中指研究院：2024年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售規(guī)模仍有下行壓力

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，12月7日，中指研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，2023年，“房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”定調(diào)樓市，各級(jí)政府部門(mén)頻繁優(yōu)化樓市政策力促房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，政策環(huán)境已接近2014年最寬松階段，但居民收入預(yù)期弱、房?jī)r(jià)下跌預(yù)期仍在等因素依然制約著市場(chǎng)修復(fù)節(jié)奏，新房市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)未改，核心城市政策效果持續(xù)性不足。以?xún)r(jià)換量下，重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)表現(xiàn)好于新房。

展望2024年，房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)仍依賴(lài)于購(gòu)房者預(yù)期能否修復(fù)，供求兩端政策仍有發(fā)力空間，“三大工程”將是政策發(fā)力主要方向，預(yù)計(jì)將對(duì)明年穩(wěn)投資起到重要作用，同時(shí)也會(huì)對(duì)銷(xiāo)售恢復(fù)、穩(wěn)定預(yù)期起到積極作用。整體來(lái)看，2024年新房銷(xiāo)售市場(chǎng)依然面臨調(diào)整壓力，若經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)、置業(yè)意愿改善，疊加城中村改造如期推進(jìn)，銷(xiāo)售規(guī)?；蚩蓪?shí)現(xiàn)小幅增長(zhǎng)。在銷(xiāo)售市場(chǎng)修復(fù)緩慢影響下，全國(guó)新開(kāi)工、投資下行態(tài)勢(shì)或難改。

（1）房?jī)r(jià)：1-11月，百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.16%，主要受政策管控及部分優(yōu)質(zhì)改善樓盤(pán)入市帶動(dòng)等因素影響，新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。1-11月，百城二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌3.00%，跌幅較去年同期擴(kuò)大2.45個(gè)百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)走勢(shì)持續(xù)低迷，至11月，已連續(xù)19個(gè)月環(huán)比下跌，連續(xù)6個(gè)月環(huán)比下跌的城市數(shù)量超90個(gè)。

（2）市場(chǎng)供求：1-11月，重點(diǎn)100城新建商品住宅銷(xiāo)售面積同比下降約5%，1-10月重點(diǎn)15城二手房銷(xiāo)售規(guī)模同比增長(zhǎng)35%。全年來(lái)看，受疫情后需求集中釋放帶動(dòng)，一季度市場(chǎng)升溫明顯，年中量?jī)r(jià)出現(xiàn)回落，市場(chǎng)表現(xiàn)低迷，8月底中央及各級(jí)政府加大政策托底力度，9-10月新房銷(xiāo)售同比降幅有所收窄，但政策效果持續(xù)性不足，年末市場(chǎng)仍舊面臨下行壓力。50個(gè)代表城市商品住宅批準(zhǔn)上市面積同比下降超10%，可售面積小幅回落但仍處高位，短期庫(kù)存出清周期延長(zhǎng)至19.5個(gè)月。

（3）需求結(jié)構(gòu)：2023年以來(lái)，改善性住房需求仍為新房市場(chǎng)關(guān)鍵支撐，30個(gè)代表城市中多數(shù)城市套總價(jià)均值、中位數(shù)和各價(jià)位門(mén)檻值均高于上年同期。面積段來(lái)看，90-120平方米產(chǎn)品仍占據(jù)市場(chǎng)主流地位，伴隨著各城市逐漸取消或優(yōu)化樓市調(diào)控政策，再改、高端改善需求得以釋放，改善市場(chǎng)表現(xiàn)出一定韌性。

（4）土地市場(chǎng)：1-11月，全國(guó)300城住宅用地推出、成交面積同比分別下降21.5%、28.0%，僅部分城市或個(gè)別地塊熱度較高，整體低迷態(tài)勢(shì)未改。重點(diǎn)22城方面，優(yōu)質(zhì)地塊成交量增加，央國(guó)企為拿地主力，拿地金額占比達(dá)50%，民企投資力度仍不足。至11月末，除北京、上海、深圳外，多數(shù)城市已取消土地最高限價(jià)，但僅少量核心城市優(yōu)質(zhì)地塊拍出高溢價(jià)，整體熱度仍較低。

（5）政策展望：需求端，未來(lái)京滬有望降低二套房首付比例，降低房貸利率，優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，降低交易稅費(fèi)等，此外，一線城市按照因區(qū)施策的方式優(yōu)化郊區(qū)限購(gòu)也存在可能；核心二線城市中預(yù)計(jì)將有更多城市全面取消限購(gòu)；更多低能級(jí)城市或通過(guò)發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等方式促進(jìn)購(gòu)房需求釋放。供給端，企業(yè)端資金支持政策有望繼續(xù)細(xì)化落實(shí)，企業(yè)融資環(huán)境有望得到改善；“保交樓”資金和配套舉措或進(jìn)一步跟進(jìn)，各地土拍規(guī)則預(yù)計(jì)將繼續(xù)放寬；另外，“三大工程”建設(shè)相關(guān)政策有望加速落地。

（6）市場(chǎng)展望：根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”測(cè)算，2024年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷(xiāo)售規(guī)模仍有下行壓力，新開(kāi)工面積、開(kāi)發(fā)投資或繼續(xù)回落”的特點(diǎn)。中性情形下，預(yù)計(jì)2024年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降4.9%，樂(lè)觀情形下，2024年，宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)，居民置業(yè)意愿有所好轉(zhuǎn)，疊加城中村改造如期推進(jìn)，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積或可實(shí)現(xiàn)小幅增長(zhǎng)。而新開(kāi)工、投資受多項(xiàng)不利因素影響，或?qū)⒀永m(xù)下行態(tài)勢(shì)。中性情形下，2024年新開(kāi)工面積同比降幅在10%左右，新開(kāi)工規(guī)模低于9億平方米；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比下降6.1%。

01 2023年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總結(jié)

1.價(jià)格水平

改善型樓盤(pán)入市帶動(dòng)1-11月百城新房?jī)r(jià)格累計(jì)微漲0.16%；前11月二手房?jī)r(jià)格累計(jì)下跌3%，全年維持跌勢(shì)，超九成城市價(jià)格下跌

圖：2021年以來(lái)百城新建住宅、二手住宅價(jià)格環(huán)比變化

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

新建住宅方面，2023年1-11月百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.16%，受政策管控及部分優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目入市帶動(dòng)，自9月起房?jī)r(jià)月度環(huán)比微幅上漲。具體來(lái)看，年初在疫情防控全面解除、降首付、降利率等樓市利好政策帶動(dòng)下，積壓購(gòu)房需求積極釋放，市場(chǎng)信心短暫修復(fù)；隨著積壓需求釋放完畢，年中新房市場(chǎng)活躍度下滑，房?jī)r(jià)亦重新進(jìn)入下行通道；8月多部委落地樓市優(yōu)化舉措，隨后房企也為備戰(zhàn)“金九銀十”積極推貨，受部分優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目入市帶動(dòng)，9-11月百城新房?jī)r(jià)格環(huán)比呈小幅上漲態(tài)勢(shì)。單11月來(lái)看，百城新建住宅均價(jià)16203元/平方米，環(huán)比上漲0.05%。

