詳解房企布局物流地產(chǎn)的四種模式

本文選自“克而瑞地產(chǎn)研究”微信公眾號(hào)，作者CRIC研究。

近年來(lái)，在電商行業(yè)高速發(fā)展、一二線城市高端倉(cāng)儲(chǔ)需求增加以及國(guó)家政策的支持下，包括萬(wàn)科、招商、海航、碧桂園、綠地、華夏幸福、遠(yuǎn)洋等房企在內(nèi)的傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)都已對(duì)物流地產(chǎn)有所布局。

目前國(guó)內(nèi)房企涉足物流地產(chǎn)領(lǐng)域，從進(jìn)入模式以及參與程度的不同主要可以分為房企主導(dǎo)運(yùn)營(yíng)、收購(gòu)參股物流企業(yè)、與傳統(tǒng)物流企業(yè)合作、與電商企業(yè)合作這四種類型。

我們已經(jīng)分析了萬(wàn)科投資布局國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)，以及參股普洛斯私有化的多元化戰(zhàn)略。本文我們將從其他房企物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不同參與模式以及具體案例加以解讀。

房企主導(dǎo)運(yùn)營(yíng)：設(shè)立獨(dú)立物流地產(chǎn)板塊開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)

目前房企布局物流地產(chǎn)較為主流的模式是房企主導(dǎo)，通過(guò)設(shè)立獨(dú)立的物流地產(chǎn)板塊開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)物流地產(chǎn)，如萬(wàn)科、招商等。萬(wàn)科作為房企進(jìn)軍物流地產(chǎn)的先行者之一，早在2014年就涉足物流地產(chǎn)。2015年6月，萬(wàn)科撤銷物流地產(chǎn)事業(yè)部，成立萬(wàn)科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司。目前萬(wàn)科累計(jì)獲取物流地產(chǎn)項(xiàng)目50多個(gè)并設(shè)立物流地產(chǎn)基金，發(fā)展至今已初具規(guī)模。

除了萬(wàn)科之外，招商物流作為招商局子公司于2000年正式組建。截至2015年底，招商物流擁有倉(cāng)庫(kù)面積217萬(wàn)平方米，運(yùn)作網(wǎng)點(diǎn)1148個(gè)，分布在全國(guó)65個(gè)城市，已形成遍布全國(guó)的物流網(wǎng)絡(luò)實(shí)體。近年來(lái)，招商物流體系內(nèi)先后增加了招商美冷、恒路物流、招商路凱等新成員，招商美冷作為國(guó)內(nèi)大型公共冷鏈服務(wù)商，在國(guó)內(nèi)主要一線城市擁有和管理14座冷庫(kù)，自有冷藏車106臺(tái)，同時(shí)整合管理500余臺(tái)外協(xié)冷藏車，運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)覆蓋國(guó)內(nèi)主要省市地區(qū)。2016年招商還根據(jù)國(guó)資委部署和集團(tuán)要求與中外運(yùn)長(zhǎng)航實(shí)施戰(zhàn)略重組，并于今年8月將招商局物流版塊整合并入中外運(yùn)長(zhǎng)航的上市平臺(tái)。招商局集團(tuán)與中外運(yùn)長(zhǎng)航戰(zhàn)略重組之后將在綜合物流、園區(qū)開(kāi)發(fā)及港航聯(lián)運(yùn)等多領(lǐng)域顯現(xiàn)其協(xié)同效應(yīng)和規(guī)模效益。

收購(gòu)參股物流地產(chǎn)商：股權(quán)合作、多元化投資戰(zhàn)略布局

除了設(shè)立物流地產(chǎn)板塊獨(dú)立開(kāi)發(fā)物流地產(chǎn)之外，房企還可以通過(guò)收購(gòu)物流地產(chǎn)商股權(quán)、與國(guó)內(nèi)的外資物流企業(yè)合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的模式布局物流地產(chǎn)。

萬(wàn)科經(jīng)過(guò)了近2年的布局，聯(lián)合厚樸投資、高瓴資本、中銀投以及新加坡普洛斯的創(chuàng)始人梅志明先生共同參與了普洛斯的私有化。其中萬(wàn)科占股21.4%成為第一大股東，目前普洛斯已正式完成私有化退市。萬(wàn)科進(jìn)軍物流地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)在于品牌與拿地開(kāi)發(fā)，而普洛斯擁有運(yùn)營(yíng)物流地產(chǎn)的豐富經(jīng)驗(yàn)。與萬(wàn)科自己獲取工業(yè)物流用地并通過(guò)基金運(yùn)營(yíng)不同，參股普洛斯私有化更多的是一種協(xié)作發(fā)展的戰(zhàn)略。

而同樣是收購(gòu)參股新加坡物流地產(chǎn)商，海航實(shí)業(yè)股份于2017年4月以總價(jià)76.9億港元現(xiàn)金收購(gòu)于新加坡上市的物流集團(tuán)CWT集團(tuán)共98.1%股份。CWT集團(tuán)是新加坡倉(cāng)庫(kù)及物流房地產(chǎn)資產(chǎn)的最大擁有人及管理人之一，截止2016年末于新加坡管理近1030萬(wàn)平方英尺自有及租賃倉(cāng)儲(chǔ)空間。同時(shí)，CWT集團(tuán)也管理新加坡境外約610萬(wàn)平方英尺的倉(cāng)儲(chǔ)空間。

在目前中國(guó)物流地產(chǎn)的存量項(xiàng)目中，早期進(jìn)入行業(yè)的物流地產(chǎn)商擁有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。對(duì)于傳統(tǒng)房企而言，通過(guò)收購(gòu)現(xiàn)有的物流地產(chǎn)商股權(quán)，結(jié)合雙方的資源和優(yōu)勢(shì)，通過(guò)進(jìn)一步合作開(kāi)發(fā)布局物流地產(chǎn)并獲得回報(bào)是最直接方式。

