中信證券：未來商品房市場(chǎng)將逐漸完全聚焦改善性住房需求

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中信證券發(fā)布研究報(bào)告稱，2024年保障性住房建設(shè)的開展，對(duì)對(duì)沖商品房開發(fā)投資的下行有邊際作用，也可能增加一些企業(yè)(主要是地方國(guó)企)的業(yè)務(wù)版圖。展望未來，商品房市場(chǎng)將逐漸完全聚焦改善性住房需求。在房屋供給整體不斷增加的背景下，商品房?jī)r(jià)格沒有總體上漲的可能性。短期而言，房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建也會(huì)先立后破，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求側(cè)政策，例如按揭貸款利率下降和限購(gòu)的放開在逐漸推進(jìn)。2024年二季度有望迎來行業(yè)基本面趨穩(wěn)的平臺(tái)期，房?jī)r(jià)不會(huì)繼續(xù)持續(xù)下跌?？春觅Y產(chǎn)負(fù)債表質(zhì)量健康，2022年以來新購(gòu)項(xiàng)目去化完成率較高的行業(yè)龍頭。

事件：

根據(jù)中國(guó)建設(shè)報(bào)報(bào)道，2月5日，住建部召開保障性住房建設(shè)工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，推動(dòng)加大保障性住房建設(shè)和供給。(除另有說明外，本文相關(guān)新聞均來自《中國(guó)建設(shè)報(bào)》微信公眾號(hào))。

中信證券觀點(diǎn)如下：

學(xué)習(xí)福州經(jīng)驗(yàn)，明確發(fā)展配售型保障性住房。

與會(huì)代表實(shí)地觀摩了福州市濱海雙龍新居保障性住房項(xiàng)目。根據(jù)福州市國(guó)資委網(wǎng)站報(bào)道，雙龍新居是在2023年12月開工的福州首個(gè)配售型保障性住房項(xiàng)目，總計(jì)701套，戶型有45/60/75平米三種。項(xiàng)目的開發(fā)主體是福州城投集團(tuán)下屬的福州市安居工程建設(shè)有限公司，獲國(guó)開行專項(xiàng)貸款授信2.02億元。該項(xiàng)目?jī)?yōu)先向有六城區(qū)戶籍，住房和收入困難群體配售，剩余房源向在六城區(qū)穩(wěn)定工作生活的住房困難企業(yè)職工家庭配售。

進(jìn)一步明確配售型保障性住房的定位和分配機(jī)制。

會(huì)議明確，從中長(zhǎng)期來看，保障性住房的保障對(duì)象會(huì)擴(kuò)大到整個(gè)工薪收入群體。但在眼下，保障性住房主要針對(duì)困難工薪收入群體。在配售機(jī)制上，要求建立保障對(duì)象輪候庫(kù)，公開認(rèn)籌，提前鎖定購(gòu)買群體。我們認(rèn)為，保障性住房的建設(shè)既考慮了中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展新模式推廣的需要，希望增強(qiáng)工薪階層在住房領(lǐng)域的獲得感，又充分考慮了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，有序推進(jìn)，量力而行。

對(duì)“保障+市場(chǎng)”的住房供應(yīng)體系進(jìn)行了清晰定位。

會(huì)議指出，要重構(gòu)市場(chǎng)和保障的關(guān)系。保障性住房滿足工薪收入群體剛性住房需求，商品住房滿足城鄉(xiāng)軍民改善性住房需求，不斷滿足人民群眾對(duì)住房的多樣化，多元化需求。換言之，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新模式，就意味著保障性住房并不只是補(bǔ)充，在住房供給體系中同樣具有支柱意義。

通過降低保障性住房樓面地價(jià)來保證保障性住房投資建設(shè)的可行性。

會(huì)議指出，要優(yōu)先安排征遷難度小，土地成本相對(duì)較低的成熟地塊，進(jìn)一步降低保障性住房樓面地價(jià)，保障性住房項(xiàng)目單價(jià)約為同地段商品住房的45%左右。我們認(rèn)為，降低樓面地價(jià)本身基本可行，但地方土地出讓收入也可能因此受到一定壓力。

風(fēng)險(xiǎn)提示：配售型保障性住房供給過快增加可能進(jìn)一步分流需求，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步下降的風(fēng)險(xiǎn)。房?jī)r(jià)持續(xù)下跌可能明顯影響開發(fā)企業(yè)盈利能力的風(fēng)險(xiǎn)。