二手住宅方面，2023年1-11月，百城二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌3.00%，年初二手房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅短暫收窄后，年中房?jī)r(jià)進(jìn)入加速下行通道。具體來(lái)看，2023年初，受積壓購(gòu)房需求釋放影響，二手房成交保持較高活躍度，帶動(dòng)百城二手住宅價(jià)格環(huán)比跌幅短暫收窄；年中市場(chǎng)下行壓力加大，房?jī)r(jià)跌幅有所擴(kuò)大，9月“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后，換房需求推動(dòng)重點(diǎn)城市二手房掛牌量走高，房?jī)r(jià)下行探底趨勢(shì)更為明顯。11月，百城二手住宅均價(jià)15400元/平方米，環(huán)比下跌0.56%，已連跌19個(gè)月環(huán)比下跌。

圖：2021年以來(lái)百城新建住宅、二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量變化

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

從漲跌城市個(gè)數(shù)看，2023年1-11月，新建住宅價(jià)格累計(jì)下跌城市數(shù)量為64個(gè)，月度環(huán)比下跌城市數(shù)量基本保持在40-50個(gè)的區(qū)間。1-11月，二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌城市數(shù)量為97個(gè)，價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量則呈先降后升態(tài)勢(shì)。3月，二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量下降至68個(gè)，4月起下跌城市數(shù)量整體呈持續(xù)增加態(tài)勢(shì)，11月百城二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量增至99個(gè)，已連續(xù)6個(gè)月超90城，二手房?jī)r(jià)格呈普跌態(tài)勢(shì)。

2.成交規(guī)模

1-11月重點(diǎn)100城新房成交面積同比下降約5%，年末或延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)

全國(guó)：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年1-10月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為9.3億平方米，同比下降7.8%，商品房銷(xiāo)售額為9.7萬(wàn)億元，同比下降4.9%，其中商品住宅銷(xiāo)售面積同比下降6.8%，銷(xiāo)售額同比下降3.7%。1-10月，現(xiàn)房銷(xiāo)售2.0億平方米，同比增長(zhǎng)15.6%，表現(xiàn)明顯好于期房，從占比上看，現(xiàn)房銷(xiāo)售面積占總銷(xiāo)售面積的比重為21.5%，較2022年末提升4.2個(gè)百分點(diǎn)。

圖：2016年至2023年100個(gè)代表城市新建商品住宅1-11月月均銷(xiāo)售面積及同比走勢(shì)

圖：2019年以來(lái)100個(gè)代表城市新建商品住宅月度銷(xiāo)售面積走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

重點(diǎn)100城：2023年1-11月，重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積同比下降約5%，絕對(duì)規(guī)模為2016年以來(lái)同期最低水平。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2023年1-11月，重點(diǎn)100城新建商品住宅月均銷(xiāo)售面積約2861萬(wàn)平方米，同比下降4.6%。具體來(lái)看，受疫情后需求集中釋放帶動(dòng)，年初市場(chǎng)升溫明顯，疊加低基數(shù)效應(yīng)，1-4月銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)23%，年中量?jī)r(jià)出現(xiàn)回落，市場(chǎng)表現(xiàn)低迷，8月末以來(lái)，多個(gè)核心城市陸續(xù)落地執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”、優(yōu)化限購(gòu)和限售政策，政策環(huán)境已接近2014年最寬松階段，但居民預(yù)期仍未能明顯改善，政策帶動(dòng)效果較為有限，9、10月重點(diǎn)城市銷(xiāo)售面積環(huán)比小幅回升，但同比仍有較大降幅。進(jìn)入11月，購(gòu)房者置業(yè)情緒繼續(xù)走弱，重點(diǎn)城市銷(xiāo)售面積環(huán)比下降約8%，同比下降約14%，年末市場(chǎng)仍舊面臨下行壓力。

圖：2016至2023年各梯隊(duì)代表城市商品住宅1-11月月均成交面積及同比走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

1-11月，從不同梯隊(duì)城市來(lái)看，代表城市中，一線城市新建商品住宅累計(jì)銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)，二線、三四線城市同比均下降。

據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2023年1-11月，一線城市新建商品住宅月均成交67萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約3%。其中，上海、廣州在低基數(shù)下，累計(jì)銷(xiāo)售面積同比分別增長(zhǎng)10.9%、1.3%，而北京、深圳累計(jì)銷(xiāo)售面積同比下降，深圳同比下降11.1%。

二線代表城市商品住宅月均成交46萬(wàn)平方米，同比下降2.3%，成交規(guī)模仍處2016年以來(lái)同期最低水平。在低基數(shù)影響及部分規(guī)模較大城市集中備案的帶動(dòng)下，10月二線代表城市銷(xiāo)售面積同比降幅明顯收窄，但進(jìn)入11月，多個(gè)城市市場(chǎng)活躍度轉(zhuǎn)弱，政策效果持續(xù)性不足。

三四線代表城市在進(jìn)入四季度后，累計(jì)同比降幅持續(xù)擴(kuò)大，多數(shù)城市市場(chǎng)調(diào)整壓力較大，部分城市如惠州、鎮(zhèn)江等，在低基數(shù)下累計(jì)銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)，但絕對(duì)規(guī)模仍處近年同期較低水平，市場(chǎng)情緒延續(xù)低迷態(tài)勢(shì)。

圖：2019年以來(lái)15個(gè)代表城市二手住宅月度成交面積走勢(shì)

圖：2022年以來(lái)11個(gè)代表城市二手住宅周度成交套數(shù)走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

二手房市場(chǎng)維持一定活躍度，在政策顯效以及低基數(shù)下銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)。2023年1-10月，15個(gè)代表城市二手住宅累計(jì)成交面積約11670萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.4%，絕對(duì)規(guī)模處在2019年以來(lái)同期較高位，僅次于2021年同期。上半年二手房市場(chǎng)運(yùn)行節(jié)奏與新房基本一致，但受去年末需求積壓及購(gòu)房者對(duì)期房交付的擔(dān)憂影響，年初重點(diǎn)城市二手房銷(xiāo)售增幅明顯，1-5月銷(xiāo)售同比增幅近70%，年中同樣市場(chǎng)熱度下降，9-10月，在政策優(yōu)化帶動(dòng)及低基數(shù)下，二手房市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)較好，同比延續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，10月重點(diǎn)城市二手房成交面積同比增長(zhǎng)超30%。進(jìn)入11月，二手房市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，在低基數(shù)下同比維持增長(zhǎng)。11月前四周重點(diǎn)城市周均成交套數(shù)較10月周均增長(zhǎng)17.0%，較去年同期增長(zhǎng)24.1%，二手房市場(chǎng)保持一定活躍度。

