國金證券24年地產策略：基本面或仍承壓 城改和保障房是重要抓手

智通財經(jīng)APP獲悉，國金證券發(fā)布研究報告稱，2024年房地產基本面或仍承壓，預計2024年新開工面積為8.3億方，同比-11%，銷售面積仍延續(xù)下滑態(tài)勢，約為10.8億方，同比-6%;由于成交結構變化，預計2024年銷售均價同比+3%。該行表示“保障房+商品房”雙軌制的新發(fā)展模下，城改和保障房是重要抓手，且城改為保障房提供支撐。未來保障房和商品房兩套體系相互獨立又互為補充，預計商品住宅將回歸商品屬性，未來商品房的核心競爭力是好產品、好服務，房企競爭加劇行業(yè)加速分化。

投資建議：首推受益于城中村改造及行業(yè)K型分化雙重利好的改善型房企：越秀地產(00123)、招商蛇口(001979.SZ)、華潤置地(01109)等。其次推薦重點布局一二線、產品力強的改善型房企：建發(fā)國際集團(01908)等。同時該行看好國內代建龍頭綠城管理控股(09979)的成長空間及高性價比。

國金證券觀點如下：

市場銷售筑底與分化并存，土拍熱度低迷。

①2023年1-10月銷售面積、銷售額分別同比-7.8%、-4.9%，一線城市的銷售規(guī)模和價格更為堅挺;二手房銷量韌性強于新房，但價格下行壓力更大。②1-10月300城宅地累計供應同比-29.2%，累計成交同比-31.5%，各城土拍冷熱分化較大，多數(shù)城市的土拍重回價高者得。④1-10月新開工面積累計同比-23%，短期新開工面積或將維持低位;累計竣工面積同比+19%，政策推動下竣工更有保障。⑤1-10月房企到位資金累計同比-13.8%，已持續(xù)20個月為負，金融支持仍需加碼。

房企表現(xiàn)分化，優(yōu)質房企強者愈強。

①銷售端持續(xù)分化，優(yōu)質房企能夠逆勢增長。隨著出險房企加速出清，行業(yè)馬太效應加劇，優(yōu)質房企后續(xù)市占率有望持續(xù)提升。②投資端多數(shù)房企拿地強度下滑，優(yōu)質房企成拿地主力，拿地普遍聚焦核心高能級城市。③融資端行業(yè)債券發(fā)行規(guī)模持續(xù)低迷，2024年部分房企償債壓力猶存，行業(yè)流動性問題仍需持續(xù)關注。

供需支持政策齊發(fā)力，助力行業(yè)企穩(wěn)。

供給端：當前第二支箭持續(xù)推進，第三支箭已落地，首批三支消費REITs已注冊。10月中央金融工作會議定調一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求后，金融支持地產暖風頻吹，預計后續(xù)房企融資困境將邊際改善。需求端：7月24日政治局會議后房地產行業(yè)迎來政策風口，當前百城房貸利率已持續(xù)下降至歷史低位，各地的支持性政策組合拳密集出臺，多數(shù)城市已經(jīng)基本放開“四限”政策。

2024年基本面或仍承壓。

①新開工：考慮到房企可開工量和開工意愿受限，預計2024年新開工面積為8.3億方，同比-11%。②銷售：考慮到明年新開工進一步下滑使得新推貨量受限，預計2024年銷售面積仍延續(xù)下滑態(tài)勢，約為10.8億方，同比-6%;由于成交結構變化，預計2024年銷售均價同比+3%，對應2024年銷售金額為11.8萬億元，同比-3%。③竣工：考慮到領先3年的銷售面積有支撐和保交樓的延續(xù)，預計2024年竣工面積為10.0億方，同比+3%。④土地購置：由于近幾年拿地主體減少，土拍下滑，預計2024年土地購置費為3.7萬億元，同比-5%。⑤開發(fā)投資：由于土地購置情況及新開工表現(xiàn)承壓，預計2024年房地產開發(fā)投資總額10.6萬億元，同比-6%。

探索新發(fā)展模式，轉型雙軌制住房體系。

新加坡以公共組屋為主、私人住宅為輔的獨特住房體系，成功實現(xiàn)“居者有其屋”，居民家庭住房自有率達89.3%，居住在組屋的人口百分比達77%。我國正自上而下推進房地產新發(fā)展模式——建立“保障房+商品房”的雙軌制體系，規(guī)劃建設“三大工程”是新發(fā)展模式重要抓手。隨著新發(fā)展模式的推進，保障性住房將承擔更多民生任務，預計保障房的實物來源是新建保障房、存量房轉化;預計資金來源主要財政補貼、政策性銀行貸款、專項債和市場化資金;預計35個大城市年均新增保障房規(guī)模約300萬套。城中村改造作為新發(fā)展模式的重要一環(huán)，預計每年拉動房地產開發(fā)投資4941億元，給商品房市場帶來3113億元的購買力。

風險提示：寬松政策對市場提振不佳;三四線城市恢復力度弱;多家房企出現(xiàn)債務違約。