東吳證券：供需端政策持續(xù)放松 有望推動2024年市場溫和復(fù)蘇

智通財經(jīng)APP獲悉，東吳證券發(fā)布研究報告稱，短周期看，房地產(chǎn)需求端和供給端政策的持續(xù)放松有望推動2024年市場溫和復(fù)蘇。中周期看，城中村改造和保障房的逐步推進將成為拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資的有力抓手。長周期看，參考海外經(jīng)驗，即使房價未明顯上漲，率先完成輕資產(chǎn)多元化轉(zhuǎn)型、具備綜合開發(fā)能力的房企，隨著盈利水平的提升市場也會給予其估值修復(fù)的機會。

推薦：保利發(fā)展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、濱江集團(002244.SZ)、華發(fā)股份(600325.SH)，建議關(guān)注：中國海外發(fā)展(00688)、華潤置地(01109)。另外，專注發(fā)展存量業(yè)務(wù)如租賃、物業(yè)管理、中介、代建的企業(yè)有望在未來持續(xù)受益。推薦：綠城管理控股(09979)、華潤萬象生活(01209)。建議關(guān)注：貝殼-W(02423)。

東吳證券觀點如下：

海外應(yīng)對地產(chǎn)危機經(jīng)驗借鑒。

日本地產(chǎn)危機應(yīng)對啟示：大規(guī)模發(fā)行國債、減稅等財政政策加大財政擴張，降息、利率補貼等貨幣政策刺激總需求;立法并成立專門機構(gòu)加快處置不良資產(chǎn)，強化金融監(jiān)管;調(diào)整土地稅制政策，取消地價稅和超短期持有稅等。美國次貸危機處置經(jīng)驗：寬松貨幣政策為金融市場提供充足流動性、大規(guī)模財政刺激托底經(jīng)濟;政府信用介入，高效處置不良資產(chǎn)，恢復(fù)金融體系信心;改革住房金融體系，恢復(fù)住房金融市場。基于美日經(jīng)驗，恢復(fù)核心條件是：迅速介入危機是關(guān)鍵;解決債務(wù)危機需要政府信用介入，有選擇的救助市場主體，有助于穩(wěn)定和恢復(fù)市場預(yù)期;化解債務(wù)危機，需要擴張而不是緊縮。

2023年房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及困境。

宏觀政策持續(xù)穩(wěn)增長，下半年財政發(fā)力邊際向好。2022年以來我國宏觀經(jīng)濟政策在“穩(wěn)增長”目標下，以貨幣政策為主導(dǎo)的維穩(wěn)政策持續(xù)發(fā)力，但仍留有施策空間。財政政策維持積極基調(diào)，2023年財政發(fā)力始于下半年，邊際向好。金融機構(gòu)涉房類融資縮量，房企端融資受限、持續(xù)縮表。“收入&資產(chǎn)價格”預(yù)期下行壓制，居民部門中長期信貸修復(fù)不及預(yù)期。受限于市場化原則，行業(yè)不良資產(chǎn)處置進度緩慢。需求側(cè)刺激政策收效甚微。

2024年房地產(chǎn)行業(yè)破局之道。

解決行業(yè)根源問題的舉措：宏觀政策持續(xù)刺激加碼;解綁土地、商品房價格管制;保護現(xiàn)有市場主體，恢復(fù)信用，恢復(fù)融資;政府信用支持，加速推進保交樓。城中村改造加速，對沖投資的短期下滑。隨著今年7月相關(guān)政策出臺，我們預(yù)計未來城中村改造將拉動房地產(chǎn)投資7萬億元，最高年均1.4萬億元，有效對沖銷售下行帶來的房地產(chǎn)投資下滑影響。

行業(yè)核心指標預(yù)測。

2024年地產(chǎn)行業(yè)核心指標預(yù)計承壓：2024年中性預(yù)測下1)商品房銷售金額預(yù)計同比下降6.0%至11.0萬億元;2)土地購置費預(yù)計同比下降5.0%至3.7萬億元;3)房地產(chǎn)開發(fā)投資預(yù)計同比下降5.4%至10.0萬億元;4)新開工面積預(yù)計同比下降10.0%至8.6億方;5)竣工面積預(yù)計同比下降3.0%至9.6億方。

新發(fā)展模式下，如何把握行業(yè)及企業(yè)的投資機會。

參考日本經(jīng)驗，房企在危機后需要降低杠桿、發(fā)展持有型物業(yè)租賃業(yè)務(wù)、開拓輕資產(chǎn)多元化業(yè)務(wù)。轉(zhuǎn)型成功后，即使房價未明顯上漲，公司盈利水平提升的同時，市場也會給予估值修復(fù)的機會。此外，隨著“保障房+商品房”雙軌制新發(fā)展模式的推進，兩類房企將逐步脫穎而出：(1)商品房：土儲聚焦核心城市、擁有高標準建設(shè)交付能力的房企;(2)保障房：入局代建業(yè)務(wù)的企業(yè)。

風(fēng)險提示：行業(yè)下行壓力超預(yù)期;政策放松不及預(yù)期;指標參考對研究結(jié)論或有較大偏差。