與物流企業(yè)合作：資源互補(bǔ)、協(xié)同開(kāi)發(fā)存量土地資源

第三類是房企與物流企業(yè)戰(zhàn)略合作的模式。這種模式并不涉及股權(quán)收購(gòu)，房企所選擇的合作企業(yè)一般是有較大規(guī)模物流地產(chǎn)儲(chǔ)備，且布局優(yōu)質(zhì)的國(guó)內(nèi)企業(yè)。在這種模式下，雙方共同出資，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，并且負(fù)責(zé)各自擅長(zhǎng)領(lǐng)域。房企負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目建成后轉(zhuǎn)租物流商，而物流企業(yè)租賃園區(qū)，負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)和管理。合作過(guò)程中，結(jié)合房企本身在基礎(chǔ)建設(shè)領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)與優(yōu)勢(shì)，通過(guò)開(kāi)發(fā)存量工業(yè)物流土地及新獲取土地的方式謀求共贏。目前已有碧桂園、綠地等房企通過(guò)這種戰(zhàn)略合作的模式進(jìn)軍物流地產(chǎn)。

2017年7月，碧桂園與中集集團(tuán)就中集企業(yè)產(chǎn)城業(yè)務(wù)板塊簽署增資協(xié)議，中集集團(tuán)以近9.3億元引入碧桂園作為戰(zhàn)略投資者。碧桂園與中集合作的關(guān)鍵是存量土地和產(chǎn)業(yè)資源。中集目前擁有上海中集冷箱、深圳前海和深圳太子灣、東莞松山湖中集智谷等多個(gè)項(xiàng)目，土地資源優(yōu)質(zhì)。并已布局珠三角、長(zhǎng)三角和環(huán)渤海近10個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商業(yè)及住宅綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備面積近千萬(wàn)平方米。未來(lái)碧桂園和中集將就這些有價(jià)值的存量土地資源，以合作開(kāi)發(fā)的形式整合項(xiàng)目實(shí)施落地。

而綠地集團(tuán)早在2014年就已逐步將工業(yè)物流地產(chǎn)作為房地產(chǎn)主業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的主要方向加以推進(jìn)。作為實(shí)現(xiàn)涵蓋地產(chǎn)、消費(fèi)、基建、金融等多元化產(chǎn)業(yè)的一部分，綠地積極通過(guò)合作和參股等多種形式加大在物流板塊的資源布局。2017年2月，綠地控股與中遠(yuǎn)海運(yùn)簽署戰(zhàn)略合作，將在全國(guó)主要港口城市獲取土地開(kāi)發(fā)建設(shè)物流產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。物流地產(chǎn)作為多業(yè)務(wù)板塊一部分對(duì)綠地的重要性不言而喻，并將為企業(yè)的持續(xù)增長(zhǎng)提供動(dòng)力。

與電商企業(yè)合作：品牌集聚、共建規(guī)模化產(chǎn)業(yè)園區(qū)

第四類是房企與電商平臺(tái)合作的模式。傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)在這類合作中可以發(fā)揮在園區(qū)投資建設(shè)、招商引資以及成本管控上的優(yōu)勢(shì)，電商平臺(tái)則憑借其龐大的商戶資源和良好的客戶口碑，以達(dá)到園區(qū)招商及品牌集聚的效果。

榮盛發(fā)展2017年8月與菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)簽訂了戰(zhàn)略合作。根據(jù)協(xié)議，榮盛興城與菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)首個(gè)合作項(xiàng)目擬定于榮盛興城旗下的固安產(chǎn)業(yè)園區(qū)，用地面積525畝。榮盛產(chǎn)業(yè)新城在園區(qū)投資建設(shè)、招商引資、聯(lián)盟運(yùn)作、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)等方面優(yōu)勢(shì)突出。在此次合作中榮盛興城負(fù)責(zé)園區(qū)一級(jí)開(kāi)發(fā)并推進(jìn)土地供應(yīng)，并在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中和項(xiàng)目落成后負(fù)責(zé)協(xié)助菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)，保障菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)正常運(yùn)營(yíng)。而阿里巴巴菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)則在物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、網(wǎng)絡(luò)金融、電商平臺(tái)整合構(gòu)建等多方面都具有優(yōu)越資源。

除了電商資源互補(bǔ)之外，目前在標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施市場(chǎng)外資開(kāi)發(fā)商占據(jù)超半數(shù)份額，剩下的市場(chǎng)空間有限。部分房企選擇通過(guò)具備專業(yè)性、差異性特點(diǎn)的冷鏈、醫(yī)藥等細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)入物流地產(chǎn)行業(yè)。復(fù)星旗下星泓資本2014年與國(guó)藥控股合作，通過(guò)醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施切入物流地產(chǎn)，意圖打造醫(yī)藥物流網(wǎng)絡(luò)體系。雙方成立的合資公司現(xiàn)已發(fā)展成為中國(guó)最大的藥品、醫(yī)療保健產(chǎn)品分銷商及領(lǐng)先的供應(yīng)鏈服務(wù)提供商。復(fù)星與國(guó)藥的戰(zhàn)略合作在國(guó)藥已建立的醫(yī)藥資源和物流網(wǎng)絡(luò)上，憑借復(fù)星在金融投資和物流項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，提升倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的效益和安全性，并進(jìn)一步提高了醫(yī)藥物流體系的專業(yè)性。（編輯：姜禹）