克而瑞地產(chǎn)研究：11月末新增貨值百強門檻59.5億元 同比下降22%

智通財經(jīng)APP獲悉，12月1日，克而瑞地產(chǎn)研究發(fā)布《2023年1-11月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100排行榜》。11月末，新增貨值百強門檻59.5億元，較10月末僅增加3.8億元，同比降幅依然高達22%。新增貨值集中度持續(xù)趨穩(wěn)。截止11月末，10強房企新增貨值占64%，較十月末回升1個百分點，11-20強房企新增貨值占比19%，與上月末基本持平?？硕鸬禺a(chǎn)表示，11月土地市場整體走勢呈現(xiàn)量平價跌，處于筑底階段。房企目前仍受到“銷售疲軟”和“化債風險”兩重壓力，投資回暖還需更長時間，預計年底至2024年上半年都將保持謹慎的投資態(tài)度。

新增貨值百強門檻同比降22% 拿地金額同比下降13%

11月土地市場整體走勢呈現(xiàn)量平價跌，處于筑底階段。企業(yè)謹慎投資情緒尚未好轉(zhuǎn)。11月末新增貨值百強門檻59.5億元，較10月末僅增加3.8億元，同比降幅依然高達22%。

各梯隊的門檻值同比均下跌，10強門檻值降幅最小，同比下降13%，50強門檻值降幅最大，同比下降32%。值得一提的是，雖然門檻同比整體下降，但降幅較上月末有小幅度縮窄。

總量方面，1-11月新增貨值、總價和建面百強的總額分別為27114億元、13009億元和10806萬平方米，拿地金額同比下降13%，降幅再度收縮1個百分點，投資已開始筑底。

銷售10強占新增貨值64% 拿地銷售比保持0.19低位

新增貨值集中度持續(xù)趨穩(wěn)。截止11月末，10強房企新增貨值占64%，較十月末回升1個百分點，11-20強房企新增貨值占比19%，與上月末基本持平。各梯隊的新增貨值占比變化幅度都保持在1個百分點以內(nèi)。

對比去年同期，10強房企2023年集中度大幅走高，而其他梯隊的新增貨值占比則相應地減少，未來市場的格局也將持續(xù)分化。

拿地銷售比方面，1-11月百強房企拿地銷售比保持0.19的低位，房企的投資意愿并無明顯提升。各梯隊的拿地銷售比也幾乎與上月末持平，10強房企拿地銷售比0.26，依然在各梯隊中最高，其次11-20強拿地銷售比為0.18，而21-30強、后50強房企分別低至0.08和0.06。

總體來看，無論是投資百強或銷售百強的投資情況，經(jīng)過11個月以后，走勢已經(jīng)趨穩(wěn)，2023年全年的投資格局也基本已經(jīng)穩(wěn)定。

近五成百強房企至今未拿地 央國企核心城市“全面撒網(wǎng)”

受限于市場銷售在低位運行、修復，企業(yè)投資意愿尚無起色，謹慎投資、聚焦投資是主旋律。11月，拿地金額TOP100中，有近七成企業(yè)未有新增土儲入賬，而在前十月已有拿地的百強房企中，有半數(shù)企業(yè)11月未有投資。顯而易見的是，各城市集中供地節(jié)奏的不同一定程度上影響了企業(yè)投資進程，也從側(cè)面證明了當前企業(yè)投資僅聚焦在核心城市、核心區(qū)域中。此外，截止到11月末，仍有近五成銷售百強房企未拿地。

整體而言，前十一月房企投資格局以央國企為主，尤其在核心城市幾乎采用“全面撒網(wǎng)”策略。百強房企拿地金額超過100億的企業(yè)中，僅三家民企，其余皆為國央企。其中，中海地產(chǎn)、綠城中國、建發(fā)房產(chǎn)不僅拿地金額較高，投資金額較2022年同期上漲，同比漲幅為25%、17%、36%。從拿地銷售比來看，央國企顯著高于行業(yè)均值，綠城、建發(fā)等超過0.4。

土拍限價松綁加劇市場分化 年末土地成交或迎周期性回升

11月多城市進一步跟進取消土拍限價、容積率限制等調(diào)整，合肥、成都、蘇州等城市均出現(xiàn)了個別地塊刷新單價紀錄、TOP2樓板價記錄的情況。但整體市場熱度并未普遍回溫，地市的冷熱進一步分化，高溢價拿地的房企也依舊以國央企為主，投資整體格局未發(fā)生根本性改變。

行至年末，土地供應規(guī)模的周期性高點來臨，預計12月土地市場在規(guī)模上將有一定回升，個別優(yōu)質(zhì)地塊引發(fā)激烈競拍，但整體熱度將保持低位運行。

11月中下旬，三部門召開金融機構(gòu)座談會，提出“三個不低于”的硬性指標一定程度上會間接利好房企投資，但具體效果仍要看政策落地情況。房企目前仍受到“銷售疲軟”和“化債風險”兩重壓力，投資回暖還需更長時間，預計年底至2024年上半年都將保持謹慎的投資態(tài)度。

因此，未來投資的分化仍將圍繞兩個維度，一是取消限價后不同的城市、不同的地塊熱度分化將加劇，二是率先獲得融資支撐、銷售回穩(wěn)、現(xiàn)金流更為穩(wěn)健的房企仍將是拿地主力。