3.需求結(jié)構(gòu)

多個(gè)城市新房套總價(jià)上漲，中高總價(jià)段占比提升，改善性住房需求仍是重要支撐

圖：2023年1-10月30個(gè)代表城市套總價(jià)均值和中位數(shù)同比變化圖

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

2023年1-10月，30個(gè)代表城市中16城套總價(jià)均值、中位數(shù)同比均上漲，8城套總價(jià)均值、中位數(shù)均下降，其中北京、合肥、成都、東莞等城市漲幅較為突出。主要原因在于：一是，房地產(chǎn)行業(yè)出清仍在持續(xù)，個(gè)別房企風(fēng)險(xiǎn)暴露，消費(fèi)者購(gòu)房信心不足，剛需置業(yè)群體觀望情緒未見(jiàn)明顯好轉(zhuǎn)，改善產(chǎn)品入市帶動(dòng)改善性住房需求釋放，帶動(dòng)套總價(jià)上漲。二是，年內(nèi)首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降低二套商貸利率等政策不斷落地，也進(jìn)一步促進(jìn)改善性住房需求釋放。

多個(gè)重點(diǎn)城市中高總價(jià)段成交套數(shù)同比增長(zhǎng)、占比提升，低總價(jià)段成交套數(shù)同比有所下降。北京、上海、成都、長(zhǎng)沙等城市中高總價(jià)段成交占比提升態(tài)勢(shì)延續(xù)，其中北京1-10月500-1000萬(wàn)總價(jià)段成交套數(shù)同比增長(zhǎng)29.3%，占比提升8.7個(gè)百分點(diǎn)，而500萬(wàn)以下產(chǎn)品成交套數(shù)同比下降16.2%，占比下降8.8個(gè)百分點(diǎn)。成都250-500萬(wàn)、500萬(wàn)以上總價(jià)段的項(xiàng)目成交套數(shù)在低基數(shù)下同比增長(zhǎng)均超三成，占比分別提升8.1個(gè)、2.1個(gè)百分點(diǎn)。

圖：2023年1-10月30個(gè)代表城市各面積段住宅銷(xiāo)售套數(shù)占比

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

從成交面積段來(lái)看，90-120平方米產(chǎn)品仍是新房市場(chǎng)需求主力。與上年同期相比，30個(gè)代表城市中，16個(gè)城市120平方米以上新房成交套數(shù)占比提升，18個(gè)城市120-144平方米成交套數(shù)占比有所增長(zhǎng)，其中合肥、西安、成都等核心二線城市增加明顯。另外，隨著越來(lái)越多的新房產(chǎn)品定位于滿足改善性住房需求，30個(gè)代表城市中半數(shù)城市90平米以下面積段產(chǎn)品成交占比下降。

4.供求關(guān)系

市場(chǎng)供需兩端均走弱，可售面積回落但仍處高位，出清周期延長(zhǎng)至19.5個(gè)月

全國(guó)：房屋新開(kāi)工面積同比降幅仍較大，施工面積同比延續(xù)下降趨勢(shì)。2023年1-10月，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積為7.9億平方米，同比下降23.2%，降幅較1-9月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)房屋施工面積為82.3億平方米，同比下降7.3%。全國(guó)房屋竣工面積為5.5億平米，同比增長(zhǎng)19.0%，2023年“保交樓”工作持續(xù)推進(jìn)，竣工保持修復(fù)態(tài)勢(shì)，今年以來(lái)單月竣工面積同比持續(xù)保持增長(zhǎng)。

圖：2016年至2023年50個(gè)代表城市商品住宅1-11月月均批準(zhǔn)上市面積走勢(shì)

圖：2019年以來(lái)50個(gè)代表城市商品住宅批準(zhǔn)上市面積走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

重點(diǎn)城市：房企供貨能力、供貨意愿不足，50個(gè)代表城市商品住宅批準(zhǔn)上市面積同比下降超10%。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2023年1-11月，50個(gè)代表城市商品住宅月均批準(zhǔn)上市面積接近1600萬(wàn)平方米，同比下降約10%（同口徑銷(xiāo)售面積同比下降約4%），供給端表現(xiàn)整體偏弱。具體來(lái)看，上半年在較低基數(shù)下供應(yīng)規(guī)模同比小幅增長(zhǎng)約2%；但進(jìn)入三季度后，受銷(xiāo)售低迷影響，同時(shí)受限于前期拿地縮量，房企推售積極性、推售能力均偏弱，新房批準(zhǔn)上市面積同比降幅較大，7月以來(lái)，單月批準(zhǔn)上市面積同比降幅均超20%。進(jìn)入11月，在沖刺全年業(yè)績(jī)目標(biāo)下，房企加快項(xiàng)目供貨節(jié)奏，50個(gè)代表城市批準(zhǔn)上市面積環(huán)比由降轉(zhuǎn)增，環(huán)比增長(zhǎng)超三成，但同比下降仍超20%。

銷(xiāo)供比方面，供需均走弱背景下，重點(diǎn)50城整體表現(xiàn)供小于求。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2023年1-11月，50個(gè)代表城市商品住宅月均新增供應(yīng)接近1600萬(wàn)平方米，同期月均成交面積為1965萬(wàn)平方米，銷(xiāo)供比為1.23，高于去年同期水平。其中，一季度為1.47，二季度為1.14，三季度為1.04，11月供應(yīng)回升但仍偏弱，銷(xiāo)供比為1.16，供小于求態(tài)勢(shì)未改。

圖：2017年以來(lái)50個(gè)代表城市商品住宅可售面積與出清周期

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

受供給端表現(xiàn)整體偏弱影響，截至11月末，50個(gè)代表城市商品住宅可售面積約3.4億平方米，較2022年底下降9.4%，但規(guī)模仍處在近年高位。出清周期方面，截至2023年11月末，按近6個(gè)月月均銷(xiāo)售面積計(jì)算，重點(diǎn)50城短期庫(kù)存出清周期為19.5個(gè)月，較2022年末延長(zhǎng)1.4個(gè)月，其中三四線代表城市短期庫(kù)存出清周期達(dá)28.1個(gè)月，短期庫(kù)存去化壓力大。

