民生證券：城中村改造細(xì)則的逐步落地 關(guān)注地方城投類(lèi)開(kāi)發(fā)商

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，民生證券發(fā)布研究報(bào)告稱(chēng)，隨著城中村改造細(xì)則的逐步落地，更多的利好政策如專(zhuān)項(xiàng)債額度及創(chuàng)新補(bǔ)償方案或?qū)⒉粩噌尫牛傮w銷(xiāo)售趨勢(shì)或向好，維持行業(yè)“推薦”評(píng)級(jí)。根據(jù)上海、廣州、杭州及合肥等地經(jīng)驗(yàn)，本輪城中村改造的投資主體和執(zhí)行主體或?qū)⒂傻胤絿?guó)資平臺(tái)承擔(dān)，建議關(guān)注地方城投類(lèi)開(kāi)發(fā)商城建發(fā)展(600266.SH)、珠江股份(600684.SH)、越秀地產(chǎn)(00123)、天地源(600665.SH)。

民生證券觀點(diǎn)如下：

城中村土地性質(zhì)為集體用地，具備多樣獨(dú)特性。

城鄉(xiāng)二元體制是城中村產(chǎn)生的制度基礎(chǔ);市場(chǎng)需求刺激了城中村的發(fā)展;集體經(jīng)濟(jì)強(qiáng)化了城中村的博弈能力。城中村建筑密度較高，通常利用露天空間進(jìn)行拓展建設(shè)，缺乏有效規(guī)劃;城中村的耕地大多已被征收，房產(chǎn)出租、村集體分紅以及經(jīng)營(yíng)性勞動(dòng)成為村民的主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源;城中村外來(lái)人口較多，異質(zhì)性強(qiáng)，流動(dòng)性高，存在明顯的社會(huì)分層現(xiàn)象;城中村仍保留了原有的農(nóng)村管理方式，即由村委會(huì)自治，土地產(chǎn)權(quán)歸集體所有，村集體承擔(dān)公共服務(wù)和社會(huì)保障的供給。

棚改拉動(dòng)超20萬(wàn)億元的投資，拉動(dòng)銷(xiāo)售面積合計(jì)11億平。

從2015年到2023年10月全國(guó)新增PSL規(guī)模達(dá)3.9萬(wàn)億元;2015年-2022年全國(guó)用于棚改的政府財(cái)政支出規(guī)模為1萬(wàn)億元;2018-2022年棚改專(zhuān)項(xiàng)債分別占當(dāng)年專(zhuān)項(xiàng)債額度的23%、33%、10.5%、12%和8%，合計(jì)規(guī)模達(dá)到1.9萬(wàn)億元;2018-2022年間用于棚改的PPP資金規(guī)模維持在2.3萬(wàn)億元-3.8萬(wàn)億元之間，總規(guī)模達(dá)到14.8萬(wàn)億元。根據(jù)中指研究院的測(cè)算，2015-2022年棚改拉動(dòng)銷(xiāo)售面積近11億平，其中2017-2019年拉動(dòng)銷(xiāo)售規(guī)模均超過(guò)10%，由此可見(jiàn)棚改規(guī)模及或貨幣化安置對(duì)于商品房銷(xiāo)售規(guī)模具有較大的影響。

城中村改造多項(xiàng)利好，運(yùn)作模式具備多樣性。

城中村改造可提升城鎮(zhèn)化水平、提升土地利用效率、促進(jìn)民生發(fā)展、擴(kuò)大內(nèi)需;根據(jù)拆遷比重不同劃分為拆除新建模式、拆整結(jié)合模式、整治提升模式;根據(jù)參與主體不同分為政府主導(dǎo)模式、市場(chǎng)主導(dǎo)模式、村集體主導(dǎo)模式;根據(jù)拆遷補(bǔ)償方式不同分為原住回遷、房票補(bǔ)償、貨幣化補(bǔ)償?shù)饶Ｊ健?/p>

預(yù)測(cè)本輪城中村改造將拉動(dòng)5.6萬(wàn)億元的總投及5.8萬(wàn)億元的銷(xiāo)售。

根據(jù)政府披露數(shù)據(jù)，該行對(duì)21個(gè)超特大城市的城中村/城市更新改造體量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，合計(jì)77525萬(wàn)㎡，基于此該行對(duì)已披露拆遷數(shù)據(jù)的城市按照披露數(shù)據(jù)核算，未披露數(shù)據(jù)城市按照20%的拆遷率進(jìn)行計(jì)算，合計(jì)11307萬(wàn)㎡的拆遷體量，改造升級(jí)體量66218萬(wàn)㎡，總投資額達(dá)56290億元;按照該行對(duì)不同城市拆遷后新建住宅的單價(jià)假設(shè)，且假設(shè)回遷率為20%，測(cè)算出可拉動(dòng)57654億元的商品房銷(xiāo)售。

風(fēng)險(xiǎn)提示：城改政策落地不及預(yù)期、城中村改造體量不及預(yù)期。