中泰證券物業(yè)24年策略：地產(chǎn)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)進一步下降 頭部公司或逐漸提升股利分派率

智通財經(jīng)APP獲悉，中泰證券發(fā)布研究報告稱，物業(yè)與房地產(chǎn)進一步脫鉤，財報中地產(chǎn)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的收入和利潤占比進一步下降，來自地產(chǎn)業(yè)務(wù)的減值也邊際減少，此外，頭部物業(yè)公司逐漸提升股利分派率，隨著物業(yè)行業(yè)減少大規(guī)模并購進入平穩(wěn)增長期，分派率有望進一步提升。關(guān)注：1)央國企背景的物企在強勢開發(fā)商的支持下有望保持原先的業(yè)績承諾，同時看好優(yōu)質(zhì)物業(yè)在行業(yè)筑底后有更高的向上彈性。

中泰證券觀點如下：

2023年物業(yè)板塊表現(xiàn)回顧：

1)受外部市場及房地產(chǎn)行業(yè)影響較大：2023年初至今，港股物業(yè)板塊受美元加息導(dǎo)致資金流出，房地產(chǎn)行業(yè)下行拖累等因素影響，股價大幅下行;2)市場對公司治理更為嚴(yán)格：中海物業(yè)擬進行關(guān)聯(lián)收購，股價隨后短期下跌超30%;3)回購增持對股價托底效果不佳：2023年部分物業(yè)公司進行回購與增持操作，但并未對股價有明顯提振。

2023年物業(yè)板塊經(jīng)營總結(jié)：

1)營收增速放緩：主要因并購大幅減少及地產(chǎn)交付延后，往后看央企收入因交付穩(wěn)定外拓強勢，預(yù)計會持續(xù)增長;2)盈利能力穩(wěn)定：2022年物業(yè)公司開始大幅壓降地產(chǎn)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)讓該板塊收入占比和毛利率快速下降，物業(yè)服務(wù)相關(guān)業(yè)務(wù)毛利率總體穩(wěn)定，預(yù)計往后利潤率波動會降低，其中優(yōu)質(zhì)公司有望持續(xù)優(yōu)化費用，凈利潤率或小幅改善;3)應(yīng)收款周轉(zhuǎn)天數(shù)增加總體可控：由于業(yè)務(wù)的快速增長及非住宅業(yè)務(wù)占比提升，客戶付款周期拉長有其客觀的原因。

物業(yè)板塊2024年展望：

1)與房地產(chǎn)進一步脫鉤：物業(yè)財報中地產(chǎn)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的收入和利潤占比進一步下降，來自地產(chǎn)業(yè)務(wù)的減值也邊際減少;2)提升分紅回饋股東：頭部物業(yè)公司逐漸提升股利分派率，隨著物業(yè)行業(yè)減少大規(guī)模并購進入平穩(wěn)增長期，分派率有望進一步提升。

投資建議：

央國企背景的物企在強勢開發(fā)商的支持下有望保持原先的業(yè)績承諾：推薦中海物業(yè)(02669)、華潤萬象生活(01209)、招商積余(001914.SZ)、保利物業(yè)(06049)。

同時看好優(yōu)質(zhì)物業(yè)在行業(yè)筑底后有更高的向上彈性：推薦新大正(002968.SZ)、綠城服務(wù)(02869)、新城悅服務(wù)(01755)，建議關(guān)注萬物云(02602)、越秀服務(wù)(06626)、濱江服務(wù)(03316)、建發(fā)物業(yè)(02156)。

風(fēng)險提示：房地產(chǎn)行業(yè)竣工低于預(yù)期;房地產(chǎn)市場銷售低于預(yù)期;物業(yè)費市場化進度低于預(yù)期;物管業(yè)務(wù)行業(yè)滲透率提升不及預(yù)期;研報信息使用不及時風(fēng)險;數(shù)據(jù)測算偏差風(fēng)險。