5.土地供求

300城住宅用地成交面積同比下降近30%，央國(guó)企仍是拿地主力，年底多地取消地價(jià)上限，土拍分化加劇

據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2023年1-11月，全國(guó)300城住宅用地供求規(guī)模同比降幅均在兩成以上，其中推出5.7億平方米，同比下降21.5%；成交3.4億平方米，同比下降28.0%，絕對(duì)規(guī)模為近十年同期最低位，土拍整體低迷態(tài)勢(shì)未改。為提高房企參拍意愿，各地政府不斷調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，帶動(dòng)成交樓面均價(jià)同比上漲8.8%。

流拍撤牌方面，全國(guó)住宅用地流拍撤牌宗數(shù)及流拍撤牌率延續(xù)下降趨勢(shì)。究其原因，一方面是今年多地政府在土地出讓前，發(fā)布擬出讓土地清單供房企提前決策，減小地塊流拍可能性；另一方面是繼續(xù)加大核心區(qū)或優(yōu)質(zhì)地塊力度，提高項(xiàng)目去化確定性。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2023年1-11月，全國(guó)流拍地塊數(shù)量共計(jì)2961宗，撤牌454宗，流拍撤牌率22.9%，較去年同期下降6.9個(gè)百分點(diǎn)，但流拍撤牌率整體仍偏高。

表：2023年1-11月各梯隊(duì)城市住宅用地供求情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

各線城市推出和成交規(guī)模同比均下降，三四線城市推出面積降幅明顯。推出方面，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2023年1-11月，二線、三四線城市住宅用地推出面積同比降幅均在兩成左右，一線城市降幅相對(duì)較小。成交方面，房企投資仍趨審慎等因素影響下，各線城市成交面積同比下降均近三成，土地出讓金亦呈不同程度下降。

樓面價(jià)方面，受核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊成交占比提升影響，各線城市均呈現(xiàn)不同程度上漲。一線城市土拍情緒整體較穩(wěn)，成交樓面均價(jià)上漲8.6%，其中北京、上海今年以來(lái)多宗地塊競(jìng)拍至地價(jià)上限，而廣州、深圳房企競(jìng)爭(zhēng)程度相對(duì)較弱，廣州部分地塊甚至流拍。二線城市今年持續(xù)推出優(yōu)質(zhì)地塊，成交樓面均價(jià)整體上漲10.3%，10月以來(lái)濟(jì)南、合肥、成都、福州相繼有地塊競(jìng)拍出較高溢價(jià)率。三四線城市中，多數(shù)城市土地市場(chǎng)低迷，在部分城市如東莞、佛山、常州、鹽城等優(yōu)質(zhì)地塊帶動(dòng)下成交樓面均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲6.3%。

表：2023年1-11月22城兩集中住宅用地成交情況（市本級(jí)，萬(wàn)㎡，億元）

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

土拍熱度方面，2023年在新房銷(xiāo)售端修復(fù)緩慢影響下，房企拿地力度及策略并未轉(zhuǎn)變。北京、上海、杭州仍是房企拿地重心，多宗地塊觸頂，杭州、上海地價(jià)達(dá)上限占比在六成左右；成都、合肥、廈門(mén)、廣州、寧波等地，房企向優(yōu)質(zhì)板塊側(cè)重，這些地塊普遍競(jìng)爭(zhēng)激烈，帶動(dòng)城市整體地塊達(dá)上限占比超三成。天津、蘇州、南京、青島、重慶等地，大多數(shù)區(qū)域新房銷(xiāo)售市場(chǎng)調(diào)整壓力較大，僅個(gè)別地塊房企關(guān)注度較高。無(wú)錫、鄭州、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等地，短期土地市場(chǎng)低迷態(tài)勢(shì)未改，出讓地塊均底價(jià)成交。

另外，據(jù)媒體報(bào)道，9月底，自然資源部已給各省市自然資源主管部門(mén)下發(fā)文件，其中包含建議取消土地拍賣(mài)中的地價(jià)限制等內(nèi)容。截至11月末，22城中有18城已實(shí)際落實(shí)“取消土地限價(jià)”，北上深尚未調(diào)整，寧波溢價(jià)率上限由15%上調(diào)至30%。從土拍表現(xiàn)來(lái)看，取消限價(jià)帶動(dòng)少量核心城市優(yōu)質(zhì)地塊土拍升溫。10月30日，濟(jì)南成交10宗土地中，有3宗溢價(jià)率超50%。11月15日，成都成交7宗地中，1宗地溢價(jià)率達(dá)30%，1宗溢價(jià)率17%，其余多底價(jià)成交；30日，成都出讓5宗地中，天府新區(qū)麓湖地塊溢價(jià)率達(dá)61%，由潤(rùn)達(dá)豐地產(chǎn)獲取，其余地塊均底價(jià)成交。

圖：22城2022年-2023年1-11月高溢價(jià)住宅用地成交規(guī)模對(duì)比情況（市本級(jí)）

注：高溢價(jià)率地塊統(tǒng)計(jì)口徑為按成交溢價(jià)率高于10%統(tǒng)計(jì)，武漢、濟(jì)南、杭州、上海部分地塊溢價(jià)率上限低于10%的，如果觸頂成交，則也統(tǒng)計(jì)在內(nèi)。數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

優(yōu)質(zhì)地塊推出帶動(dòng)半數(shù)城市高溢價(jià)地塊成交同比增長(zhǎng)，未來(lái)改善型樓盤(pán)供應(yīng)增加或?qū)π路渴袌?chǎng)形成一定支撐。在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，能夠引起房企積極競(jìng)拍，并高溢價(jià)成交的地塊多為核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊，根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，2023年1-11月，22城高溢價(jià)率地塊成交規(guī)模2538萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.7%。具體城市來(lái)看，天津、濟(jì)南、廣州、蘇州、廈門(mén)、福州低基數(shù)影響下，高溢價(jià)地塊成交規(guī)模同比增幅均超100%；成都今年加大核心區(qū)供地力度，高溢價(jià)地塊成交面積同比增幅亦超100%；北京、上海、杭州土拍表現(xiàn)穩(wěn)定，呈不同程度增長(zhǎng)。若2023年成交的優(yōu)質(zhì)地塊明年逐漸入市，有望對(duì)部分城市新房銷(xiāo)售提供一定支撐。

拿地企業(yè)方面，根據(jù)中指統(tǒng)計(jì)，今年截至11月末，22城集中供地累計(jì)拿地金額中，央國(guó)企占比50%，較去年全年提升13個(gè)百分點(diǎn)；地方國(guó)資占比23%，較去年全年下降19個(gè)百分點(diǎn)；民企占比剛過(guò)兩成，較去年提升6個(gè)百分點(diǎn)。

