2023年末百城狹義庫存降至5.6億平

因2021年以來地產行業(yè)進入深度調整期，供需兩淡，百城供求比持續(xù)下降，2019年為1.16，顯示市場仍然明顯供過于求，2022年，供求比滑入1以內區(qū)間，并在2023年進一步0.84的階段性低位，整體市場也由供過于求向供不應求轉變，供給約束愈發(fā)明顯。

從庫存層面來看，2023年以來庫存規(guī)模持續(xù)收縮，百城狹義庫存面積降至5.3億平方的階段性低位，不過由于成交持續(xù)低迷，去化周期仍保持在24個月的較高位。

分能級來看，一線庫存規(guī)模小幅微增，二線城市庫存縮量，三四線城市庫存規(guī)模小幅微縮，但庫存消化周期不降反升至36個月的新高。

究竟當前各城市有效庫存是否充足，2024年是否又將面臨嚴重的供給約束呢?

從去化周期變動來看，以5月和10月為轉折點，5月由降轉增，而9月則由增轉降并持穩(wěn)，至12月末達24.4個月，環(huán)比微降4%，同比上漲11%。由此可見，雖然狹義庫存整體在收縮，但由于成交持續(xù)低迷，去化周期仍處在近年來較高位水平。

新房庫存規(guī)模收縮主要由于供給受到約束，一方面是地市顯著縮量，另一方面則是樓市持續(xù)低迷，房企推貨信心不足，致使供給收縮速度超過成交，就比如2023年，全國百城商品住宅供應面積同比下降13%，而成交僅下跌5%。

縱觀近5年重點城市新房供求比變化情況，百城供求比持續(xù)下降，2019年為1.16，顯示市場仍然明顯供過于求，2022年，供求比滑入1以內區(qū)間，并在2023年進一步0.84的階段性低位，供求關系轉向假性“供不應求”。

從56個樣本城市數據來看，一線庫存新鮮度顯著超二三線，56城中有40城庫存新鮮度較高，但不乏呼和浩特、阜新等老舊庫存偏多。

CRIC數據顯示，截至2023年末，重點56城7成以上庫存為2020年及以來的供應，其中2020年、2021年、2022年、2023年占所有庫存的比重分別為11%、17%、16%和29%，2018年及之前的老舊庫存累計占比約為19%。

分能級城市來看，一線城市庫存相對“較新”，2023年庫存占比高達43%。相比之下，二三線城市庫存不及一線城市新鮮，2023年庫存占比分別為32%和25%。

從總體樣本來看，100-140平方米產品仍然占據庫存主力。2023年12月末，所有樣本城市中100-120平方米、120-140平方米產品分別占22%、18%，合計近乎占據庫存的半壁江山，這主要是由于該面積產品是市場主流，推貨量較大。

而反觀70-80平方米產品、160-180平方米產品，面向客群相對小眾，房企推貨量也相對有限，庫存規(guī)模占比不大，都在5%以下。其余各面積段如80-90平方米等庫存分布相對平均，占比都在10%左右。

對比近幾年各面積段庫存增減情況，70平方米以下產品庫存占比激增，180平方米以上大面積產品庫存占比有逐年攀升之勢。

分能級來看，一線、二線城市70平以下小面積產品為庫存主要分布，二線、三四線城市100-120平產品為庫存占比偏高。

具體來說，一線樣本城市70平以下小面積產品仍然占據庫存最高份額，占比達到23.6%，80-90平的剛需產品占比也接近16%。二線城市庫存占比最高的面積段同樣是70平方米以下，占比多達21.8%，其次是100-120平方米產品，占比超過2成。三四線城市庫存分面積段分布形態(tài)大體與總體樣本數據相一致，即庫存主要集中在100-120平方米和120-140平方米產品，占比分別達到23%和20.2%，相比之下，受客群結構和供應結構影響，二線、三四線城市小面積產品庫存占比明顯低于一線城市。

而從庫存占比變化趨勢來看，三四線城市庫存占比則進一步向“一大一小”兩頭聚攏，比如相較于2022年，2023年三四線180平方米以上產品增長0.65個百分點，再比如相較于2021年，2022年三四線的70平方米以下庫存占比增長7.41個百分點是各個面積段中占比變化最為劇烈的，而“中間面積段”庫存占比基本都有下降之勢。

一二線城市庫存占比波動相對較大，70平方米以下產品占比增長較快，主要原因在于樣本城市數量相比于三四線城市都較少，因此受結構性因素影響較大，從數據上我們可以看出，相較于2021年，2022年一線城市庫存占比“兩頭增、中間減”，和三四線城市變化大致保持一致，而2023年與2022年相比則呈現(xiàn)“兩頭減、中間增” 70平以下產品、180平以上產品庫存占比分別下降了1.97個百分點和0.27個百分點，而80-160平方米內各面積段產品庫存占比均有所回升。

從典型城市來看，第一類以上海、杭州、成都、西安、合肥、長沙為典型代表，2023年12月末狹義庫存見底，去化周期都在1年以內，短期內基本不存在去化風險。

結合各城市庫存結構進行綜合分析，可以看出，這些城市庫存新鮮度都較高，基本不存在所謂的老舊和僵尸庫存，2023年末庫存中供給年份為2023年本年的占比均在4成以上。

從庫存面積段、戶型來看，上海、西安、合肥、成都庫存結構和成交結構高度相似，上海庫存積壓以90-100平小三房為主;合肥、成都庫存結構則以100-120平三房為主，也是成交主力面積段，杭州、長沙存在部分供需錯配，庫存積壓以70平以下小面積段為主，以長沙為例，庫存70平以下小戶型多以酒店式公寓一房為主，而從當前長沙新房成交結構來看，近四年主力面積段集中在110-150平，改善型需求逐步成為市場主導驅動力，2023年四房成交套數的占比逼近六成。短期來看，酒店式公寓70平以下一房仍存在不小的去化壓力。

第二類以深圳、青島、鄭州、廣州、廈門、寧波、蘇州、濟南等核心一二線城市為典型代表，去化壓力適中，2023年12月末消化周期在13-30個月不等，不過供需錯配較為嚴重。

如廣州，對比其2023年庫存結構和成交結構，可以看出，庫存以70平以下小面積段為主，占比高達22%，而成交則以80-120平為主，尤其是100-120平中等面積段，成交套數占比高達24%，剛改和改善需求旺盛，而受購買力降級影響，小面段產品預期仍將積壓。

第三類為消化周期偏高，老舊庫存積壓嚴重的二三線城市，2023年12月末狹義庫存依舊保持高位，去化周期均在50個月以上，短期內庫存壓力巨大。

綜合來看，目前行業(yè)下行、供需兩淡致庫存下行至階段低點，三類城市短期內面臨嚴重供給約束。典型100個城市中一線庫存新鮮度較高，部分二三線100-140平、三房短期庫存積壓。

對企業(yè)而言，當前市場恢復仍存在較大的不確定性，市場仍在緩慢筑底過程中，企業(yè)經營及存貨周轉遇到較大的挑戰(zhàn)。面對復雜的市場行情，一方面，企業(yè)應當注重存貨的結構調整，加快滯重項目的出清，回流資金保證資金健康，推動保交付按質按量完成。另一方面，積極推動企業(yè)經營投資策略變革，通過強化優(yōu)勢區(qū)域、核心區(qū)域的投資優(yōu)勢保證銷售增長的穩(wěn)定性。此外，還可以持續(xù)加強區(qū)域市場深耕、注重產品力的提升推動市場認可度，進一步提升企業(yè)的盈利能力。

本文編選自“丁祖昱評樓市”，智通財經編輯：葉志遠。