中金：北上優(yōu)化地產(chǎn)政策 調(diào)整效果未來可期

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中金發(fā)布研究報(bào)告稱，本輪北上兩城地產(chǎn)政策優(yōu)化是結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌龉┣箨P(guān)系變化的適時(shí)調(diào)整，尤其是普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)與貸款利率下限，切實(shí)降低居民購房融資成本及相關(guān)稅費(fèi)(如增值稅、個(gè)稅等)，并對(duì)合理需求予以金融支持、打開杠桿空間。該行認(rèn)為當(dāng)前開發(fā)商板塊已超跌出性價(jià)比，恰逢年尾年頭行業(yè)估值切換，建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)頭部標(biāo)的價(jià)值回歸的交易型機(jī)會(huì)。該行認(rèn)為優(yōu)質(zhì)非央國企性價(jià)比更高;亦看好均好型龍頭標(biāo)的價(jià)值回歸。

事件：2023年12月14日晚北京、上海兩城出臺(tái)文件優(yōu)化調(diào)整地產(chǎn)政策，于2024年1月1日和2023年12月15日?qǐng)?zhí)行，涉及下調(diào)首、二套最低首付比例與房貸利率下限、優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等多項(xiàng)舉措。

中金觀點(diǎn)如下：

北上政策調(diào)整涵蓋多個(gè)維度，目前一線城市已完成兩大輪政策優(yōu)化。

北、上兩城房地產(chǎn)政策優(yōu)化涉及以下四方面：1)優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，單套建面上限均上調(diào)至144平米，上海取消價(jià)格要求，北京五環(huán)內(nèi)/五環(huán)到六環(huán)/六環(huán)外價(jià)格上限提升115%/105%/89%至8.5/6.5/4.5萬元/平米。2)下調(diào)購房貸款最低首付比例標(biāo)準(zhǔn)，首套下調(diào)5ppt至30%，二套核心區(qū)/非核心區(qū)均下調(diào)10/20ppt至50%/40%，取消普宅/非普宅首付比例差異;3)下調(diào)商業(yè)購房貸款利率下限，北京核心區(qū)/非核心區(qū)首套下調(diào)45/55BP至4.30%/4.20%、核心區(qū)/非核心區(qū)二套下調(diào)45/50BP至4.80%/4.75%，上海首套下調(diào)45BP至4.10%、核心區(qū)/非核心區(qū)二套下調(diào)75/85BP至4.50%/4.40%。4)北京將房貸最長貸款期限由25年恢復(fù)至30年。自7月政治局會(huì)議，一線城市均已開展兩輪及以上地產(chǎn)政策優(yōu)化，該行綜合評(píng)定目前政策可調(diào)整空間，由大至小依次為北、上、深、廣，其中前三城非核心區(qū)限購政策尚未優(yōu)化，仍可根據(jù)行業(yè)景氣度相機(jī)調(diào)整。

本輪政策調(diào)整有望提振當(dāng)?shù)厥袌鲱A(yù)期，并在全國視角下發(fā)揮火車頭作用。

該行認(rèn)為本輪北上兩城地產(chǎn)政策優(yōu)化是結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌龉┣箨P(guān)系變化的適時(shí)調(diào)整，尤其是普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)與貸款利率下限，切實(shí)降低居民購房融資成本及相關(guān)稅費(fèi)(如增值稅、個(gè)稅等)，并對(duì)合理需求予以金融支持、打開杠桿空間。北上兩城基本面扎實(shí)，上一輪“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策調(diào)整效果顯著優(yōu)于其他城市，加之本輪優(yōu)化維度豐富、力度較為充分，或?qū)⒅鸩脚まD(zhuǎn)自3Q23末以來北、上兩地樓市的下行預(yù)期，并企穩(wěn)修復(fù)。更為重要的是，過往周期經(jīng)驗(yàn)表明一線城市基本面改善對(duì)全國其他城市市場預(yù)期修復(fù)具有較強(qiáng)的引領(lǐng)作用，是判斷行業(yè)拐點(diǎn)到來的“晴雨表”，其中2011-2013年/2014-2016年地產(chǎn)小周期一線城市新房銷售面積同比轉(zhuǎn)正早于全國6/2個(gè)月，價(jià)格轉(zhuǎn)正早于2/6個(gè)月。

提示地產(chǎn)板塊配置價(jià)值。

開發(fā)商板塊已超跌出性價(jià)比，恰逢年尾年頭行業(yè)估值切換，建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)頭部標(biāo)的價(jià)值回歸的交易型機(jī)會(huì)。該行認(rèn)為優(yōu)質(zhì)非央國企性價(jià)比更高;該行亦看好均好型龍頭標(biāo)的價(jià)值回歸。短期內(nèi)行業(yè)貝塔或仍承壓，在實(shí)體市場穩(wěn)固企穩(wěn)前，自下而上可關(guān)注城中村政策進(jìn)展對(duì)相關(guān)概念股股價(jià)的催化，此外優(yōu)質(zhì)紅利股股息收益率已具備吸引力。

風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地及基本面修復(fù)不及預(yù)期;房企信用加速惡化。