中信證券：地產(chǎn)新開工回暖 短期視角下長債利率或?qū)⑵珡?qiáng)運(yùn)行

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中信證券發(fā)布研報(bào)表示，11月地產(chǎn)新開工面積同比增速時(shí)隔近2年首度回正，但這更多是由于低基數(shù)效應(yīng)以及“三大工程”的逐步推進(jìn)。地產(chǎn)周期回暖的重要前提是銷售的持續(xù)性改善以及房價(jià)的平穩(wěn)運(yùn)行。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)貨幣政策定調(diào)“靈活適度、精準(zhǔn)有效”，寬貨幣取向的確定性較高，而在降息預(yù)期落空，且短期內(nèi)降準(zhǔn)落地可能性較低的背景下，債市或?qū)⒊尸F(xiàn)利多未出盡的邏輯。此外，雖然上周北京、上海先后出臺(tái)了地產(chǎn)寬松政策，但傳導(dǎo)至地產(chǎn)銷售及投資端的過程仍需時(shí)日，短期內(nèi)難以對(duì)債市形成利空。短期視角下，長債利率或?qū)⑵珡?qiáng)運(yùn)行。

中信證券的主要觀點(diǎn)如下：

地產(chǎn)新開工面積增速緣何回正？

據(jù)我們估算，11月房屋新開工面積同比增長4.9%，實(shí)現(xiàn)自2021年4月以來的首度轉(zhuǎn)正。地產(chǎn)新開工面積同比增速的回正主要源于以下兩個(gè)方面：

一、去年同期存在低基數(shù)。去年11月新開工的走勢(shì)顯著低于季節(jié)性趨勢(shì)，今年11月新開工面積表現(xiàn)出正常的季節(jié)性趨勢(shì)，因而在去年的低基數(shù)效應(yīng)下同比實(shí)現(xiàn)了正增長。

二、“三大工程”建設(shè)的逐步推進(jìn)。今年以來，政治局會(huì)議及中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議等多項(xiàng)重要會(huì)議均指出要加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，各地市也紛紛出臺(tái)相關(guān)政策?！叭蠊こ獭苯ㄔO(shè)的逐步推進(jìn)，帶動(dòng)新開工面積的邊際回升。

新開工增速同比轉(zhuǎn)正固然傳遞出積極的信號(hào)，但其持續(xù)性及對(duì)實(shí)物工作量的帶動(dòng)作用仍待觀察。

今年11月，中國小松挖掘機(jī)開工小時(shí)數(shù)為101.2小時(shí)，環(huán)比提高0.2%，同比提高4%，從一定程度上印證了開工數(shù)據(jù)的好轉(zhuǎn)。然而，下半年以來螺紋鋼表觀需求依舊低于過去兩年同期的水平，此外，據(jù)我們測(cè)算，今年11月，建筑工程投資在去年低基數(shù)下依舊下滑了15.5%，反映實(shí)物工作量仍未迎來明顯提升。

地產(chǎn)周期的領(lǐng)先指標(biāo)是商品房銷售，地產(chǎn)周期回暖的重要前提是銷售的持續(xù)性改善以及房價(jià)的平穩(wěn)運(yùn)行。

地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)的好壞，不僅反映房企的經(jīng)營狀況、決定著房企的收入以及現(xiàn)金流回籠的速度，還影響著房企的信心及融資行為，進(jìn)而影響拿地、開工以及投資行為。從投資體量上來看，城中村改造等“三大工程”所能拉動(dòng)的投資規(guī)模相對(duì)于總的地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模仍較為有限。因此，地產(chǎn)周期的回暖更多取決于地產(chǎn)銷售的持續(xù)性好轉(zhuǎn)以及房價(jià)的平穩(wěn)健康運(yùn)行。

地產(chǎn)利好政策出臺(tái)后，下行趨勢(shì)有所緩解，未來仍有改善空間。

8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局宣布調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策、降低存量首套住房貸款利率。房貸政策出臺(tái)后的第一個(gè)月（9月），30大中城市商品房成交面積迎來小幅攀升，10月開始季節(jié)性回落，整體表現(xiàn)依舊弱于過去兩年的水平。新政出臺(tái)后，一線城市的地產(chǎn)銷售修復(fù)斜率更高，但這一修復(fù)進(jìn)程并未持續(xù)足夠長的時(shí)間，未來仍有改善空間。

風(fēng)險(xiǎn)因素：國內(nèi)政策力度超預(yù)期變化；國內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期；海外主要經(jīng)濟(jì)體衰退；地緣政治沖突加劇。