“隱藏貶值”已達(dá)3成！美國商業(yè)地產(chǎn)崩盤全面爆發(fā)

美國商業(yè)地產(chǎn)需求減少，資產(chǎn)價(jià)值貶值近三成。

地區(qū)銀行高度關(guān)聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)，面臨巨大壓力。華爾街擔(dān)心處理不當(dāng)可能影響經(jīng)濟(jì)增長。

商業(yè)地產(chǎn)需求萎靡，寫字樓價(jià)值下降

疫情后商業(yè)地產(chǎn)需求萎靡，以寫字樓為代表的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值出現(xiàn)了較大的跌幅，引發(fā)華爾街對(duì)其的擔(dān)憂。

據(jù)Real Capital Analytics的數(shù)據(jù)顯示，全國寫字樓物業(yè)價(jià)格已從高峰期下跌了約20%。摩根士丹利房地產(chǎn)投資信托股權(quán)分析師Ron Kamdem預(yù)測，寫字樓物業(yè)的價(jià)格從峰值到谷底的跌幅約為30%。Starwood Capital董事長兼首席執(zhí)行官 Barry Sternlicht表示：

寫字樓市場現(xiàn)在面臨生存危機(jī)……價(jià)值3萬億的資產(chǎn)，現(xiàn)在可能只值1.8萬億。

辦公室作為一種物業(yè)類型，正面臨著巨大的挑戰(zhàn)。疫情給工作場景帶來了重大變化?；旌鲜焦ぷ饕殉蔀榱艘环N常態(tài)，大部分工人每周僅有幾天在辦公室的辦公。我們很難看到對(duì)辦公室的需求回到疫情前的水平。

若將辦公物業(yè)重新用于其他用途也并非易事，需要花費(fèi)一定的時(shí)間去進(jìn)行調(diào)整。同時(shí)，升級(jí)改造舊樓的成本相對(duì)而言也比較昂貴。摩根士丹利全球定量研究主管Vishwanath Tirupattur認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的挑戰(zhàn)會(huì)持續(xù)存在，不太可能迅速解決。

彭博社的Neil Callanan分析美國商業(yè)地產(chǎn)崩盤的原因表示："美國商業(yè)地產(chǎn)崩盤是量化寬松政策的必然結(jié)果。”Callanan補(bǔ)充道：

量化寬松政策將投資者從債券等更安全的資產(chǎn)推向私募股權(quán)、商場和倉庫等另類資產(chǎn)。

地區(qū)銀行正面臨巨大壓力

不言而喻，與寫字樓高度關(guān)聯(lián)的地區(qū)銀行此刻正面臨據(jù)巨大壓力，可能會(huì)影響金融發(fā)展。

美財(cái)長耶倫在眾議院發(fā)言否認(rèn)了對(duì)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，但同時(shí)指出：

我們早已意識(shí)到，商業(yè)地產(chǎn)可能會(huì)給銀行系統(tǒng)帶來金融穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)或者損失，這也是需要監(jiān)管部門謹(jǐn)慎關(guān)注的內(nèi)容……我相信它是可控的，盡管可能有一些機(jī)構(gòu)會(huì)因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)而承受較大的壓力。

即便美國商業(yè)地產(chǎn)引發(fā)的動(dòng)蕩，可能并不會(huì)升級(jí)成為類似2008年全球金融危機(jī)級(jí)別的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。但Tirupattur仍強(qiáng)調(diào)，地區(qū)銀行與商業(yè)地產(chǎn)之間的緊密聯(lián)系，可能會(huì)削弱這些銀行向家庭和小微企業(yè)提供貸款的能力。而這無疑會(huì)導(dǎo)致信貸規(guī)模下降，長期看會(huì)拖累經(jīng)濟(jì)增長。

此前，紐約社區(qū)銀行(NYCB)決定建立準(zhǔn)備金、削減股息并提高貸款損失撥備，以防商業(yè)房地產(chǎn)貸款出現(xiàn)不測。引起市場對(duì)美國商業(yè)地產(chǎn)的高度關(guān)注。隨后，日本、德國和加拿大的貸款人和投資者也報(bào)告了與美國商業(yè)地產(chǎn)有關(guān)的巨大信貸損失。

從在貸款總額占比來看，排名前25位的銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)敞口僅為11%，而地區(qū)性銀行則為34%。因此從本質(zhì)上講，面臨的商業(yè)地產(chǎn)挑戰(zhàn)的主要是地區(qū)性銀行。

據(jù)美國國際經(jīng)濟(jì)研究局的報(bào)告，45%的辦公樓貸款處在水下。由于商業(yè)地產(chǎn)的動(dòng)蕩，多達(dá)300多家地區(qū)性銀行可能會(huì)面臨償付能力不足的問題。

本文轉(zhuǎn)載自“華爾街見聞”，作者：徐良輝；智通財(cái)經(jīng)編輯：劉家殷。