國泰君安城投寬庭保租房REIT開啟申購 關(guān)注租約集中到期與換租的風(fēng)險(xiǎn)

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，12月22日-12月25日，國泰君安城投寬庭保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(簡稱：國泰君安城投寬庭保租房REIT)開啟申購，認(rèn)購價(jià)格為3.05元，最低認(rèn)購金額1000元，上海國泰君安證券資產(chǎn)管理有限公司為其基金管理人，基金托管人為中國銀行。

國泰君安城投寬庭保租房REIT主要投資于以優(yōu)質(zhì)保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為投資標(biāo)的的資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，并持有資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃的全部資產(chǎn)支持證券份額，從而取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目完全所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)利?；饘?yōu)先投資于以上海城投房屋租賃或其關(guān)聯(lián)方擁有或推薦的優(yōu)質(zhì)保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為投資標(biāo)的的資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。

據(jù)悉，該基礎(chǔ)設(shè)施基金的運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)為上海城投置業(yè)經(jīng)營，截至招募說明書出具日，上海城投置業(yè)經(jīng)營運(yùn)營或擬運(yùn)營的租賃住房項(xiàng)目包含灣谷社區(qū)、江灣社區(qū)、光華社區(qū)、浦江社區(qū)、張江社區(qū)(北塊)、張江社區(qū)(南塊)、臨港社區(qū)、九星社區(qū)及泊灣社區(qū)合計(jì)9處資產(chǎn)。

國泰君安城投寬庭保租房REIT擬持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的資產(chǎn)范圍為(1)上海城馳持有的坐落于上海市楊浦區(qū)新江灣城國泓路392弄1號(hào)等的江灣社區(qū)項(xiàng)目，包括房屋所有權(quán)及其占用范圍內(nèi)的國有建設(shè)用地使用權(quán)；和(2)上海城業(yè)持有的坐落于上海市楊浦區(qū)新江灣城學(xué)德路27弄1-3、5-10、3_3號(hào)的光華社區(qū)項(xiàng)目，包括對(duì)應(yīng)的房屋所有權(quán)及其占用范圍內(nèi)的國有建設(shè)用地使用權(quán)。

截至2022年底，上海市保障性租賃住房已累計(jì)建設(shè)籌措38.5萬套/間，達(dá)“十四五”期末規(guī)劃量的64%;累計(jì)供應(yīng)22萬套/間，達(dá)“十四五”期末規(guī)劃量的55%。2023年，上海將繼續(xù)加大保障性租賃住房建設(shè)籌措和供應(yīng)力度，全年計(jì)劃新增建設(shè)籌措7.5萬套/間，相關(guān)任務(wù)指標(biāo)已經(jīng)分解落實(shí)到各區(qū)。前期建設(shè)籌措的保障性租賃住房項(xiàng)目已逐步進(jìn)入供應(yīng)階段，預(yù)計(jì)全年新增供應(yīng)量在數(shù)萬套/間。

2020年末、2021年末、2022年末及2023年6月末，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目總資產(chǎn)分別約16.09億元、21.12億元、25.46億元和27.66億元，整體資產(chǎn)規(guī)模實(shí)際保持穩(wěn)定增長。

2020-2022年度及2023年1-6月，收入、成本規(guī)模總體增長，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司分別取得營業(yè)收入0.00萬元、0.00萬元、20.82萬元和3,858.09萬元，其中2022年、2023年1-6月的營業(yè)收入以租賃收入為主。由于上海城馳和上海城業(yè)分別于2018年6月8日和2018年9月21日注冊(cè)成立，江灣社區(qū)項(xiàng)目和光華社區(qū)項(xiàng)目分別于2022年11月和2023年3月投入運(yùn)營，2020、2021年兩個(gè)項(xiàng)目均處于開發(fā)建設(shè)期，未產(chǎn)生租金收入。

需要注意的是，招募說明書提示需注意租約集中到期與換租的風(fēng)險(xiǎn)。截至2023年6月30日，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租賃合同到期時(shí)間主要分布在2024年，若租約大面積集中到期，且該等租約未獲續(xù)期、未獲替代等，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目將面臨一定的空置風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的租金收入減少。

此外，還需關(guān)注基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司凈利潤為負(fù)的風(fēng)險(xiǎn)。上海城馳、上海城業(yè)報(bào)告期內(nèi)凈利潤為負(fù)，主要由于江灣社區(qū)、光華社區(qū)處在建設(shè)期及開業(yè)初期，未產(chǎn)生營業(yè)收入或營業(yè)收入較低，但存在剛性成本稅費(fèi)支出所致。若后續(xù)項(xiàng)目公司運(yùn)營情況未得到改善或經(jīng)營不及預(yù)期，將對(duì)基金收益分配的穩(wěn)定性產(chǎn)生影響。