中信證券：預(yù)計按揭貸款利率走低 核心城市房價逐漸走穩(wěn)

智通財經(jīng)APP獲悉，中信證券發(fā)布研報稱，預(yù)計2024年不動產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)變化不少。該行預(yù)計按揭貸款利率走低，居民購房負(fù)擔(dān)下降，限購限貸繼續(xù)放松，推動改善性需求釋放，預(yù)計核心城市房價逐漸走穩(wěn)，但低線城市房價繼續(xù)承壓。該行預(yù)計，2024年保交付工作總體取得積極進(jìn)展，三大工程托底投資，政策對沖債權(quán)人順周期傾向，穩(wěn)定房企籌資性現(xiàn)金流。

中信證券主要觀點(diǎn)如下：

展望一：主客觀因素影響下，預(yù)計保交付進(jìn)展總體順利。

主觀上，從中央和地方都高度重視保交付工作，預(yù)售監(jiān)管得到不斷優(yōu)化，保交付政策目標(biāo)優(yōu)先級靠前?？陀^上，不少地方房價遠(yuǎn)高于建安成本。一旦資金支付優(yōu)先級問題得到解決，我們認(rèn)為大多數(shù)項目的后續(xù)剛性建安缺口較之可能的銷售回款而言是不大的。

展望二：按揭貸款利率將走低，個人購房負(fù)擔(dān)有望下降。

我們認(rèn)為，不僅LPR有下行的空間，住房貸款較之金融機(jī)構(gòu)平均貸款利率的折價更有擴(kuò)大空間。我們預(yù)計，到2024年年底個人購房貸款平均利率較2023年三季度末有70-90bp的下行空間，個人按揭貸款利息所得稅抵扣額度也有上調(diào)可能，個人購房負(fù)擔(dān)有望明顯減輕。

展望三：限購限貸將繼續(xù)加大寬松力度。

我們相信，2024年限購政策將逐漸臨近歷史終點(diǎn)，限購政策放開有利于釋放改善性需求。配售型保障房的建設(shè)和配售，也為限購政策退出奠定了基礎(chǔ)。差別化住房信貸政策會長期存在，但2024年LTV和利率限制有放開空間。

展望四：核心城市房價有望逐漸走穩(wěn)，低線城市房價將繼續(xù)承壓。

充裕的房屋存量決定了包括一線城市在內(nèi)的全國市場房價沒有明顯上漲的可能。但隨著按揭利率下降，核心城市逐步放開限購，我們認(rèn)為一線核心城市的房價有望在2024年走穩(wěn)。

展望五：新開工、竣工和開發(fā)投資同比可能下降。

企業(yè)拿地區(qū)域的高線化，在建面積中處于短期停工狀態(tài)的無效面積占比較高，企業(yè)對未來預(yù)期悲觀，都可能壓低2024年的房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋竣工和新開工面積。

展望六：政策有望助力信用越過分水嶺，企業(yè)繼續(xù)去杠桿。

當(dāng)前，企業(yè)的經(jīng)營性活動取得現(xiàn)金流均衡的難度較小，但籌資性現(xiàn)金流流出的壓力持續(xù)存在。我們相信，政策有能力避免債權(quán)人順周期集體行動。我們預(yù)計開發(fā)企業(yè)借款全年凈流出，但規(guī)模相對可控。

展望七：三大工程有望增加供給，托底投資。

配售型保障房保障范圍寬泛，長期而言有望成為房地產(chǎn)市場支柱型供給。平急兩用基礎(chǔ)設(shè)施將增加社會經(jīng)營性不動產(chǎn)供給。城中村改造也會增加城市建筑空間和容積率?？傮w來看，三大工程預(yù)計將有效托底基建和房地產(chǎn)開發(fā)投資，但考慮到目前房地產(chǎn)市場情況，我們預(yù)計2024年各地在新建保障房投放方面會量力而行。

展望八：預(yù)計商辦不動產(chǎn)租金下行壓力較大。

由于企業(yè)辦公面積需求下降，寫字樓交付面積不斷增加，2023年年底一線城市甲級寫字樓的空置率達(dá)到歷史高位，我們預(yù)計2024年寫字樓租金下行的壓力更為嚴(yán)峻，產(chǎn)業(yè)園區(qū)也將受到波及。

展望九：預(yù)計線下消費(fèi)空間價值堅挺，商管業(yè)務(wù)前景廣闊。

線下消費(fèi)有望保持穩(wěn)定，消費(fèi)空間表現(xiàn)也將持續(xù)分化，我們預(yù)計2024年頭部線下消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的同店銷售額仍有望增長，但不同購物中心分化明顯。在供給較多的情況下，輕資產(chǎn)的商管業(yè)務(wù)發(fā)展空間將更加廣闊。

展望十：渠道將繼續(xù)占據(jù)產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢。

2023年，銷售渠道的運(yùn)行超出了市場預(yù)期。2024年，伴隨房屋銷售從賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場，一、二手房價差消失，我們預(yù)計房地產(chǎn)銷售渠道的價值有望進(jìn)一步提升。

展望十一：開發(fā)行業(yè)PE估值將逐漸淡出。

我們認(rèn)為，由于結(jié)算凈利潤率下降壓力較大，且部分企業(yè)可能出現(xiàn)年度虧損，2024年資本市場對開發(fā)企業(yè)的估值將可能逐步轉(zhuǎn)為NAV和PB估值。

風(fēng)險因素：

2024年一季度末將迎來新的房地產(chǎn)企業(yè)公開債務(wù)到期高峰，信用債走勢存在不確定性。部分房企受到房價下跌影響較大，可能在2023-2024年面臨盈利能力大幅下降或出現(xiàn)虧損的風(fēng)險。經(jīng)營性不動產(chǎn)供給增加背景下租金存在下行風(fēng)險。房地產(chǎn)需求側(cè)政策落實低于預(yù)期的風(fēng)險。