今年以來(lái)，央國(guó)企拿地金額占比提升明顯，地方國(guó)資托底乏力。一方面，2023年地方政府財(cái)政壓力較大，疊加受去年10月“財(cái)政部嚴(yán)禁通過(guò)舉債儲(chǔ)備土地，不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口”影響，地方平臺(tái)拿地現(xiàn)象減少。另一方面，市場(chǎng)下行期，央國(guó)企資金優(yōu)勢(shì)凸顯，尤其是北京、上海熱點(diǎn)城市，央國(guó)企拿地金額占比較高；蘇州、青島、武漢央國(guó)企拿地占比較去年全年均提升20個(gè)百分點(diǎn)以上。

6.開(kāi)發(fā)投資

1-10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比下降9.3%，降幅持續(xù)擴(kuò)大

圖：2014年以來(lái)房地產(chǎn)和住宅累計(jì)開(kāi)發(fā)投資及其同比增速

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中指數(shù)據(jù)CREIS

全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比自2022年4月起連續(xù)下降，2023年以來(lái)降幅整體呈現(xiàn)擴(kuò)大態(tài)勢(shì)。2023年1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為9.6萬(wàn)億元，同比下降9.3%。單月來(lái)看，年初投資額同比降幅較去年底有所收窄，但隨著市場(chǎng)再度轉(zhuǎn)弱后，開(kāi)發(fā)投資額單月同比降幅再度擴(kuò)大，5月以來(lái)同比降幅均超10%。

2023年以來(lái)房企到位資金同比延續(xù)下降趨勢(shì)，1-10月各項(xiàng)資金來(lái)源同比均降。2023年1-10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金為10.7萬(wàn)億元，同比下降13.8%。其中，國(guó)內(nèi)貸款為1.3萬(wàn)億元，同比下降11.0%；自籌資金為3.5萬(wàn)億元，同比下降21.4%；定金及預(yù)收款為3.7萬(wàn)億元，同比下降10.4%；個(gè)人按揭貸款為1.9萬(wàn)億元，同比下降7.6%。

02 2024年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望

1.經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境

宏觀環(huán)境：2024年經(jīng)濟(jì)增速或放緩，跨周期與逆周期調(diào)節(jié)政策有望進(jìn)一步發(fā)力

2023年前三季度，我國(guó)GDP同比增長(zhǎng)5.2%，預(yù)計(jì)全年5%左右的增長(zhǎng)目標(biāo)能夠順利實(shí)現(xiàn)，但“三駕馬車(chē)”中，近幾個(gè)月出口同比增速持續(xù)收窄，單月同比保持下降態(tài)勢(shì)；固定資產(chǎn)投資同比增速也收窄至2.9%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資降幅仍在擴(kuò)大。展望2024年，全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，外需或延續(xù)低迷態(tài)勢(shì)，“一帶一路”對(duì)我國(guó)出口的帶動(dòng)作用有望繼續(xù)顯現(xiàn)，而疫情帶來(lái)的疤痕效應(yīng)仍在，消費(fèi)超預(yù)期走強(qiáng)概率較低，穩(wěn)投資的必要性更加強(qiáng)烈。2023年10月底中央金融工作會(huì)議提出要“始終保持貨幣政策的穩(wěn)健性，更加注重做好跨周期和逆周期調(diào)節(jié)，充實(shí)貨幣政策工具箱”，預(yù)計(jì)未來(lái)貨幣政策將進(jìn)一步發(fā)力穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，財(cái)政政策亦有望協(xié)同跟進(jìn)，更好地釋放經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)撃堋?/p>

政策環(huán)境：“供求關(guān)系發(fā)生重大變化”定調(diào)下，預(yù)計(jì)各地將繼續(xù)優(yōu)化樓市政策，“三大工程”配套措施有望加速落地

7月24日中央政治局會(huì)議提出“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)”，這一重大判斷為房地產(chǎn)市場(chǎng)定調(diào)，此后多部委明確房地產(chǎn)政策優(yōu)化方向，各地政策持續(xù)落地。根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，今年截至11月，已有200余省市（縣）出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策超600次，多數(shù)城市限制性政策完全放開(kāi)。

表：2023年樓市政策基調(diào)及各部委落實(shí)的相關(guān)政策

資料來(lái)源：中指研究院綜合整理

中央層面，2023年2月，《求是》雜志發(fā)表習(xí)近平總書(shū)記《當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作的幾個(gè)重大問(wèn)題》文章，強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位，并提出“深入研判房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系和城鎮(zhèn)化格局等重大趨勢(shì)性、結(jié)構(gòu)性變化，抓緊研究中長(zhǎng)期治本之策”。兩會(huì)政府工作報(bào)告亦強(qiáng)調(diào)“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)”“加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)”“支持剛性和改善性住房需求”。4月，中央政治局會(huì)議召開(kāi)，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作，針對(duì)房地產(chǎn)的關(guān)鍵詞“房住不炒”“因城施策”“支持剛性和改善性住房需求”“保交樓”“房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式”均延續(xù)了此前提法，房地產(chǎn)政策環(huán)境整體保持寬松。

7月，中央政治局會(huì)議為房地產(chǎn)定調(diào)，一是明確提出“我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，二是進(jìn)一步明確推進(jìn)城中村改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施以及規(guī)劃建設(shè)保障性住房。在此背景下，過(guò)去供不應(yīng)求階段出臺(tái)的調(diào)控政策需要適時(shí)調(diào)整優(yōu)化，為監(jiān)管部門(mén)以及各地優(yōu)化樓市政策打開(kāi)了空間。8月底以來(lái)，多部委積極表態(tài)并出臺(tái)具體措施，各地的限制性政策也逐步放松，房地產(chǎn)行業(yè)真正迎來(lái)政策底。

10月30日至31日，中央金融工作會(huì)議明確“促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等‘三大工程’建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式?！?/p>

圖：2022年以來(lái)各地因城施策頻次

表：2023年以來(lái)主要政策類(lèi)型出臺(tái)頻次對(duì)比

注：合計(jì)列中一條政策可能覆蓋多個(gè)維度。資料來(lái)源：中指研究院綜合整理

地方層面，8月底以來(lái)，各地頻繁出臺(tái)政策利好，北上廣深落實(shí)首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”，9月政策頻次達(dá)去年四季度以來(lái)單月最高水平。限購(gòu)方面，南京、合肥、濟(jì)南、青島等14個(gè)二線城市全面取消限購(gòu)政策，另有多個(gè)二線城市從優(yōu)化購(gòu)房套數(shù)、優(yōu)化限購(gòu)范圍、放松購(gòu)房限制條件等方式放松限購(gòu)。一線城市中，廣州放松近郊限購(gòu)。

