華泰證券：中央支持和地方落實(shí)正逐步共振 預(yù)計(jì)城中村改造進(jìn)程有望提速

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，華泰證券發(fā)布研究報(bào)告稱，1月4日，深圳市規(guī)自局和住建局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》(征求意見(jiàn)稿)，此外，12月以來(lái)央行重啟PSL投放，廣州通過(guò)《廣州市城中村改造條例》并啟動(dòng)房票安置試點(diǎn)，中央支持和地方落實(shí)正在逐步共振。該行預(yù)計(jì)城中村改造進(jìn)程有望提速，看好核心城市舊改經(jīng)驗(yàn)和資源豐富的國(guó)企以及具備改善性產(chǎn)品能力的房企，此外代建能力突出的公司也有望受益。

華泰證券觀點(diǎn)如下：

中央支持和地方落實(shí)逐步共振，城中村改造進(jìn)程有望提速

1月4日，深圳市規(guī)自局和住建局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》(征求意見(jiàn)稿)，明確深圳城中村改造需遵循的基本原則、改造范圍和工作流程，并且提出政策銜接規(guī)則。該行總結(jié)了《實(shí)施意見(jiàn)》的五大關(guān)鍵點(diǎn)。12月以來(lái)央行重啟PSL投放，廣州通過(guò)《廣州市城中村改造條例》并啟動(dòng)房票安置試點(diǎn)，中央支持和地方落實(shí)正在逐步共振。該行預(yù)計(jì)城中村改造進(jìn)程有望提速，看好核心城市舊改經(jīng)驗(yàn)和資源豐富的國(guó)企以及具備改善性產(chǎn)品能力的房企，此外代建能力突出的公司也有望受益。

關(guān)鍵點(diǎn)一：強(qiáng)調(diào)政府主體責(zé)任，有助打通“堵點(diǎn)”

與深圳此前“政府統(tǒng)籌、市場(chǎng)運(yùn)作”的城中村改造模式不同，本輪改造更加強(qiáng)調(diào)政府的主體責(zé)任，明確政府定政策、劃范圍、分類別、編規(guī)劃、做標(biāo)準(zhǔn)、抓統(tǒng)籌、強(qiáng)監(jiān)管的職責(zé)，或?qū)⒁馕吨据喐脑煸谝?guī)劃編制審批、拆遷補(bǔ)償安置等容易產(chǎn)生“堵點(diǎn)”的領(lǐng)域，推進(jìn)效率有望顯著提升。

關(guān)鍵點(diǎn)二：四類項(xiàng)目?jī)?yōu)先納入拆除新建范圍

《實(shí)施意見(jiàn)》將四類城中村用地優(yōu)先納入拆除新建范圍：1、位于國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、國(guó)土空間規(guī)劃、各類專項(xiàng)規(guī)劃等確定的重點(diǎn)功能片區(qū)、重點(diǎn)發(fā)展組團(tuán)、軌道樞紐地區(qū)的;2、位于國(guó)家、省、市等各級(jí)重大民生項(xiàng)目、重大基礎(chǔ)設(shè)施范圍的;3、位于20大先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)、重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目范圍的;4、存在公共衛(wèi)生安全風(fēng)險(xiǎn)大、房屋安全和消防安全隱患多、配套設(shè)施落后、環(huán)境臟亂差、社會(huì)治理難等突出問(wèn)題，或經(jīng)相關(guān)部門評(píng)估亟需實(shí)施改造的。

關(guān)鍵點(diǎn)三：降低意愿征集門檻，提升改造效率

《實(shí)施意見(jiàn)》明確，深圳拆除新建類城中村改造需經(jīng)物業(yè)權(quán)利人三分之二以上同意，并經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位同意后方可實(shí)施。相較此前“單一地塊需經(jīng)專有部分面積占比75%以上的物業(yè)權(quán)利人且占總?cè)藬?shù)75%以上的物業(yè)權(quán)利人同意(舊住宅區(qū)地塊更是要求雙95%)，多個(gè)地塊還需物業(yè)權(quán)利人同意更新的面積不少于總用地面積的80%”，本次取消面積要求、降低比例要求，項(xiàng)目推進(jìn)的門檻顯著降低，改造效率有望提升。

關(guān)鍵點(diǎn)四：拆整結(jié)合類拆除比例不超過(guò)30%，拆除新建類可能更高

《實(shí)施意見(jiàn)》提出，整治提升(含拆整結(jié)合)類項(xiàng)目，“局部拆建應(yīng)以棟為基本單位，涉及的拆除用地面積之和(含零星納入的空地)原則上不超過(guò)拆整結(jié)合類城中村改造項(xiàng)目總用地面積的30%”。這可能意味著拆除新建類項(xiàng)目拆除用地面積之和(含零星納入的空地)可以超過(guò)30%。

關(guān)鍵點(diǎn)五：整治提升項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)“建管一體長(zhǎng)效治理”，有望加速“物業(yè)進(jìn)村”

《實(shí)施意見(jiàn)》提出，“區(qū)政府引導(dǎo)村股份公司引進(jìn)或自行成立物業(yè)服務(wù)企業(yè)，采用菜單式物業(yè)管理、村股份公司兜底等多種方式推進(jìn)物業(yè)進(jìn)村全覆蓋。結(jié)合‘物業(yè)城市’改革，探索由實(shí)施城中村整治提升的企業(yè)承接日常物業(yè)管理，統(tǒng)籌運(yùn)營(yíng)和管理，加強(qiáng)整治提升成果后續(xù)管理運(yùn)營(yíng)及維護(hù)更新”。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，深圳市于19年末啟動(dòng)“物業(yè)城市”試點(diǎn)，截至23年5月已有37個(gè)街道進(jìn)行物業(yè)城市項(xiàng)目招標(biāo)，覆蓋率達(dá)到50%，多家頭部物管公司皆有參與。本輪城中村改造有望為自身具備城市服務(wù)經(jīng)驗(yàn)、同時(shí)關(guān)聯(lián)房企具有城市更新能力的物管公司，創(chuàng)造提升管理面積和密度、探索新業(yè)務(wù)的機(jī)會(huì)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn);行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn);部分房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。