲糍t一致認為，山頂豪宅出售的機會大多集中在香港本土富豪們分割家產(chǎn)之時。這些宅子大多都是由香港本土老一輩富豪們持有。隨著他們年紀漸長后，家族也隨之龐大，難免會出現(xiàn)分割家產(chǎn)狀況，而且越來越多——這就是內(nèi)地買家們能夠購買的最佳時機。

香港樓市大轉(zhuǎn)向

如今，謝炳已經(jīng)降低了自己的要求，即使并不在最山頂，若是有新的超級豪宅，位置稍微低些，也是可以接受的，只要面積足夠大。

和謝炳樣有類似想法的人不在少數(shù)。近年來香港開發(fā)商們?yōu)榱四軌驖M足內(nèi)地買家們的需求，也逐漸將樓盤面積擴大，建成近千平米的超級豪宅。相較于以前香港傳統(tǒng)豪宅套面積僅300~500平米來說，現(xiàn)在香港市面上新建超級豪宅基本都是900多平米以上的。

過去這一年，山頂超級豪宅僅開盤了會德豐地產(chǎn)及南豐集團旗下的Mount Nicholson。這個項目共有兩期，其中一期包括17棟均價在6億港元以上的超級豪宅，面積也都900平米左右。

就現(xiàn)在賣出的10套超級豪宅數(shù)據(jù)看來，除了11號為香港本土富豪林建岳前女友購入外，剩下的9套全部為內(nèi)地買家購入，其中就包括了佛山首富——美的集團創(chuàng)始人何享健的兒子何劍鋒、深圳上市公司怡亞通供應鏈董事長周國輝等。

謝炳選擇山頂或者淺水灣，還有一個原因是有朋友在這些地方也購置了豪宅。謝炳覺得在香港能夠延續(xù)內(nèi)地的朋友圈是一件很重要的事情。當然，謝炳也毫不掩飾希望能夠與香港老牌富豪們成為鄰居，比如，他現(xiàn)在還希望可以買在深水灣道，因為李嘉誠住在這條道的79號。

何兆棠回憶，山頂超級豪宅Mount Nicholson第一期已經(jīng)出售的10套別墅，90%都被內(nèi)地客人買走最主要的一個原因是，當時最早是深圳某個商人下單后，就跟來了一批廣東的朋友。

這樣的客戶，李敏賢也經(jīng)常遇到?！熬拖褓I包一樣，內(nèi)地商人喜歡跟風買?！?/p>

囿于香港超級豪宅供不應求，李敏賢的客戶更多集中在購買過億大平層。在李敏賢看來，內(nèi)地客戶扎堆集中買某些樓盤也是因為訴求的統(tǒng)一，即新大好：新房子、足夠大而且要景觀好，至少包括維港海景。相較于香港的買家們，內(nèi)地過來的商人們住習慣了大空間，而且家庭成員相較來說多，至少要四房以上。

以西半山樓盤天匯為例，就聚集了不少內(nèi)地買家。這是三年前上市的中環(huán)超級豪宅，可俯瞰維多利亞海景，更為重要的是，天匯的房子大多都是大平層。開發(fā)商陸續(xù)放出，李敏賢每次推薦給內(nèi)地客戶都頗受歡迎。

“這種大平層投資回報也非常高?！崩蠲糍t說，一位生意涉及內(nèi)地與香港兩地的客戶曾于三年前，以1億多港元購入一套高樓層的四居室。因為生意中心后來轉(zhuǎn)移海外，他便于近期將房子以1.8億港元的價格掛出。也就是說，不到三年時間，他就賺了6000多萬港元。

購買主力大換血，這在香港豪宅市場并不是什么秘密。

未來，隨著港珠澳大橋以及九龍高鐵開通后，粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展加速，也會將越來越多的內(nèi)地人帶至香港。

李巍是比較早認識到這一趨勢的人。他在六七年前就開始主動為團隊安排普通話培訓——現(xiàn)在，李巍的半山豪宅交易團隊是香港中原公司內(nèi)部普通話普及率最高的團隊。與此同時，過去的十年里，李巍團隊也一直都是香港中原銷售冠軍，僅2016年該團隊傭金就高達8個億港幣。

他們深知：香港超級豪宅市場的瘋狂時代即將來臨。不久的將來，山頂?shù)暮勒赡芏际钦f普通話的了。

(應受訪者要求，廖毅、謝炳為化名)

（編輯：肖順蘭）