限貸方面，各地積極落實(shí)差別化住房信貸政策，多數(shù)城市商貸已執(zhí)行首套20%，二套30%的首付比例，并調(diào)整二套房貸利率下限至LPR+20BP，部分核心二線城市如杭州首付比例降至首套25%、二套35%。一線城市中，廣州、深圳商貸首付比例均已降至首套30%、二套40%。另外，全國(guó)多數(shù)城市均已執(zhí)行首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，2023年以來(lái)近30城降低或取消了限售年限要求；深圳、成都、合肥等十余城已對(duì)限價(jià)政策進(jìn)行優(yōu)化；同時(shí)全國(guó)超30城明確實(shí)行房票安置，一線城市中廣州明確提出探索房票安置政策機(jī)制。

表：2023年地方房地產(chǎn)寬松政策匯總（不完全統(tǒng)計(jì)）

資料來(lái)源：中指研究院綜合整理

與此同時(shí)，各地支持力度也在持續(xù)增強(qiáng)，如鄭州支持非住宅改建租賃住房，指出租賃住房運(yùn)營(yíng)年限期滿后，符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，可改變土地性質(zhì)作為普通住宅銷(xiāo)售；武漢發(fā)布通知強(qiáng)調(diào)要盤(pán)活企業(yè)資產(chǎn)、加快盤(pán)活存量用地，明確對(duì)已出讓尚未建設(shè)的存量用地，政府可組織開(kāi)展土地收回和規(guī)劃優(yōu)化，并重新供應(yīng)等。此外，部分城市加快落實(shí)中央部署，城中村改造政策也不斷落地。10月，廣州審議通過(guò)了《廣州市城市更新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃（2021-2035年）》《廣州市城中村改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃（2021-2035年）》，11月，《廣州市城中村改造條例（草案修改稿·征求意見(jiàn)稿）》向社會(huì)各界公開(kāi)征求意見(jiàn)，為城中村改造的加快推進(jìn)提供保障。

除了以上政策舉措外，部分城市亦從優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)（如11月深圳取消了實(shí)際成交總價(jià)低于750萬(wàn)元的要求）、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管、加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度、降低中介費(fèi)率、降低增值稅免征年限等方面完善政策工具箱，力促剛性和改善性住房需求釋放。

整體來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷以及行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的積聚對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)、金融系統(tǒng)的穩(wěn)定均帶來(lái)了不利影響，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤(pán)至關(guān)重要。在7.24中央政治局會(huì)議提出要“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)”的重要背景下，過(guò)去市場(chǎng)過(guò)熱階段出臺(tái)的限制性政策正在逐步退出或優(yōu)化。

表：核心一二線城市限購(gòu)及限貸政策現(xiàn)狀（截至11月）

資料來(lái)源：中指研究院綜合整理

從政策趨勢(shì)上看，需求端，降低購(gòu)房成本、降低購(gòu)房門(mén)檻仍是政策優(yōu)化聚焦點(diǎn)，未來(lái)一線城市政策或繼續(xù)優(yōu)化，京滬有望降低二套房首付比例，降低房貸利率，優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，降低交易稅費(fèi)等，此外，一線城市按照因區(qū)施策的方式優(yōu)化郊區(qū)限購(gòu)也存在可能；核心二線城市有望進(jìn)一步放松限購(gòu)政策，預(yù)計(jì)將有更多城市全面取消限購(gòu)；更多低能級(jí)城市或通過(guò)發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等方式促進(jìn)購(gòu)房需求釋放。

企業(yè)端，政策仍將側(cè)重緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力、防控風(fēng)險(xiǎn)上，金融機(jī)構(gòu)或繼續(xù)加大對(duì)房企的資金支持力度，并將政策細(xì)化落實(shí)到實(shí)處，企業(yè)融資環(huán)境有望改善。另外，“保交樓”資金和配套舉措或進(jìn)一步跟進(jìn)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。同時(shí)，涉及待售住宅、非住宅閑置項(xiàng)目、未開(kāi)發(fā)土地等存量盤(pán)活的政策，亦是為企業(yè)提供流動(dòng)性支持的重要方面。

此外，“三大工程”建設(shè)的配套措施有望進(jìn)一步加速落地，預(yù)計(jì)監(jiān)管部門(mén)將進(jìn)一步明確城中村改造相關(guān)細(xì)則，也將有更多城市落實(shí)城中村改造配套政策。推動(dòng)“三大工程”建設(shè)，或?qū)?duì)明年穩(wěn)投資起到重要作用，同時(shí)也會(huì)對(duì)銷(xiāo)售恢復(fù)、穩(wěn)定預(yù)期起到積極作用。

2.市場(chǎng)趨勢(shì)

中性假設(shè)下，2024年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積下降約5%，若城中村改造加快推進(jìn)，銷(xiāo)售有望實(shí)現(xiàn)微增；開(kāi)工、投資下行態(tài)勢(shì)難改

根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”，結(jié)合國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)研究機(jī)構(gòu)對(duì)2024年經(jīng)濟(jì)環(huán)境的預(yù)測(cè)，參照近期宏觀政策及重要會(huì)議精神，對(duì)2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)提出如下假設(shè)：

假設(shè)1：宏觀經(jīng)濟(jì)逐漸恢復(fù)，GDP增速較2023年放緩（GDP增長(zhǎng)4.5%~5.0%之間）；假設(shè)2：貨幣信貸政策繼續(xù)發(fā)力穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，M2同比增長(zhǎng)9.5%左右；假設(shè)3：房地產(chǎn)調(diào)控政策延續(xù)寬松狀態(tài)，因城施策力度仍較大；假設(shè)4：城中村改造等政策實(shí)質(zhì)性落地。

在滿足假設(shè)條件、不發(fā)生超預(yù)期事件的前提下，根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”測(cè)算，2024年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷(xiāo)售規(guī)模仍有下行壓力，新開(kāi)工面積、開(kāi)發(fā)投資或繼續(xù)回落”的特點(diǎn)。

表：2024年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)預(yù)測(cè)結(jié)果

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院測(cè)算

需求端，展望2024年，房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)仍依賴(lài)于購(gòu)房者預(yù)期能否修復(fù)，根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”，中性情形下，2024年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降4.9%，規(guī)模在11億平方米左右。樂(lè)觀情形下，2024年，宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)，居民置業(yè)意愿有所好轉(zhuǎn)，疊加城中村改造如期推進(jìn)，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積或可實(shí)現(xiàn)小幅增長(zhǎng)，絕對(duì)規(guī)模略高于12億平方米；值得關(guān)注的是，2024年是超大特大城市城中村改造的啟動(dòng)之年，城中村改造對(duì)住房需求的實(shí)際拉動(dòng)或有限，但對(duì)預(yù)期影響至關(guān)重要。悲觀情形下，2024年，宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力大，居民收入預(yù)期不穩(wěn)以及房?jī)r(jià)持續(xù)下跌影響下，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積下降約8.6%，規(guī)模低于11億平方米。

