天風(fēng)證券:11月百強(qiáng)房企銷售數(shù)據(jù)如何解讀?

預(yù)計12月房企銷售增速仍將承壓,預(yù)計百強(qiáng)全年累計同比降幅或超10%。

智通財經(jīng)APP獲悉,天風(fēng)證券發(fā)布研究報告稱,11月百強(qiáng)房企單月銷售金額同比下降26.6%,同比增速較2023年10月降低2.8pct。年末房企或加強(qiáng)促銷、推盤力度沖刺業(yè)績,但考慮去年12月高基數(shù)影響,該行預(yù)計12月房企銷售增速仍將承壓,預(yù)計百強(qiáng)全年累計同比降幅或超10%。供給端融資支持繼續(xù)遵循“三支箭”并行路徑,預(yù)計24年行業(yè)融資狀況有望迎修復(fù)。需求端高能級政策寬松延續(xù),或帶動改善需求階段性釋放,長期效果仍需觀察,但該行認(rèn)為需求不穩(wěn)、政策不停,看好供需政策同步發(fā)力對板塊行情的持續(xù)驅(qū)動,關(guān)注融資支持預(yù)期差。

天風(fēng)證券觀點(diǎn)如下:

11月百強(qiáng)銷售額同比降幅再度擴(kuò)大

2023年11月,百強(qiáng)房企單月銷售金額同比下降26.6%,同比增速較2023年10月降低2.8pct;1-11月累計銷售金額同比下降12.8%,增速較1-10月上升2.7pct。百強(qiáng)房企中,單月銷售金額39家環(huán)比增長,較10月增加6家,16家同比增長,較10月增加1家。整體來看,百強(qiáng)同比增速自7月年內(nèi)低點(diǎn)連續(xù)四月上修后再次出現(xiàn)下滑,各性質(zhì)房企同比普降,但目前銷售水平仍整體好于7-8月。該行認(rèn)為,銷售波動主要或與1)房價走弱,行業(yè)信心和市場預(yù)期仍處低位,對購買力形成制約;2)前期政策效力低于預(yù)期;3)9月限購限貸政策調(diào)整刺激需求階段性釋放后出現(xiàn)自然回落。4)部分房企流動性承壓對市場有所情緒。年末房企或加強(qiáng)促銷、推盤力度沖刺業(yè)績,但考慮去年12月高基數(shù)影響,該行預(yù)計12月房企銷售增速仍將承壓,預(yù)計百強(qiáng)全年累計同比降幅或超10%。

百強(qiáng)房企格局分化,龍頭央企增速回升

在TOP20房企中,僅華潤置地、招商蛇口兩家單月銷售額同比上升,分別同比+9%、+3%,其余均同比下降,有5家房企降幅超30%,10家房企降幅超過20%。TOP50房企中,單月銷售金額同比增速前五房企分別為深業(yè)集團(tuán)(432.1%)、國貿(mào)地產(chǎn)(203.3%)、雅居樂(60.9%)、華潤置地(9.1%)、首開股份(8.9%)。分類型來看,1)地方國企方面,11月單月銷售金額同比-18.1%,較上月+7pct,好于央企/民企(-21.2%/-53.1%),百強(qiáng)整體增速受民企影響較大,建發(fā)/越秀/華發(fā)11月單月分別同比-2%/-50%/-1%,較上月分別+11pct/-26pct/+18pct。2)央企方面,11月單月同比-21.2%,較上月-1pct,保利/中海/招蛇/華潤/金茂11月單月分別同比-15%/-7%/+9%/+3%/-30%,較上月分別+1pct/+13pct/+9pct/+22pct/-25pct。3)典型非國央企,萬科/龍湖/金地/新城/濱江11月單月分別同比-15%/-40%/-43%/-29%/-24%,較上月分別-25pct/-12pct/+3pct/-6pct/+7pct。11月百強(qiáng)房企延續(xù)分化格局,龍頭央企表現(xiàn)穩(wěn)健,銷售增速呈回暖趨勢。部分國央企單月增速降幅較大,或與其推盤節(jié)奏及22年高基數(shù)有關(guān)。民企銷售表現(xiàn)普遍較乏力,預(yù)計信用資質(zhì)對購房選擇的影響仍將持續(xù)一定時間,待民企融資支持進(jìn)一步到位后或有望迎來改善。

