中信建投：擁抱二手房市場(chǎng)黃金時(shí)代 把握行業(yè)龍頭確定性機(jī)遇

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中信建投發(fā)布研究報(bào)告稱，房地產(chǎn)市場(chǎng)正發(fā)生深刻變化，出現(xiàn)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換，存量房交易持續(xù)放量，逐漸成為與新房并駕齊驅(qū)的市場(chǎng)主動(dòng)能。從數(shù)據(jù)上看，一、二線城市的二手房交易深度分別平均達(dá)到了6成、4成，且呈現(xiàn)持續(xù)提升的趨勢(shì)。該行認(rèn)為，存量房交易GTV中長(zhǎng)期有望達(dá)7.8萬(wàn)億元，存在高品質(zhì)需求支撐服務(wù)溢價(jià)、頭部企業(yè)壁壘優(yōu)勢(shì)凸顯、頭部市占率提升的三大趨勢(shì)，頭部企業(yè)有望重塑市場(chǎng)格局，迎來(lái)黃金發(fā)展期。建議重點(diǎn)關(guān)注護(hù)城河深、坐擁豐富數(shù)據(jù)資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)存量房服務(wù)商。

中信建投觀點(diǎn)如下：

房地產(chǎn)市場(chǎng)交易出現(xiàn)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換，存量房交易漸成主導(dǎo)。

歷經(jīng)多年城鎮(zhèn)化發(fā)展，當(dāng)前市場(chǎng)動(dòng)能正在切換，二手房交易主導(dǎo)地位逐漸凸顯。2023年1-11月，我國(guó)重點(diǎn)城市二手房成交面積達(dá)到3.2億平米，同比增長(zhǎng)30.1%，全國(guó)二手房交易深度(交易量占新房二手房加總成交規(guī)模的比重)達(dá)到37.1%，預(yù)計(jì)未來(lái)仍將持續(xù)提升。分能級(jí)看重點(diǎn)城市中一、二線城市的二手房交易深度分別達(dá)6成、4成且2023年來(lái)顯著提升，更明顯地體現(xiàn)了這一趨勢(shì)。

2023年二手房市場(chǎng)兩波行情分別由積壓需求釋放、政策驅(qū)動(dòng)帶來(lái)，以價(jià)換量現(xiàn)象凸顯。

北上深杭四大重點(diǎn)城市二手房均為市場(chǎng)重要組成，2023二手房交易深度中樞分別為60%、50%、35%、35%。橫向看，二手房市場(chǎng)表現(xiàn)趨同，2023年年初、三季度分別由疫情積壓需求釋放和政策主導(dǎo)形成兩波行情，且均有以價(jià)換量，僅變化幅度有別。分城市看，深圳放量最大，2023年四季度成交量同比增長(zhǎng)56.1%，價(jià)格維持平穩(wěn);上海以價(jià)換量力度最大，12月掛牌價(jià)較年初下降5.9%，掛牌量提升36.6%，成交量提升13.9%。

存量房業(yè)務(wù)長(zhǎng)坡厚雪，中長(zhǎng)期GTV有望達(dá)7.8萬(wàn)億元。

伴隨需求政策持續(xù)放松與掛牌量提升，存量房成交有望持續(xù)放量。預(yù)計(jì)2027年全國(guó)二手房GTV可達(dá)7.8萬(wàn)億元，對(duì)應(yīng)2022-2027年復(fù)合增速11.2%，二手房GTV占比有望提升至49.0%。行業(yè)未來(lái)將現(xiàn)三大趨勢(shì)，即高品質(zhì)需求支撐服務(wù)溢價(jià)、頭部企業(yè)壁壘優(yōu)勢(shì)凸顯、頭部市占率提升，頭部企業(yè)有望重塑市場(chǎng)格局，迎來(lái)黃金發(fā)展期。

投資建議：推薦關(guān)注護(hù)城河深厚、坐擁豐富數(shù)據(jù)資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)存量房服務(wù)商。一方面存量房行業(yè)長(zhǎng)坡厚雪，總交易額有望穩(wěn)步提升，而業(yè)內(nèi)頭部企業(yè)有望憑借其深厚的護(hù)城河提升市占率，獲取超額收益;另一方面數(shù)據(jù)資產(chǎn)入表將于2024年落地施行，有望為公司帶來(lái)業(yè)績(jī)和估值彈性，形成戴維斯雙擊。