另外，從近兩年土地成交規(guī)模來(lái)估算新房市場(chǎng)規(guī)模，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2022年全國(guó)住宅用地與商辦用地合計(jì)成交規(guī)劃建筑面積16.7億平方米，2023年1-11月成交9.1億平方米，樂(lè)觀假設(shè)近兩年成交的土地半數(shù)將在2024年入市，新房市場(chǎng)供給規(guī)模預(yù)計(jì)在13億平方米左右，也將為樂(lè)觀情形下銷(xiāo)售市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)12億平方米體量提供一定支撐。

圖：2005年以來(lái)各線城市商品房銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售額變化

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，各地統(tǒng)計(jì)局，中指數(shù)據(jù)CREIS

各線城市來(lái)看，一線城市新房銷(xiāo)售面積或繼續(xù)小幅增長(zhǎng)。2024年，一線城市限購(gòu)、限貸等政策仍有較大優(yōu)化空間，且城中村改造進(jìn)程有望加快推進(jìn)，優(yōu)質(zhì)供給增加也有望對(duì)市場(chǎng)形成一定支撐，預(yù)計(jì)一線城市新房銷(xiāo)售面積繼續(xù)穩(wěn)中有增。

二線城市2024年市場(chǎng)有望底部企穩(wěn)。近兩年二線城市商品房銷(xiāo)售面積明顯下滑，跟歷史相比，2023年銷(xiāo)售規(guī)模較2018年高點(diǎn)下降了約35%，已經(jīng)回落至2012年水平，與2022年基本持平，新房銷(xiāo)售底部企穩(wěn)態(tài)勢(shì)漸顯。展望2024年，杭州、成都、西安等城市短期庫(kù)存相對(duì)合理，伴隨著政策端持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，新房銷(xiāo)售規(guī)模有望保持在高位；南昌、武漢、鄭州等城市政策優(yōu)化空間有限，庫(kù)存去化承壓，短期市場(chǎng)走出底部或仍需要時(shí)間；福州、天津等城市庫(kù)存去化壓力大，市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)短期或難改。另外，隨著市場(chǎng)量?jī)r(jià)逐步調(diào)整到位，近兩年市場(chǎng)超跌的城市需求有望出現(xiàn)修復(fù)。

三四線城市2024年新房銷(xiāo)售規(guī)模預(yù)計(jì)將繼續(xù)下行。2023年，三四線城市商品房銷(xiāo)售面積同比繼續(xù)下降，較2021年歷史高點(diǎn)下降了38%，市場(chǎng)調(diào)整幅度較一二線城市更大，銷(xiāo)售規(guī)模已降至2014-2015年水平。當(dāng)前三四線城市市場(chǎng)情緒較為低迷，需求存在透支、房?jī)r(jià)下跌、政策帶動(dòng)效果不足等是重要原因，2024年，三四線城市增量政策整體較為有限，部分城市或通過(guò)發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等方式促進(jìn)需求釋放，但效果或較弱，同時(shí)多個(gè)三四線城市城鎮(zhèn)人均住房面積較大，未來(lái)新房市場(chǎng)規(guī)模空間整體受限。綜合來(lái)看，三四線城市住房逐漸回歸消費(fèi)屬性，未來(lái)住房需求更多依賴(lài)于農(nóng)村進(jìn)城人口、居民購(gòu)買(mǎi)力等因素，2024年各影響因素表現(xiàn)或難有明顯改善，預(yù)計(jì)新房銷(xiāo)售規(guī)模延續(xù)下行態(tài)勢(shì)。

圖：2014年以來(lái)全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)及300城土地（住宅+商辦）成交樓面均價(jià)累計(jì)同比

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

價(jià)格方面，從房?jī)r(jià)趨勢(shì)上看，短期二手房掛牌量或仍處于高位，需求偏弱下，價(jià)格下跌態(tài)勢(shì)預(yù)計(jì)將延續(xù)，二手房?jī)r(jià)格下跌，或?qū)е赂噘?gòu)房需求轉(zhuǎn)入二手房市場(chǎng)，房企為了加快回籠資金，新房項(xiàng)目降價(jià)促銷(xiāo)力度或?qū)⒗^續(xù)加大，預(yù)計(jì)新房?jī)r(jià)格整體表現(xiàn)疲軟。

從結(jié)構(gòu)上看，一方面，2023年以來(lái)，全國(guó)300城土地成交樓面均價(jià)同比上漲約10%，優(yōu)質(zhì)地塊成交量增加帶動(dòng)成交樓面均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲，這部分地塊逐漸入市，預(yù)計(jì)也將對(duì)新房銷(xiāo)售價(jià)格產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性帶動(dòng)。另一方面，2024年，一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有望保持一定活躍度，市場(chǎng)份額有望延續(xù)2023年的上升態(tài)勢(shì)，從而進(jìn)一步帶動(dòng)全國(guó)銷(xiāo)售均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲。根據(jù)模型測(cè)算，中性情形下，2024年全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)同比上漲2.6%左右。

綜合分析商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售均價(jià)趨勢(shì)，中性情形下，預(yù)計(jì)2024年全國(guó)商品銷(xiāo)售額同比小幅下降2.4%；樂(lè)觀情形下，2024年全國(guó)商品房銷(xiāo)售額同比可實(shí)現(xiàn)小幅上漲，漲幅在4%左右。

圖：2016年以來(lái)房屋新開(kāi)工面積、商品房銷(xiāo)售面積和全國(guó)土地成交規(guī)劃建筑面積

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中指數(shù)據(jù)CREIS

供應(yīng)端，房企新開(kāi)工規(guī)模仍受新房銷(xiāo)售恢復(fù)節(jié)奏慢、土地縮量、現(xiàn)有存量高等因素制約，2024年新開(kāi)工難改下行趨勢(shì)，根據(jù)模型測(cè)算，中性情形下，2024年新開(kāi)工面積同比降幅在10%左右，絕對(duì)規(guī)模降至8.3億平方米。值得關(guān)注的是，2024年是城中村改造加速推進(jìn)的第一年，整體對(duì)新開(kāi)工帶動(dòng)規(guī)?；蛳鄬?duì)較小，樂(lè)觀情形下，新開(kāi)工面積同比小幅下降2.7%，規(guī)模降至9億平方米左右。