非國央企融資環(huán)境改善或帶動銷售回暖

近日,央行等三部門召開座談會,強(qiáng)調(diào)一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資,對正常經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸,并提出擴(kuò)大房企白名單。11月23號以來,已有建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、浙商銀行、廣發(fā)銀行等多家金融機(jī)構(gòu)召開房企座談會,聽取各類型房企融資訴求。涉及房企基本為民營房企及混合所有制企業(yè),部分出險房企也在參會名單中,包括萬科、綠城、龍湖、美的、濱江、新城、新希望、五新實(shí)業(yè)、雅居樂、碧桂園、萬達(dá)等近二十余家房企。

該行認(rèn)為,銀行密集召集房企座談、摸底房企融資需求、制定專項(xiàng)支持等舉措,或旨在協(xié)助解決非國企融資難的行業(yè)共性問題,政策力度及推進(jìn)速度均略超出預(yù)期。金融機(jī)構(gòu)率先對信用資質(zhì)的傾向性弱化對緩解居民端房企違約擔(dān)憂、推動民企銷售回暖均將起到積極作用。結(jié)合近期深圳二套房首付比例降低等需求寬松政策延續(xù),政策雙向發(fā)力有望推動行業(yè)預(yù)期改善,該行預(yù)計24年房企銷售有望完成筑底回升。

11月新房銷售同比下降11%,二手房銷售同比上升29%

新房市場上周成交437萬平,月度同比-11.01%,相較上月下降1.64pct;累計庫存16780萬平,二線、三線及以下去化加速,一線去化放緩。二手房市場上周成交184萬平,月度同比+29.47%,相較上月下降0.27pct。土地市場上周成交建面1075萬平,滾動12周同比-29.65%;成交總額222億元,滾動12周同比-29.37%;全國平均溢價率2.38%,滾動12周同比-0.38pct。

上周申萬房地產(chǎn)指數(shù)-4.89%,較上周下跌9.06pct,漲幅排名31/31,跑輸滬深300指數(shù)3.33pct。H股方面,上周Wind香港房地產(chǎn)指數(shù)-5.74%,較上周下降10.42pct,漲幅排序10/11,跑輸恒生指數(shù)1.59pct;克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)為-8.70%,較上周下跌18.17pct。

投資建議:供給端融資支持繼續(xù)遵循“三支箭”并行路徑,該行預(yù)計24年行業(yè)融資狀況有望迎來修復(fù)。需求端高能級政策寬松延續(xù),或帶動改善需求階段性釋放,長期效果仍需觀察,但該行認(rèn)為需求不穩(wěn)、政策不停,看好供需政策同步發(fā)力對板塊行情的持續(xù)驅(qū)動,關(guān)注融資支持預(yù)期差。

標(biāo)的方面:

1)推薦優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)龍頭:招商蛇口(001979.SZ)、保利發(fā)展(600048.SH)、中國海外發(fā)展(00688),建議關(guān)注越秀地產(chǎn)(00123)、華潤置地(01109);

2)推薦低估值物管企業(yè):招商積余(001914.SZ)、保利物業(yè)(06049),建議關(guān)注萬物云(02602)、金科服務(wù)(09666);

3)建議關(guān)注保障房及城中村改造主題:綠城管理控股(09979),城建發(fā)展(600266.SH)、中華企業(yè)(600675.SH)。

風(fēng)險提示:行業(yè)信用風(fēng)險蔓延;行業(yè)銷售下行超預(yù)期;因城施策力度不及預(yù)期

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