圖：2002年以來(lái)建筑工程投資額與房屋施工面積對(duì)比

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中指數(shù)據(jù)CREIS

投資方面，一方面，新開(kāi)工下降、施工過(guò)峰等因素或?qū)⒗^續(xù)制約建筑工程投資修復(fù)，近兩年土地成交縮量態(tài)勢(shì)未改，或?qū)е峦恋刭?gòu)置費(fèi)進(jìn)一步下行，另一方面，“保交樓”政策繼續(xù)發(fā)力、購(gòu)房者對(duì)于現(xiàn)房的偏好提升等因素預(yù)計(jì)將繼續(xù)對(duì)竣工形成一定支撐，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生帶動(dòng)作用。中性情形下，2024年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比下降約6%。樂(lè)觀情形下，城中村改造和保障性住房建設(shè)發(fā)力，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與2023年基本持平。

03 2024年房企經(jīng)營(yíng)策略建議

銷(xiāo)售方面，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2023年1-11月，TOP100房企銷(xiāo)售總額為57379.0億元，同比下降14.7%，降幅相比上月擴(kuò)大1.6個(gè)百分點(diǎn)。各陣營(yíng)房企銷(xiāo)售額同比均有所下降，TOP10房企銷(xiāo)售額平均同比下降9.3%，TOP11-30、TOP31-50房企、TOP51-100房企銷(xiāo)售額平均同比降幅較大，分別下降14.6%、17.7%、25.1%。

圖：2021年至2023年1-11月TOP100房企銷(xiāo)售額均值及增速情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

從企業(yè)類(lèi)型來(lái)看，央國(guó)企實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。TOP50企業(yè)中，央國(guó)企銷(xiāo)售額平均增長(zhǎng)8.2%，而穩(wěn)健民企銷(xiāo)售額平均下降6.8%，混合所有制企業(yè)下降15.3%，出險(xiǎn)民企下降48.0%。

拿地方面，2023年1-11月，TOP100企業(yè)拿地總額10855億元，同比下降6.6%，降幅較上月收窄3.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，前50家企業(yè)和前100家企業(yè)中，央企和國(guó)企數(shù)量占比均在七成以上。頭部企業(yè)堅(jiān)持以銷(xiāo)定產(chǎn)、量入為出，以保持投資效率和經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健。

融資方面，2023年1-11月，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為6287.9億元，同比下降8.6%，降幅較上月收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資3959.5億元，同比下降6.8%，占比63.0%；海外債發(fā)行183.8億元，同比增長(zhǎng)4.4%，占比2.9%；ABS融資2144.6億元，同比下降12.6%，占比34.1%。

從債務(wù)余額來(lái)看，截至10月末，2023年內(nèi)到期債券余額為1165.3億元，其中，海外債占比為23.4%，信用債為76.6%。2024年到期債券余額為7873.4億元，其中，海外債占比為34.0%，信用債占比為66.0%，整體償債壓力仍在。

2023年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于下行階段，房企資金面承壓未改。在供求發(fā)生重大變化的新形勢(shì)下，市場(chǎng)格局與企業(yè)格局繼續(xù)面臨調(diào)整，長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)十萬(wàn)億規(guī)模仍在，不同城市、不同需求仍有結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。與此同時(shí)，行業(yè)探索新發(fā)展模式的方向逐漸清晰，房企應(yīng)緊抓市場(chǎng)機(jī)會(huì)積極作為，并主動(dòng)適應(yīng)新形勢(shì)，輕重并舉實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。展望2024年，全國(guó)新房市場(chǎng)短期依然面臨下行壓力，不同房企需要結(jié)合自身情況制定相應(yīng)策略，穿越周期。

針對(duì)出險(xiǎn)房企，建議積極作為，解決當(dāng)前面臨的問(wèn)題。

一方面，借助當(dāng)前金融政策窗口，積極與金融機(jī)構(gòu)對(duì)接，對(duì)債務(wù)能展盡展，同時(shí)，積極營(yíng)銷(xiāo)回款，并全力保交付；另一方面，處置資產(chǎn)、加快出清，抓政策機(jī)遇盤(pán)活存量，包括未售住宅、非住宅、未動(dòng)工土地等，結(jié)合政策契機(jī)，主動(dòng)尋求機(jī)會(huì)將相關(guān)資產(chǎn)通過(guò)轉(zhuǎn)為保租房或保障房進(jìn)行盤(pán)活，承擔(dān)相應(yīng)損失進(jìn)行出清。

針對(duì)穩(wěn)健型房企，抓市場(chǎng)機(jī)會(huì)積極營(yíng)銷(xiāo)，快速回籠資金，輕重并舉探索新發(fā)展模式。

第一，積極營(yíng)銷(xiāo)快速回款。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模仍在，中長(zhǎng)期看政策環(huán)境仍將保持寬松態(tài)勢(shì)，核心一二線城市政策具備進(jìn)一步優(yōu)化空間，企業(yè)應(yīng)把握市場(chǎng)窗口積極營(yíng)銷(xiāo)。同時(shí)，和金融機(jī)構(gòu)積極開(kāi)展合作，拓寬融資渠道，降低融資成本。

第二，優(yōu)化城市布局結(jié)構(gòu)，聚焦核心城市，并保持一定拿地規(guī)模。土地是房企重要的生產(chǎn)資料，企業(yè)須保持一定的拿地規(guī)模，才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。當(dāng)前市場(chǎng)仍處調(diào)整期，精準(zhǔn)投資仍是最重要的投資策略，房企拿地仍需優(yōu)中選優(yōu)，聚焦核心城市核心區(qū)域，保障項(xiàng)目去化安全性。另外，明年城中村改造或?qū)⒌玫礁嗾吆唾Y金支持，房企應(yīng)積極尋找參與城中村改造的機(jī)會(huì)。

第三，打磨產(chǎn)品力，把握主流需求。未來(lái)好產(chǎn)品、好服務(wù)是房企立足市場(chǎng)的關(guān)鍵。在商品住房回歸商品屬性的趨勢(shì)下，未來(lái)消費(fèi)者對(duì)房企產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)品質(zhì)的要求也將更高，好產(chǎn)品、好服務(wù)才會(huì)有更強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；同時(shí)，改善性需求未來(lái)具備較大發(fā)展空間，把握主流需求，才能更好地促進(jìn)銷(xiāo)售資金回籠。

第四，輕重并舉，積極探索新發(fā)展模式。在新形勢(shì)下，伴隨著行業(yè)探索新的發(fā)展模式，房企也應(yīng)順勢(shì)而為，積極探索適合自身發(fā)展的新模式，輕重并舉或是重要方向，代建、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租公寓等方面具備發(fā)展空間。如在代建領(lǐng)域，近年地方國(guó)資拿地入市率低、地方保障房建設(shè)正在加速，代建市場(chǎng)仍處于快速發(fā)展期，代建行業(yè)滲透率及規(guī)模仍有較大提升空間。